Reclamar rentas tras enajenarse la finca por ejecucion hipotecaria

Carece de legitimación para interponer un procedimiento el antiguo arrendador para reclamar rentas tras enajenarse la finca por ejecucion hipotecaria.

Imaginemos el siguiente supuesto: Una persona es propietaria de un local que está gravado con una hipoteca a favor del Banco. El propietario alquila el local, pero como no paga la hipoteca el Banco se la ejecuta judicialmente y se la adjudica en subasta a su favor. Durante el tiempo que tarda el Banco en tomar posesión del local, el inquilino le deja de abonar la renta al antiguo dueño y este lo demanda reclamándole el pago de dichas mensualidades. La pregunta que hacemos es la siguiente:

¿Tiene derecho el antiguo dueño-arrendador a percibir esas rentas aunque la finca fue enajenada a favor del Banco?

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Esta cuestión fue planteada en un Juzgado de Primera Instancia de Lliria (Valencia), que resolvió en el sentido de considerar que el antiguo arrendador y dueño de la finca carecía de legitimación para reclamar rentas tras enajenarse la finca por ejecución hipotecaria. No obstante, el arrendador recurrió la sentencia y la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 8ª) dictó otra que condenó al inquilino a pagarle el importe de dichas rentas.

No contento el inquilino con la condena, presentó recurso de casación ante el TRIBUNAL SUPREMO que finalmente dictó sentencia en fecha 14 de julio de 2015.

No procede reclamar rentas tras enajenarse la finca por ejecucion hipotecaria. RAZONAMIENTOS DEL TRIBUNAL SUPREMO

1º.-  Del artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se desprende lógicamente que los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde el momento en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o no el arrendamiento según los casos pero siempre con diferente arrendador que será el nuevo propietario.Reclamar rentas tras enajenarse la finca por ejecucion hipotecaria

2º.-  En consecuencia carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y ello aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda o local, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.

3º.-  Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso -que en principio está unido al dominio- por precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior.

CONCLUSIÓN

En el presente caso, carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar rentas tras enajenarse la finca por ejecución hipotecaria. En cualquier caso, como mantiene el Tribunal Supremo, si se transmite una finca arrendada (ya sea por ejecución hipotecaria u otro acto) quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.

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One Response to Reclamar rentas tras enajenarse la finca por ejecucion hipotecaria

  1. JUAN ANTONIO MARTINEZ en 8 de septiembre, 2015 de 20:15

    BUENAS TARDES: QUERIA HACER UNA PREGUNTA SOBRE UN SUPUESTO DE SUBASTA DE 1ª VIVIENDA ,POR NO PODER PAGAR HIPOTECA.EL VALOR DE LA VIVIENDA ES DE 282000 EUR.LA DEUDA 113000 EUR. SI EL BANCO SE LO ADJUDICA POR 50%- 60 -70% (14000.-169200-197OOO)UNA VEZ CUBIERTA LA DEUDA.¿QUE PASARIA CON EL RESTO ES DECIR HASTA 282000 EUR.
    GRACIAS. SALUDOS CORDIALES.

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