Pago de los gastos de la Comunidad por el arrendatario

Protección de deudores hipotecarios sin recursos.

El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

 El Gobierno ante la situación socioeconómica vivida en estos años de crisis, dictó el Real Decreto ley de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios si recursos, amparado en el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, consagrado en el artículo 47 de la Constitución Española, que ha de guiar la actuación de los poderes públicos de conformidad con el artículo 53.3 de la misma. Así lo exige, igualmente, el mandato incluido en el artículo 9.2 de la Norma Fundamental.

IMPORTANTE: Normativa parcialmente modificada.

La dramática realidad en la que se han visto inmersas muchas familias en los últimos años que, como consecuencia de su situación de desempleo o de ausencia de actividad económica, prolongada en el tiempo, han dejado de poder atender el cumplimiento de sus obligaciones derivadas de los préstamos o créditos hipotecarios concertados para la adquisición de su vivienda ha tratado de ser paliada con este Real Decreto.

Tal circunstancia y la consiguiente puesta en marcha de los procesos de ejecución hipotecaria han determinado que un segmento de la población quede privado de su vivienda, y se enfrente a muy serios problemas para su sustento en condiciones dignas.

¿Quiénes pueden beneficiarse de estas medidas?

Los deudores hipotecarios que se encuentren en el umbral de exclusión, es decir aquellos en los que concurran todas las circunstancias siguientes:

a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.

b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda enProtección de deudores hipotecarios sin recursos. propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).

f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

 

¿Qué medidas se establecen?

Las previstas por los arts 4 y siguientes de dicho Real Decreto que se resumen en las siguientes:

1ª.- Reestructuración [o moratoria] mediante una carencia de amortización de capital, reducción del tipo de interés durante cuatro años y la ampliación del plazo total de amortización.

2ª.- Si fracasa la anterior, los acreedores podrán ofrecer una quita.

3ª.- Si ninguna de las anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores de manera viable, estos podrán liberarse mediante la dación en pago de la vivienda.

  En ese caso de dación en pago:

1.- Se reforma el procedimiento extrajudicial previendo una subasta única y un importe mínimo de adjudicación (art12)

2.- las familias podrán permanecer en alquiler en la vivienda por dos años.

3.-Se modera el interés de demora para reducir la carga financiera por incumplimiento de los deudores fijando éste en el resultado de sumar a los intereses remuneratorios un 2,5 %.(art 4)

4.- Se incorporan al régimen de ayudas al alquiler a los deudores objeto de una resolución judicial de lanzamiento en la ejecución hipotecaria (art13) o consecuencia de la aplicación de la dación en pago prevista en el Código de Buenas Prácticas (art14)

 5.-Se prevé un posterior desarrollo reglamentario y las subastas on line.

 6.-Las escrituras públicas de novación por aplicación del CBP estarán exentas de AJD.

El Código de Buenas Prácticas (CBP)

El modelo anteriormente expuesto gira en torno a un Código de Buenas Prácticas de adhesión voluntaria por los acreedores cuyo seguimiento está sujeto a una comisión de control.

La aplicación del Código de Buenas Prácticas se extiende a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores:

a) para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros;

b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros;

c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros;

d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.

A efectos de lo anterior se tendrán en cuenta las últimas cifras de población resultantes de la revisión del Padrón Municipal.

 

Desde la adhesión de la entidad de crédito, y una vez que se produzca la acreditación por parte del deudor de que se encuentra situado dentro del umbral de exclusión, serán de obligada aplicación las previsiones del Código de Buenas Prácticas anteriormente citadas.

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