Reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de hipoteca
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Reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de hipoteca

El T. Supremo ratifica su doctrina tras la sentencia del TJUE de reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de hipoteca.

El Tribunal Supremo ratifica su doctrina a la hora de reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de hipoteca.

Antes de nada hagamos un repaso de como está este asunto de los GASTOS de las hipotecas:

1º.- Hasta hace poco cuando se firmaba una hipoteca, el Banco disponía en la escritura que todos los gastos de la constitución y cancelación de la hipoteca fuesen abonados por los clientes.

2º.- Entre dichos gastos, se encontraban los gastos de Notaría, del Registro de la Propiedad y de la gestoría.

3º.- Esta cláusula que imponía al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de la hipoteca, salvo que se probara por el Banco que había sido una cláusula negociada con el cliente, era una CLÁUSULA ABUSIVA y por tanto los Juzgados declaraban su NULIDAD.

4º.- El Pleno del  TRIBUNAL SUPREMO en SENTENCIA de 23 de enero de 2019 estableció que una vez declarada nula la cláusula «gastos de hipoteca«, solo procedía la devolución al consumidor de parte de dichos gastos, estableciendo que el consumidor tenía derecho a que se le devolvieran:

– El 50% de los gastos de Notaría y Gestoría.

– El 100% de los gastos del Registro.

5º.- Esta decisión del Tribunal Supremo de devolución parcial de los gastos de hipoteca provocó que algunos Juzgados plantearan al Tribunal de Justicia de la Unión Europea si ese criterio es conforme a la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, y de ahí que el TJUE se haya pronunciado sobre esta cuestión en SENTENCIA de 16 de julio de 2020.

Reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de la hipoteca. SENTENCIA TJUE de 16.07.2020

De la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo destacamos lo siguiente:

«6º.- «Habida cuenta de las anteriores consideraciones, debe responderse a las cuestiones prejudiciales…,  que el artículo 6, apartado 1, y el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que se oponen a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos»         (APARTADO 55 de la sentencia).

Reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de hipoteca

SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO (Sala 1ª) de 31.03.2021:

«3.- Como hemos declarado en la sentencia 457/2020, de 24 de julio, esta doctrina jurisprudencial de la Sala ha sido confirmada por la STJUE de 16 de julio de 2020, en los asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19.

4.- Las consecuencias prácticas de la citada jurisprudencia, en relación con los gastos controvertidos en el presente recurso de casación, son las siguientes:

(i) RESPECTO DE LOS GASTOS DE NOTARÍA, conforme a la normativa notarial ( art. 63 Reglamento Notarial, que remite a la norma sexta del Anexo II del RD 1426/1989, de 17 de noviembre) deben ser abonados por los interesados, que en el caso del préstamo hipotecario son ambas partes, por lo que DEBEN ABONARSE POR MITAD. Criterio que vale tanto para la escritura de otorgamiento como para la de modificación del préstamo hipotecario.

En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, como el interesado en la liberación del gravamen es el PRESTATARIO, a él le corresponde este gasto.

Y por lo que respecta a las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

(ii) En lo que se refiere a los GASTOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, el Arancel de los Registradores de la Propiedad atribuye el gasto a quien a cuyo favor se inscriba o anote el derecho. Como la garantía hipotecaria se inscribe a favor del BANCO PRESTAMISTA, será a éste al que corresponda el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario. Mientras que como la inscripción de la escritura de cancelación libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del prestatario, a él le corresponde este gasto.

(iii) Respecto de los GASTOS DE GESTORÍA, con anterioridad a la Ley 5/2019 no había ninguna norma legal que atribuyera su pago a ninguna de las partes. En consecuencia, en aplicación de la jurisprudencia del TJUE, a partir de la sentencia 555/2020, de 26 de octubre, establecimos que su pago debe atribuirse íntegramente a la ENTIDAD PRESTAMISTA

SENTENCIA del TRIBUNAL SUPREMO (Sala 1ª) de 26.10.2020:

Esta sentencia que ha sido dictada por el Tribunal Supremo viene a ratificar los mismos criterios que ya expuso en su sentencia del Pleno de fecha 23 de enero de 2019 (49/2019), aunque ahora ESTIMA QUE LOS GASTOS DE GESTORÍA que hay que devolver al consumidor son el 100% y no el 50% como antes.

La razón que ahora esgrime el Tribunal Supremo para conceder el 100% de los gastos de GESTORÍA es la siguiente:

«5.  Respecto de los gastos de gestoría por la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora del impuesto, en la  sentencia 49/2019, de 23 de enero , entendimos que como «cuando se haya recurrido a los servicios de un gestor, las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad

Este criterio no se acomoda bien a doctrina contenida en la STJUE de 16 de julio de 2020, porque con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario, no existía ninguna previsión normativa sobre cómo debían abonarse esos gastos de gestoría. En esa situación, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva. Razón por la cual, estimamos también en este extremo el recurso de casación.»

Por tanto el panorama actual es el siguiente: 

EL CONSUMIDOR DEBE PAGAR:

– el 50% de los gastos de Notaría.

– el 100% del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

EL BANCO DEBE PAGAR:

– el 50% de los gastos de Notaría.

– el 100% de los gastos de Gestoría.

– el 100% de los gastos del Registro de la Propiedad.

Comentarios

  1. Mª Concepción Silvestre Antúnez

    Buenos días, cuando me terminaría el plazo para reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca. Hace un par de años presenté reclamación en el banco y me la denegaron.
    Acabo de ver que el plazo termina hoy, ¿es posible hacer la reclamación aún?
    Gracias

  2. Tere

    Buenos días,
    Yo firmé una hipoteca en 2004 y una novación de la misma en 2007 generando gastos de constitución ambas.
    Ahora me contesta el banco BBVA que ha prescrito el plazo de 10 años en Cataluña.
    Esto es correcto? No puedo hacer nada?
    Muchas gracias

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