Reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de hipoteca

Reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de hipoteca

Se puede reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de hipoteca devengados en la Notaría, la Gestoría y el Registro.

El Tribunal Supremo ratifica su doctrina a la hora de reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de hipoteca.

Antes de nada hagamos un repaso de como está este asunto de los gastos de las hipotecas:

1º.- Hasta hace poco cuando se firmaba una hipoteca, el Banco disponía en la escritura que todos los gastos de la constitución y cancelación de la hipoteca fuesen abonados por los clientes.

2º.- Entre dichos gastos, se encontraban los gastos de Notaría, del Registro de la Propiedad y de la gestoría.

3º.- Esta cláusula que imponía al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de la hipoteca, salvo que se probara por el Banco que había sido una cláusula negociada con el cliente, era una cláusula abusiva y por tanto los Juzgados declaraban su nulidad.

4º.- El Pleno del  Tribunal Supremo en sentencia de 23 de enero de 2019 estableció que una vez declarada nula la cláusula “gastos de hipoteca“, solo procedía la devolución al consumidor de parte de dichos gastos, estableciendo que el consumidor tenía derecho a que se le devolvieran:

– El 50% de los gastos de Notaría y Gestoría.

– El 100% de los gastos del Registro.

5º.- Esta decisión del Tribunal Supremo de devolución parcial de los gastos de hipoteca provocó que algunos Juzgados plantearan al Tribunal de Justicia de la Unión Europea si ese criterio es conforme a la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, y de ahí que el TJUE se haya pronunciado sobre esta cuestión en sentencia de 16 de julio de 2020.

¿Qué plazo de prescripción tiene el consumidor para reclamar los gastos del préstamo hipotecario?

Ante la disparidad de criterios seguidos por los tribunales de justicia españoles, el Tribunal Supremo mediante Auto de fecha 22/07/2021 y la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 15ª) mediante Auto de fecha 9/12/2021 han planteado distintas cuestiones prejudiciales ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para que a la luz de la Directiva 93/13 sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores se pronuncie sobre la existencia o no de un plazo de prescripción para ejercitar la acción de restitución de las cantidades abonadas por gastos en los préstamos hipotecarios y en caso de existir cuál sería la fecha de comienzo de dicho plazo.

Reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de la hipoteca

Sentencia del Tribunal de Justicia Europeo de 16.07.2020:

De la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo destacamos lo siguiente:

“6º.- “Habida cuenta de las anteriores consideraciones, debe responderse a las cuestiones prejudiciales…,  que el artículo 6, apartado 1, y el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que se oponen a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos” (APARTADO 55 de la sentencia).

Sentencias del Tribunal Supremo de fecha 27.01.2021 y 31.03.2021:

“3.- Como hemos declarado en la sentencia 457/2020, de 24 de julio, esta doctrina jurisprudencial de la Sala ha sido confirmada por la STJUE de 16 de julio de 2020, en los asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19.

4.- Las consecuencias prácticas de la citada jurisprudencia, en relación con los gastos controvertidos en el presente recurso de casación, son las siguientes:

(i) respecto de los gastos de Notaría

 conforme a la normativa notarial ( art. 63 Reglamento Notarial, que remite a la norma sexta del Anexo II del RD 1426/1989, de 17 de noviembre) deben ser abonados por los interesados, que en el caso del préstamo hipotecario son ambas partes, por lo que deben abonarse por mitad. Criterio que vale tanto para la escritura de otorgamiento como para la de modificación del préstamo hipotecario.

En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, como el interesado en la liberación del gravamen es el PRESTATARIO, a él le corresponde este gasto.

Y por lo que respecta a las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

(ii) respecto de los gastos del Registro de la Propiedad

el Arancel de los Registradores de la Propiedad atribuye el gasto a quien a cuyo favor se inscriba o anote el derecho. Como la garantía hipotecaria se inscribe a favor del Banco prestamista, será a éste al que corresponda el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario. Mientras que como la inscripción de la escritura de cancelación libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del prestatario, a él le corresponde este gasto.

(iii) Respecto de los gastos de Gestoría

con anterioridad a la Ley 5/2019 no había ninguna norma legal que atribuyera su pago a ninguna de las partes. En consecuencia, en aplicación de la jurisprudencia del TJUE, a partir de la sentencia 555/2020, de 26 de octubre, establecimos que su pago debe atribuirse íntegramente a la entidad prestamista.”

(iv) Respecto de los gastos de Tasación

Por último, en lo que respecta a los gastos de tasación , la legislación anterior a la Ley 5/2019 tampoco contenía previsión al respecto, por lo que, también en aplicación de la jurisprudencia del TJUE, la sentencia de Pleno 35/2021, de 27 de enero, estableció que su pago correspondía al prestamista.

¿Qué gastos de la hipoteca se le pueden reclamar su devolución al banco? 

El consumidor debe pagar:

– el 50% de los gastos de Notaría.

– el 100% del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

El banco debe pagar:

– el 50% de los gastos de Notaría.

– el 100% de los gastos de Gestoría.

– el 100% de los gastos del Registro de la Propiedad.

– el 100% de los gastos de Tasación.

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. María Luisa Calvin Longaray

    Yo ya he tenido el juicio para devolución de cláusula suelo y esta visto para sentencia desde el 23 de diciembre del 2021 en el juzgado N2Bis de Santander, cuanto puede tardar este juez en dar salida a un juicio que el Banco Santander ya lo ha perdido? Gracias. Un saludo

  2. MARIA DOLORES

    YA NO ACABO EL PLAZO PARA PEDIR DEVOLUCION O AUN SE PUEDE PEDIR

  3. FERNANDO

    Buenos días:
    Con fecha 18 de noviembre de 2020, mediante sentencia a mi favor del juzgado de primera instancia 12 de Zaragoza, Ibercaja me devolvió los gastos hipotecarios del Registro de la Propiedad de la escritura de hipoteca y la mitad de los gastos de gestoría y notaría, que es lo que se había solicitado

    Posteriormente una Sentencia del Tribunal Supremo 35/2021, de 27 de enero de 2021 dispuso que además de los gastos anteriormente mencionados había que devolver los gastos de gestoría y Tasación.
    El 24 de marzo de 2021 hice una reclamación extrajudicial a Ibercaja solicitando me devolvieran el 100% de los gastos de tasación y el 50% de los gastos de gestoría que faltaban por devolver
    El 20 de abril de 2021 me envian un escrito en el que me comunica que según el 10.3 del reglamento para la Defensa del Cliente del Grupo Ibercaja estable que “En todo caso, se entenderán excluidos los sigientes tipos de quejas o reclamaciones”:

    “Las que se refieren a asuntos que se encuentren en tramitación en vía judicial o arbitral, o sometido a cualquier organismo público”
    Mi pregunta es ¿Tras una sentencia del Juzgado a mi favor en que se me han devuelto los gastos del Registro de la propiedad y la mitad de los gastos de gestoría y notaria y la posterior sentencia del Tribunal Supremo en la que establece que además de lo anterior se tiene que devolver todos los gastos de tasación y el 50% de gastos de gestoría restantes?
    Si voy al juzgado ¿ Está obligada Ibercaja a devolver también los mencionados gastos de tasación y 50% de gestoría retantes? o se considera cosa juzgada?

    Muchas gracias

  4. Julián José Domingo martin

    Los gastos tanto de notaría, gestoría, registro propiedad,tasación,es de las escrituras de compraventa y de la escritura de préstamo hipotecario? Devuelven los gastos que correspondan de las dos escrituras? Gracias

  5. Mª Concepción Silvestre Antúnez

    Buenos días, cuando me terminaría el plazo para reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca. Hace un par de años presenté reclamación en el banco y me la denegaron.
    Acabo de ver que el plazo termina hoy, ¿es posible hacer la reclamación aún?
    Gracias

  6. Tere

    Buenos días,
    Yo firmé una hipoteca en 2004 y una novación de la misma en 2007 generando gastos de constitución ambas.
    Ahora me contesta el banco BBVA que ha prescrito el plazo de 10 años en Cataluña.
    Esto es correcto? No puedo hacer nada?
    Muchas gracias

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