Recomendaciones antes de comprar una vivienda

Los Notarios tienen publicada una guía informativa de recomendaciones antes de comprar una vivienda que deben ser tenidas muy en cuenta sobre todo por los compradores.

En mundojuridico.info consideramos interesante el folleto informativo editado sobre recomendaciones antes de comprar una vivienda editado por el Consejo General del Notariado, por lo que publicamos a continuación los pasos que se recomiendan antes de firmar la compra de una vivienda, aunque la mayoría son extensibles a cualquier compraventa de local o finca.

Recomendaciones antes de comprar una vivienda. PRECAUCIONES PREVIAS:

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Lo normal antes de firmar la escritura de compraventa es que por parte del vendedor y comprador se firme previamente un contrato privado de compraventa. Este documento aunque no es obligatorio (ya que directamente se puede firmar la escritura ante Notario), es válido en caso de que se firme, obliga a las partes y todo lo que contemple (salvo que vaya en contra de lo dispuesto en la Ley) será a lo que se comprometan las partes. Por tanto, es muy importante que antes de firmar este documento privado de compraventa, las partes estén asesoradas convenientemente sobre lo que firman, ya que después no cabrá arrepentirse de lo firmado.

Recomendaciones antes de comprar una vivienda en documento privado

       1.-  QUIEN FIRMA POR LA PARTE VENDEDORA.

Si el que vende es una sociedad deberá firmar el administrador o persona que tenga poderes suficientes para obligar a la mercantil vendedora. Si quien vende es un matrimonio en régimen de gananciales, deben firmar ambos cónyuges (no vale que lo haga uno solo actuando en nombre del otro). Si la vivienda es de varias personas, debe,an firmar todos (y sus respectivos cónyuges en caso de que les pertenezca tambien la vivienda).

       2.- MIRAR LAS CARGAS (embargos, hipotecas, servidumbres, etc.) QUE TENGA LA VIVIENDA.

a)  Para ello y antes de firmar, hay que asegurarse pidiendo una nota simple en el Registro de la propiedad del estado de las cargas que gravan o pesan sobre la vivienda. Igualmente, el vendedor en caso de que no existan cargas, deberán hacer constar en el documento privado que la vivienda (o local) está libre de cargas, ya que si luego resultase mentira, incurrirá en responsabilidad, incluso penal.

b)  Si la vivienda estuviese gravada con hipoteca o pesase sobre ella algún embargo, deberá reseñarse en el contrato privado todos los datos relativos a dicha carga.Recomendaciones antes de comprar una vivienda

c)  Si existiese alguna limitación (por ejemplo en cuanto a locales) por parte de la Comunidad de propietarios sobre la instalación de algún tipo de negocio en el inmueble que se vende, deberá igualmente hacerse constar,  (hay Comunidades de propietarios en cuyos Estatutos se prohibe que los locales se destinen a algunas actividades molestas).

       3.- VER SI LA VIVIENDA TIENE DEUDAS CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS O CON EL AYUNTAMIENTO.

Hay que asegurarse, pidiendo un certificado el vendedor de que se encuentra al corriente en el pago de los gastos comunes y extraordinarios de la Comunidad, asi como que está al corriente en el IBI (o contribución urbana) pidiéndole al vendedor que exhiba el último de los recibos abonados correspondiente al año de la venta.

       4.- DETERMINAR CON CLARIDAD EL PRECIO Y LA FORMA DE PAGO.

No consigne un precio distinto en el contrato de compraventa al que después haga constar en la escritura notarial, ya que más temprano que tarde le perjudicará si Hacienda se entera. Igualmente documente la entrega del dinero bien mediante transferencia, cheque, etc., es decir deje rastro documental de dicha entrega.

Si le compra la vivienda a un promotor (no a un particular), las cantidades que entregue a cuenta del precio firnal, deberán estar garantizadas por Ley, por lo que debe exigir el aval que la Ley le obliga a cambio de dichas entregas. Esto es muy importante si al final no le entrgan la vivienda para recuperar dichas cantidades.

       5.-  PACTAR CLARAMENTE QUE GASTOS Y QUIEN LOS PAGARÁ EN LA COMPRAVENTA.

Si no se dijese nada los gastos serán conforme a Ley. Lo normal es que el vendedor pague los gastos más importantes de la escritura de compraventa y la plus-valía, mientras que el comprador pagará en Hacienda los impuestos que correspondan (Transmisiones o IVA), los gastos del Registro de la Propiedad y una pequeña parte al Notario.

 

Recomendaciones antes de comprar una vivienda en la escritura pública notarial

1.- COMPROBAR QUE TODOS LOS DATOS DEL DOCUMENTO PRIVADO SE TRANSCRIBEN EN LA ESCRITURA PÚBLICA. Hay que verificar y comprobar que los datos recogidos en el documento privado se recogen en la escritura. Es muy importante por su trascendencia, que de nuevo se compruebe el estado de cargas, ya que desde que se firmó el contrato privado hasta la escritura de compraventa ha podido anotarse algún embargo o carga.

2.- Hay que advertir que si junto con la compraventa SE VA A FIRMAR UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO (bien por subrogación en el que tenía el vendedor o bien con una entidad distinta), el vendedor es quien por Ley puede elegir el Notario donde se va a firmar la hipoteca. También el derecho que tiene de examinar la escritura de préstamo hipotecario tres dias antes de su firma, por lo que obligatoriamente la escritura debe estar preparada en la Notaría antes de eses plazo para que el comprador (a ser posible asesorado con un Abogado) pueda leer detenidamente lo que va a firmar. Esto es importante de cara a la existencia de cláusulas abusivas.

 

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