Renta del alquiler en viviendas de protección oficial
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Renta del alquiler en viviendas de protección oficial

La renta del alquiler en viviendas de protección oficial que supere el límite máximo permitido legalmente es nula y no debe pagarse el exceso.

Mediante este artículo sobre la renta del alquiler en viviendas de protección oficial (VPO) pretendemos advertir que cuando se alquile una vivienda de protección oficial, el importe de la renta que se pacte entre arrendador y arrendatario no puede superar el límite que se establezca por Ley para el alquiler de dichas viviendas.

La consecuencia jurídica de superar dicho límite máximo será la nulidad de las cantidades que lo superen.

Hasta hace pocos años, cuando se planteaba por algún inquilino esta cuestión en los Tribunales, la mayoría de las veces el asunto terminaba a favor del arrendador, ya que la opinión dominante sugería que la libertad de pactos entre el arrendador y el arrendatario (artículo 1255 Código Civil) predominaba sobre la legislación administrativa, por lo que en los supuestos de que la renta del alquiler en viviendas de protección oficial superara el límite máximo que marcara la legislación de VPO,  sólo cabía aplicarle al arrendador las sanciones administrativas establecidas, pero el importe de la renta fijado en el contrato de arrendamiento tenía plena validez entre las partes.

Pues bien, en estos últimos años se ha venido pronunciando el Tribunal Supremo al respecto y ha señalado que esta interpretación era errónea, concluyendo que el importe de la renta del alquiler en viviendas de protección oficial no puede superar el límite que esté marcado por la legislación especial para VPO, con los efectos en caso contrario de ser declarado nulo el exceso de lo pagado en concepto de renta.

Argumentos sobre la nulidad de la renta que supere la establecida para viviendas alquiladas de VPO

El Tribunal Supremo se ha pronunciado con los siguientes razonamientos sobre este asunto:

1.-  La Disposición Adicional Primera, apartado quinto de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 establece que » Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.«

2.-  Esta Disposición Adicional, declara el Tribunal Supremo,  es una fuente normativa que va a afectar a cualquier contrato con independencia de la fecha de su calificación, incluso a los anteriores a los que la jurisprudencia daba cobertura.

3.-  No se puede seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez. Esto significa, que si en el orden administrativo se declara nulo el importe de la renta del alquiler en viviendas de protección oficial que supere el máximo permitido,  tiene  que tener su trascendencia igualmente en el orden civil, y por tanto también serán nulas dichas cláusulas en esta jurisdicción.

4.-  La cláusula será nula y obliga a las partes a acomodar la renta del alquiler a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional.

5.-  Venimos diciendo que cuando la renta del alquiler en viviendas de protección oficial es superior a la máxima legalmente establecida, la obligación de pago de esa renta superior es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a la legislación sobre viviendas de protección oficial.

La renta del alquiler en Viviendas de Protección Oficial

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia 25.03.2011:

«En definitiva, no se discute que la renta convenida era superior a la renta legal máxima a la fecha de suscripción del contrato, por lo que, conforme a la jurisprudencia de esta Sala, esta obligación de pagar una renta superior es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a la legislación sobre viviendas de protección oficial . No se puede concluir, en definitiva, que el arrendatario haya incumplido con su obligación de pago, por lo que la acción de desahucio por este motivo no puede ser estimada».

Y reitera como doctrina jusrisprudencia:  «en los contratos de arrendamiento de vivienda sometidos al régimen de las viviendas de protección oficial , son nulas las cláusulas que establezcan una renta superior a la permitida conforme a su normativa reguladora, por lo que las partes deberán acomodar la renta a las previsiones contenidas en la legislación aplicable».

Conclusión:

Cuando la renta del alquiler en viviendas de protección oficial supera el máximo dispuesto por la Administración, cabe acción a favor del inquilino para acomodar dicha renta al máximo permitido y además para poder reclamarle al arrendador lo pagado de más mutantes los meses anteriores.

Comentarios

  1. juan manuel

    mi consulta es la siguiente: llevo casi dos años de alquiler y todavía me falta uno mas para cumplir los 3 años firmado por contrato. después de hablar con unos conocidos me enterado que puede que me estén cobrado cosa que a mi no me pertenece o clausula abusiva.
    cuando firmamos el contrato dicho contrato se dividida en dos una parte que es la que se le iba a presentar a la junta de la comunidad autónoma y otro que no. en dicho contrato se dividida en tres parte la mensualidad; la primera parte de la mensualidad en el cobro de el alquiler , segunda parte en el pago del IBI y la comunidad de vecinos y la tercera parte en el alquiler de enseres( dicho enseres en un estado digamos malo).
    la vivienda en cuestión es una VPO por lo tanto tiene un precio máximo de alquiler y por lo que me deja entender dicho contrato es que al ser el precio máximo inferior al precio que quiere el arrendatario lo ha «INFLADO» con otras clausulas o pago para mi punto de vista abusivas o ilegales.
    como puedo saber el precio máximo de alquiler de mi vivienda sin ser yo el dueño de la misma, también como saber la legalidad de la clausulas ya que si hubieses echo todo legal no hubiese firmado un contrato con dos partes. un saludo y gracias

    • Inmaculada Castillo

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