Prohibición por la Comunidad del tipo de actividad en locales

La limitación o prohibición por la Comunidad del tipo de actividad en locales o viviendas es una cuestión que con relativa frecuencia se plantean en las Juntas de propietarios. EJEMPLO: Una Comunidad de propietarios quiere prohibir que en uno de los locales se ejerza la actividad de café-bar, o que en uno de los pisos se realicen actividades comerciales o profesionales.

La regla general, es que a ningún propietario se le puede limitar o prohibir utilizar su propiedad privada como mejor considere. Esta regla general tiene una excepción: “siempre y cuando el destino que quiere darle el propietario no esté prohibido expresamente en el Título constitutivo de la Propiedad o en los Estatutos“.  Lo anterior es independiente a que, aunque no venga prohibida la actividad en los Estatutos, dicha actividad sea dañosa para el inmueble, o molesta, insalubre, peligrosa o inmoral, en cuyo caso la Comunidad prodrá ejercer la acción de cesación de actividades molestas permitida en el art. 7 de la LPH.

El Tribunal Supremo en su sentencia de 24 octubre de 2011, recordaba:

A)   En el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

B)   La eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.

C)   Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

Por tanto y resumiendo lo hasta ahora dicho, un propietario puede poner una clínica o una peluquería en su vivienda, o utilizar el local para instalar un bar o un supermercado, sin que quepa una prohibición por la Comunidad de propietarios, salvo que de forma expresa, dicho destino o actividad esté prohibida expresamente en el Título constitutivo o en los estatutos.

EJEMPLO de prohibición por la Comunidad del tipo de actividad en locales o pisos lo constituye la sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 30 septiembre de 2004, en la que declara que no es posible instalar una consulta médica en la tercera planta por no estar permitido en los Estatutos. Las razones que da esta resolución, a modo de resumen, son las siguientes:

a)  El núcleo de la presente controversia judicial es determinar si los Estatutos de la Comunidad, contienen o no una prohibición para la instalación de una clínica médica por parte de Jose Carlos y María Inés . Dicha consulta se trata de instalar en la planta tercera del edificio en cuestión.

b)  Pues bien, de acuerdo con la sentencia recurrida hay que afirmar que la misma ha acertado plenamente en la interpretación de los Estatutos comunitarios, pues en ellos se establece de una manera clara e indubitable que existe la posibilidad de uso profesional en los locales comerciales de cualquier planta del edificio y en las viviendas de la planta alta primero, pero no de las viviendas correspondientes a pisos superiores.

c)  Y como ya se ha dicho, la pretensión de la parte recurrente era la anulación de un acuerdo de la junta de propietarios de dicha comunidad que prohibía a los recurrentes el establecimiento de una clínica médica en la vivienda de su propiedad sita en la tercera planta de inmueble en cuestión. Pues bien, dicha pretensión deviene en incorrecta desde el instante mismo que tal consulta médica se trata de instalar en una planta distinta a las permitidas estatutariamente.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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