Reclamación de la renta contra el arrendatario y el avalista

Es válida la acumulación subjetiva de reclamación de la renta contra el arrendatario y el avalista en el juicio de desahucio por falta de pago.

Antes de analizar si es posible la reclamación de la renta contra el arrendatario y el avalista en el mismo procedimiento judicial, recordamos algunos conceptos  importantes en esta materia:

En los contratos de arrendamiento, es legal por acuerdo de las partes, establecer como garantía del cumplimiento por el inquilino de las obligaciones derivadas del contrato, que figuren uno o más avalistas que responderán solidariamente con el arrendatario, entre otras cuestiones, del pago del alquiler.

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Cuando no se abona la renta, el arrendador tiene a su alcance un procedimiento judicial para recuperar el inmueble alquilado así como para reclamar el importe de las rentas adeudadas. Este procedimiento es el juicio de desahucio por falta de pago.

Por lo tanto cabe una acumulación objetiva de acciones, esto es, junto con la demanda de desahucio cuyo objetivo es recuperar el inmueble entregado en arrendamiento, se acumula la de reclamación de cantidad por el importe de las renta debidas.

 

¿Cabe la reclamación de la renta contra el arrendatario y el avalista en el juicio de desahucio?

Además de esa acumulación objetiva de acciones, también cabe la posibilidad de acumulación subjetiva, es decir que en el mismo procedimiento judicial de desahucio por falta de pago se puede ejercitar conjuntamente la reclamación de la renta contra el arrendatario y el avalista.

Para reclamar contra ambos es necesario que el avalista se haya constituido en el contrato en fiador solidario del arrendatario y ADEMÁS que se le haya requerido fehacientemente del pago adeudado de las rentas ANTES de interponer el procedimiento judicial.

Reclamación de la renta contra el arrendatario y el avalista

El artículo 437.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone:

” 4.- No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:

3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.”

 

IMPORTANTE: 

Si se quiere reclamar las rentas futuras que se vayan devengando desde la interposición de la demanda de desahucio hasta que finalmente se obtenga la recuperación del inmueble, se tendrá que pedir expresamente en la demanda al amparo de lo dispuesto en el artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

 1. Cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte.

2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.”

 

Cuando se recibe la demanda de reclamación de rentas es frecuente que el inquilino alegue COMPENSACIÓN de la deuda con la devolución de la FIANZA entregada. Os recomendamos la lectura de NUESTRO POST sobre este asunto.

 

Reclamación de la renta contra el arrendatario y el avalista. SENTENCIA 

Audiencia Provincial de Asturias, Oviedo, (Sección 5ª), sentencia 13.02.2017:

“El arrendatario no satisfizo la renta y el propietario accionó frente a él y el avalista en reclamación de la suma de 4.912,31 euros.

Se trata el supuesto de una acumulación subjetiva de acciones ( art. 72 LEC ), en cuanto que el arrendador tanto acciona frente al arrendatario como contra su fiador o avalista, a ventilar en el juicio verbal ( art. 250.1.19ª en relación con el art. 73, ambos de la LEC ) y que el nº 5 del art. 437 de la LEC posibilita dentro del juicio verbal sin más restricciones que las generales previstas (art. 72 y 73 LEC ).

Ciertamente, el precitado art. 437 en su nº4.3ª  regula la acumulación objetiva de acciones estableciendo restricciones, pero posibilitando, entre otros supuestos, la de las acciones de reclamación de rentas con la de desahucio, añadiendo que también podrá acumularse la acción (se entiende de reclamación de rentas) frente al fiador o avalista solidario “previo requerimiento de pago no satisfecho”, introduciendo así un supuesto de acumulación subjetiva dentro de la regulación de la objetiva pero, en cualquier caso, vinculado al ejercicio acumulado de una acción de desahucio…”

 

CONCLUSION:

Es posible la reclamación de la renta contra el arrendatario y el avalista, siempre y cuando éste último figure como fiador solidario del inquilino y además se le haya requerido de forma fehaciente y previa a la interposición de la demanda para que abone las rentas debidas.

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