Reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de hipoteca

El T. Supremo ratifica su doctrina tras la sentencia del TJUE de reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de hipoteca.

El Tribunal Supremo ratifica su doctrina a la hora de reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de hipoteca.

Antes de nada hagamos un repaso de como está este asunto de los GASTOS de las hipotecas:

1º.- Hasta hace poco cuando se firmaba una hipoteca, el Banco disponía en la escritura que todos los gastos de la constitución y cancelación de la hipoteca fuesen abonados por los clientes.

2º.- Entre dichos gastos, se encontraban los gastos de Notaría, del Registro de la Propiedad y de la gestoría.

3º.- Esta cláusula que imponía al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de la hipoteca, salvo que se probara por el Banco que había sido una cláusula negociada con el cliente, era una CLÁUSULA ABUSIVA y por tanto los Juzgados declaraban su NULIDAD. 

4º.- El Pleno del  TRIBUNAL SUPREMO en SENTENCIA de 23 de enero de 2019 estableció que una vez declarada nula la cláusula «gastos de hipoteca«, solo procedía la devolución al consumidor de parte de dichos gastos, estableciendo que el consumidor tenía derecho a que se le devolvieran:

– El 50% de los gastos de Notaría y Gestoría.

– El 100% de los gastos del Registro.

5º.- Esta decisión del Tribunal Supremo de devolución parcial de los gastos de hipoteca provocó que algunos Juzgados plantearan al Tribunal de Justicia de la Unión Europea si ese criterio es conforme a la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, y de ahí que el TJUE se haya pronunciado sobre esta cuestión en SENTENCIA de 16 de julio de 2020.

Reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de la hipoteca. SENTENCIA TJUE de 16.07.2020

De la sentencia del Tribunal Europeo destacamos lo siguiente:

1º.- Debe recordarse que, según reiterada jurisprudencia, una vez que se declara el carácter abusivo de una cláusula y, por lo tanto, su nulidad, el juez nacional debe, con arreglo al artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13, dejar sin aplicación esta cláusula con el fin de que no produzca efectos vinculantes para el consumidor.Reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de hipoteca

2º.- De lo anterior se sigue que al juez nacional no debe atribuírsele la facultad de modificar el contenido de las cláusulas abusivas, pues de otro modo se podría contribuir a eliminar el efecto disuasorio.

3º.- En consecuencia, debe considerarse que, en principio, una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido, de manera que no podrá tener efectos frente al consumidor.

4º.- En particular, la obligación del juez nacional de dejar sin aplicación una cláusula contractual abusiva que imponga el pago de importes que resulten ser cantidades indebidamente pagadas genera, en principio, el correspondiente efecto restitutorio en relación con tales importes.

5º.- «Una vez recordadas estas consideraciones, procede asimismo señalar que el hecho de que deba entenderse que una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido justifica la aplicación de las disposiciones de Derecho nacional que puedan regular el reparto de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca en defecto de acuerdo entre las partes. Pues bien, si estas disposiciones hacen recaer sobre el prestatario la totalidad o una parte de estos gastos, ni el artículo 6, apartado 1, ni el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 se oponen a que se niegue al consumidor la restitución de la parte de dichos gastos que él mismo deba soportar»        (APARTADO 54 de la sentencia)

6º.- «Habida cuenta de las anteriores consideraciones, debe responderse a las cuestiones prejudiciales…,  que el artículo 6, apartado 1, y el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que se oponen a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos»         (APARTADO 55 de la sentencia).

SENTENCIA del TRIBUNAL SUPREMO (Sala 1ª) de 26.10.2020:

Esta sentencia que ha sido dictada por el Tribunal Supremo viene a ratificar los mismos criterios que ya expuso en su sentencia del Pleno de fecha 23 de enero de 2019 (49/2019), aunque ahora ESTIMA QUE LOS GASTOS DE GESTORÍA que hay que devolver al consumidor son el 100% y no el 50% como antes.

La razón que ahora esgrime el Tribunal Supremo para conceder el 100% de los gastos de GESTORÍA es la siguiente:

«5.  Respecto de los gastos de gestoría por la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora del impuesto, en la  sentencia 49/2019, de 23 de enero , entendimos que como «cuando se haya recurrido a los servicios de un gestor, las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad

Este criterio no se acomoda bien a doctrina contenida en la STJUE de 16 de julio de 2020, porque con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario, no existía ninguna previsión normativa sobre cómo debían abonarse esos gastos de gestoría. En esa situación, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva. Razón por la cual, estimamos también en este extremo el recurso de casación.»

Por tanto el panorama actual es el siguiente: 

EL CONSUMIDOR DEBE PAGAR:

– el 50% de los gastos de Notaría.

– el 100% del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

EL BANCO DEBE PAGAR:

– el 50% de los gastos de Notaría.

– el 100% de los gastos de Gestoría.

– el 100% de los gastos del Registro de la Propiedad.

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