Reclamación al avalista por el impago de la renta del alquiler

11 de septiembre, 2018
5 comentarios

La reclamación al avalista por el impago de la renta del alquiler a que está obligado el inquilino,  exige el requerimiento previo fehaciente al avalista.

¿La reclamación al avalista por el impago de la renta del alquiler exige cumplir previamente algunos requisitos?

Antes de dar respuesta a la anterior pregunta, observamos con relativa frecuencia que a la hora de celebrar un contrato de arrendamiento de vivienda o local de negocio se suele incorporar alguna cláusula en la que se establece que una o varias personas se convierten en avalistas o fiadores solidarios.

Esas personas se van a convertir en garantes del cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario, principalmente del pago de la renta, cantidades asimiladas (suministros, comunidad de propietarios, etc.) y de los daños que puedan aparecer en la finca al finalizar el arrendamiento.

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

También conocemos que el arrendador, en el supuesto de que el inquilino no pague la renta en sus plazos, o no cumpla con el resto de obligaciones concertadas, puede ejercitar una acción judicial para recuperar la vivienda o local, que se denomina JUICIO DE DESAHUCIO.

Este rápido procedimiento que sigue los trámites del juicio verbal, con ciertas particularidades, tiene como principal función que el arrendador recupere la posesión del inmueble. Pero además tiene la ventaja añadida de permitirle al arrendador ejercitar a la vez, si quiere, (es decir, en el mismo pleito), la reclamación del importe de las cantidades adeudadas por el arrendatario.

Esta acumulación de acciones (recuperación del inmueble y reclamación de cantidad) está permitida en el artículo 438.3.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que como excepción a la regla general de prohibición de acumulación de acciones en el juicio verbal, permite que:

» No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes: ….3ª.- La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal«.

Por tanto, el arrendador que ejercite una acción de desahucio para recuperar la vivienda o local, cuya causa sea el impago de la renta convenida o la expiración legal del plazo de duración del arrendamiento, puede en el mismo procedimiento acumular la acción de reclamación de dichos importes adeudados.

Reclamación al avalista por el impago de la renta del alquiler

Si se decide a ejercitar esta doble reclamación (recuperación del inmueble y reclamación de la deuda):

¿qué ocurre si en el contrato figuraba un avalista o fiador?

Lo primero que hay que ver antes de iniciar la reclamación al avalista por el impago de la renta del alquiler a cargo del inquilino, es leer detenidamente la estipulación del contrato donde figure establecida esa garantía, para ver hasta dónde responde y con qué caracter.

Supongamos que el avalista o fiador se ha comprometido solidariamente al cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato asumidas por el inquilino y que además ha renunciado a los beneficios de orden, división y excusión. En ese caso, el arrendador podrá dirigir el procedimiento de desahucio del inmueble y de reclamación de cantidad (rentas, etc.) contra el inquilino y el avalista a la vez.

¿ Qué exige la Ley para iniciar la reclamación al avalista por el impago de la renta del alquiler ?

En el supuesto de que el arrendador se dirija contra el avalista para reclamarle las rentas u otras cantidades asimiladas debidas por el inquilino, es PRECEPTIVO que con caracter PREVIO a la demanda judicial, se le efectúe un REQUERIMIENTO FEHACIENTE de reclamación del importe adeudado. Si no se realiza este requerimiento extraprocesal previo al inicio del procedimiento judicial, la reclamación al avalista por el impago de la renta del alquiler, posiblemente sea rechazada por el Juzgado por contener un vicio el procedimiento, que lo hace inviable.

OBSERVACIÓN El requerimiento al fiador o avalista será preceptivo (obligatorio) antes de instar el procedimiento judicial, cuando el arrendador ejercita un procedimiento de desahucio por falta de pago (recuperación de la finca) acumulado con la reclamación de rentas.

El artículo 438 de la citada Ley de Enjuciamiento Civil, dispone: » Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario PREVIO requerimiento de pago no satisfecho

Audiencia Provincial de Pontevedra, Vigo (Sección 6ª),sentencia de 18 diciembre de 2012:

» Así pues la Ley admite la acumulación de acciones en supuestos de concurrencia con avalista o fiador. Lo único que ahora se exige en el precepto es que se deberá haber practicado un requerimiento previo con concesión de plazo para el pago y que no haya sido satisfecho el mismo. Habiendo quedado incuestionado en el procedimiento que a la fiadora de la relación arrendaticia no se le ha realizado el requerimiento de pago que ha de ser previo al juicio, su inexistencia provocará inevitablemente la absolución en la instancia de la misma, en cuanto constituye un requisito de procedibilidad

 

CONCLUSION:

Antes de proceder a la reclamación al avalista por el impago de la renta del alquiler, hay que leer detenidamente la estipulación donde figuren las obligaciones asumidas por el avalista, y una vez que tengamos claro que dicha persona es responsable del cumplimiento de las obligaciones económicas del arrendatario (deudor principal), y se ejercite por el arrendador la acción acumulada de desahucio por falta de pago y la reclamación de rentas es preceptivo enviarle al avalista un requerimiento fehaciente donde detallarle la deuda que mantiene el inquilino, el importe y la concesión de un plazo voluntario de pago.

De ahí la IMPORTANCIA de que en el contrato se hagan constar todas las circunstancias personales (domicilio, teléfono, DNI, etc.)  del avalista, incluso dejar señalado una dirección de éste para recibir notificaciones.

 

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5 Responses to Reclamación al avalista por el impago de la renta del alquiler

  1. Reunificación de deudas en 18 de junio, 2014 de 10:39

    Gracias por compartir la información.

  2. Andres en 10 de abril, 2015 de 11:47

    Entiendo que no en todos los casos es necesario ese requerimiento previo al fiador, pues la LEC solo habla de él cuando se refiere a la acumulación de acciones, pero no en el caso de que se ejercite una acción distinta y posterior a la de desahucio.

    • Francisco Sevilla Cáceres en 12 de abril, 2015 de 12:29

      Hola Andres:
      1.- Efectivamente llevas razón y creo que así aparece en mi artículo cuando digo lo de: » Si se decide a ejercitar esta doble reclamación (recuperación del inmueble y reclamación de la deuda), ¿qué ocurre si en el contrato figuraba un avalista o fiador?. Me estoy refiriendo a la necesidad del requerimiento cuando se acumulen ambas acciones, desahucio y reclamación de cantidad.
      2.- No obstante, haré resaltar tu observación, por si no hubiese quedado clara.
      Un saludo y gracias

    • Anais en 22 de enero, 2019 de 14:27

      Si se hubiera ejercitado la acción de desahucio y reclamación de cantidades contra el inquilino, y no contra los fiadores, habiendo recaído sentencia condenatoria al pago, ¿qué acción posterior procedería contra los fiadores? ¿una nueva reclamación de cantidad o una ejecución de título judicial con base en la solidaridad del fiador? Muchas gracias.

  3. María en 15 de marzo, 2019 de 19:55

    Hicimos un desahucio contra mi inquilina a la que también le reclamamos los alquileres debidos. El juez dictó resolución aprobando el desahucio y la cantidad reclamada.

    No se demandó a la fiadora porque la verdad es que la inquilina era muy problemática con los vecinos (malas compañías y síndrome Diógenes) y no quisimos aventurarnos a que la fiadora (que es su madre) la enervara.

    El caso es que esa inquilina no es solvente pero la fiadora solidaria sí.
    Mi pregunta es si puedo reclamar ahora, directamente, a la fiadora el importe de la deuda fijado en la resolución, sin tener que ejecutar a la inquilina, ya que es insolvente.

    En tal caso ¿¿Podría reclamarle a la fiadora solidaria mediante un monitorio?? (Es para ahorrarme los gastos inútiles de la ejecución).
    Gracias.

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