Recomendaciones antes de comprar una vivienda

Recomendaciones antes de comprar una vivienda

Los Notarios aconsejan adoptar una serie de recomendaciones antes de comprar una vivienda y firmar un documento privado de compraventa.

Consideramos interesante el folleto informativo que editó el Consejo General del Notariado con una serie de recomendaciones a tener en cuenta antes de comprar una vivienda.

Recomendaciones cuando se firma previamente un contrato privado de compraventa

Lo normal antes de firmar la escritura de compraventa es que por parte del vendedor y comprador se firme previamente un contrato privado de compraventa.

Este documento aunque no es obligatorio (ya que directamente se puede firmar la escritura ante Notario), es válido en caso de que se firme, obliga a las partes y todo lo que contemple (salvo que vaya en contra de lo dispuesto en la Ley) será a lo que se comprometan las partes.

Por tanto, es muy importante que antes de firmar este documento privado de compraventa, las partes estén asesoradas sobre lo que firman, ya que después no cabrá arrepentirse de lo firmado.

1.-  Quien firma por la parte vendedora:

Si el que vende es una sociedad deberá firmar el administrador o persona que tenga poderes suficientes para obligar a la mercantil vendedora. Si quien vende es un matrimonio en régimen de gananciales, deben firmar ambos cónyuges (no vale que lo haga uno solo actuando en nombre del otro). Si la vivienda es de varias personas, debe,an firmar todos (y sus respectivos cónyuges en caso de que les pertenezca tambien la vivienda).

2.- Comprobar las cargas que tenga el inmueble:

a)  Para ello y antes de firmar, hay que asegurarse pidiendo una nota simple en el Registro de la propiedad del estado de las cargas que gravan o pesan sobre la vivienda (embargos, hipotecas, etc.).

Igualmente, el vendedor en caso de que no existan cargas, deberán hacer constar en el documento privado que la vivienda (o local) está libre de cargas, ya que si luego resultase mentira, incurrirá en responsabilidad, incluso penal.

b)  Si la vivienda estuviese gravada con hipoteca o tuviese algún embargo, deberá reseñarse en el contrato privado todos los datos relativos a dicha carga.

c)  Si existiese alguna limitación (por ejemplo en cuanto a locales) por parte de la Comunidad de propietarios sobre la instalación de algún tipo de negocio en el inmueble que se vende, deberá igualmente hacerse constar.

3.- Comprobar que la vivenda no tiene deudas con la comunidad de propietarios ni con el Ayuntamiento:

Hay que asegurarse, pidiendo un certificado el vendedor de que se encuentra al corriente en el pago de los gastos comunes y extraordinarios de la Comunidad, asi como que está al corriente en el IBI (o contribución urbana) pidiéndole al vendedor que exhiba el último de los recibos abonados correspondiente al año de la venta o un certificado de que no adeuda nada al Ayuntamiento.

4.- Determinar con claridad el precio de la vivienda y la forma de pago:

No consigne un precio distinto en el contrato de compraventa al que después haga constar en la escritura notarial, ya que más temprano que tarde le perjudicará si Hacienda se entera. Igualmente documente la entrega del dinero bien mediante transferencia, cheque, etc., es decir deje rastro documental de dicha entrega.

Desde el mes de julio de 2021 no está permitido pagar más de mil euros (1.000 euros) en efectivo metálico cuando una de las partes es un profesional o un empresario (artículo 7.1.1 de la Ley 7/2012 de 29 de octubre).

Cuando se trata de que ambas partes son particulares, el máximo permitido de entrega en efectivo es de 2.500 euros.

Si le compra la vivienda a un promotor (no a un particular), las cantidades que entregue a cuenta del precio firnal, deberán estar garantizadas por Ley, por lo que debe exigir el aval que la Ley le obliga a cambio de dichas entregas. Esto es muy importante si al final no le entrgan la vivienda para recuperar dichas cantidades.

5.- Pactar claramente quién tiene que pagar los gastos e impuestos de la compraventa:

Si no se dijese nada los gastos serán conforme a Ley.

Lo normal es que el vendedor pague la mayor parte de la escritura de compraventa y la plus-valía, mientras que el comprador pagará en Hacienda los impuestos que correspondan (Transmisiones o IVA), los gastos del Registro de la Propiedad y una pequeña parte al Notario.

Recomendaciones cuando se va a firmar la escritura pública de compraventa

1.- Leerla detenidamente antes de firmar la escritura y comprobar que los pactos del documento privado se reflejan en la escritura:

Hay que verificar y comprobar que los datos recogidos en el documento privado se recogen en la escritura.

Es muy importante por su trascendencia, que de nuevo se compruebe el estado de cargas, ya que desde que se firmó el contrato privado hasta la escritura de compraventa ha podido anotarse algún embargo o carga.

2.- Cualquier duda consultar con el Notario:

Antes de firmar la escritura cualquier duda que le surja al comprador debe consultarla con el Notario quien deberá darle las explicaciones correspondientes.

Por último advertir que si se va a firmar también un préstamo hipotecario con el que pagar la vivienda hay que examinar también previamente la escritrura ya que se va a firmar consecutivamente.

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. Eva

    Hola , yo tengo una duda.
    Si voy a comprar una propiedad a una compania , tengo el derecho de que me muestren las escrituras que si estan en limpio antes de adquirir la propiedad?

  2. María

    Hola. Mi marido y yo estamos muy interesados en comprar un chalet como segunda residencia. El dueño nos dijo que lo tenía sin escriturar pero que si nos interesaba la propiedad la escrituraría sin problemas para que pudiésemos solicitar la hipoteca.
    ¿Qué problemas podrían derivarse de una situación así?
    Puede esta situación jugar a nuestro favor para negociar el precio.
    Gracias

  3. Verónica López Galas

    Hola.
    Hace una semana compre un piso viejo de herencia a dos hermanos. En la firma me fijeron que habían echo trasteros pero no salen en la escritura pues eran lavaderos. No tienen la llave y me dicen de forzarla.
    Hoy hablando con un vecino me dice que también tenemos garaje. Son una urbanización que dentro hicieron garajes, 62 para las 62 viviendas , ilegales no son porque me han dicho algo que cedió el ayuntamiento y tiene nado, están dentro del enorme terreno comunitario, y cada vivienda tiene un garaje asignado. Pero que no sale a nadie en escrituras porque se hicieron después una para cada vecino y que la chica que me lo vendió tiene esa plaza alquilada.
    Me han comentado que no es la primera vez que lo hacen, que venden piso con plazas alquiladas y esas plazas son uso exclusivo de los pisos.
    Lógicamente quiero mi plaza de parking porque quería comprar una porque la necesito, y la chica ni me ha dicho nada por lo que creo que creía que no me enteraría y seguiría cobrando un alquiler de algo que pertenece a mi vivienda, que debo hacer, fue comprado por inmobiliaria ,gracias

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