Reclamar rentas tras enajenarse la finca por ejecucion hipotecaria

Carece de legitimación para interponer un procedimiento el antiguo arrendador para reclamar rentas tras enajenarse la finca por ejecucion hipotecaria.

EI arrendador carece de legitimación para reclamar rentas tras enajenarse la finca por ejecución hipotecaria.

Veamos en la práctica con un EJEMPLO la siguiente situación:

a) Una persona es propietaria de un local que está gravado con una hipoteca a favor del Banco.

b) El propietario alquila el local, pero como no paga la hipoteca el Banco se la ejecuta judicialmente y se la adjudica en subasta a su favor.Reclamar rentas tras enajenarse la finca por ejecucion hipotecaria

c) Durante el tiempo que tarda el Banco en tomar posesión del local, el inquilino le deja de abonar la renta al antiguo dueño y éste lo demanda reclamándole el pago de dichas mensualidades.

¿Tiene derecho el antiguo arrendador a percibir esas rentas aunque la finca fue adjudicada a favor del Banco?

La sentencia del TRIBUNAL SUPREMO de fecha 14 de julio de 2015 se pronunciaba sobre el momento en que el propietario de un inmueble por adjudicación, tiene derecho a percibir la renta.

El caso enjuiciado por el Tribunal Supremo partía de la sentencia dictada por un Juzgado de Primera Instancia que resolvió en el sentido de considerar que el antiguo arrendador y dueño de la finca carecía de legitimación para reclamar rentas tras enajenarse la finca por ejecución hipotecaria.

No obstante, el arrendador recurrió la sentencia y la Audiencia Provincial dictó otra que condenó al inquilino a pagarle el importe de dichas rentas al arrendador antiguo

No contento el inquilino con la condena, presentó recurso de casación ante el TRIBUNAL SUPREMO que finalmente dictó sentencia en fecha 14 de julio de 2015.

Reclamar rentas tras enajenarse la finca por ejecucion hipotecaria. RAZONAMIENTOS DEL TRIBUNAL SUPREMO

1º.-  Del artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se desprende lógicamente que los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde el momento en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o no el arrendamiento según los casos pero siempre con diferente arrendador que será el nuevo propietario.

2º.-  En consecuencia carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y ello aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda o local, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.

3º.-  Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso -que en principio está unido al dominio- por precio.

4º.- De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior.

Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª), sentencia 13.02.2019:

«…Por lo tanto, al menos desde dicha fecha la entidad bancaria ha de considerarse propietaria del inmueble a falta de la aportación del decreto de adjudicación. Y en consecuencia, a partir de dicha fecha ocupa la posición de la parte arrendadora y tiene derecho a percibir la renta. Cierto que la parte arrendataria no tenía porqué conocer al nuevo propietario hasta tanto se le comunicase, pero no menos cierto es que la parte arrendataria no abonó la renta ni al anterior arrendador ni al nuevo, ni siquiera procedió a su consignación. Simplemente dejó de abonar la renta.

Por lo tanto, de conformidad con lo expuesto en la sentencia del Tribunal Supremo antes parcialmente transcrita, la entidad Bancaria tiene derecho a reclamar las rentas adeudadas, en el caso de autos, desde que hay constancia de que es la nueva propietaria que, como se ha dicho, es desde la fecha de la expedición de la nota simple registral -2 de marzo de 2016-. E interpuesta la demanda y acreditada su titularidad sobre el inmueble, la demandada arrendataria debe abonar las rentas adeudadas. Podrá alegar que no se le comunicó el cambio de titularidad o la cuenta en la que efectuar el ingreso pues, como bien dice, el burofax remitido en fecha 12 de julio de 2017 no decía quién era la nueva propietaria ni aportaba un número de cuenta, pero ello no le exime del pago de las rentas atrasadas una vez conocidos tales extremos con la presentación de la demanda.»

CONCLUSIÓN

En el presente caso, carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar rentas tras enajenarse la finca por ejecución hipotecaria. En cualquier caso, como mantiene el Tribunal Supremo, si se transmite una finca arrendada (ya sea por ejecución hipotecaria u otro acto) quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.

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One Response to Reclamar rentas tras enajenarse la finca por ejecucion hipotecaria

  1. JUAN ANTONIO MARTINEZ en 8 de septiembre, 2015 de 20:15

    BUENAS TARDES: QUERIA HACER UNA PREGUNTA SOBRE UN SUPUESTO DE SUBASTA DE 1ª VIVIENDA ,POR NO PODER PAGAR HIPOTECA.EL VALOR DE LA VIVIENDA ES DE 282000 EUR.LA DEUDA 113000 EUR. SI EL BANCO SE LO ADJUDICA POR 50%- 60 -70% (14000.-169200-197OOO)UNA VEZ CUBIERTA LA DEUDA.¿QUE PASARIA CON EL RESTO ES DECIR HASTA 282000 EUR.
    GRACIAS. SALUDOS CORDIALES.

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