Reparación de la terraza privativa cuando es cubierta del edificio

Reparación de la terraza privativa cuando es cubierta del edificio

A quién le corresponde la reparación de la terraza privativa cuando es cubierta del edificio y por tanto se considera un elemento común.

La reparación de la terraza privativa cuando es cubierta del edificio le corresponderá a la comunidad de propietarios salvo que se acredite que quien hace uso de ella en exclusiva haya causado daños por culpa o negligencia o por falta de conservación.

Antes de explicar mas detenidamente el anterior criterio hay que precisar algunas cuestiones:

¿Las terrazas de los edificios son elementos comunes?

Las terrazas delos edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios.

Ejemplo: Una persona compra un ático que tiene una terraza de uso privativo pero además forma parte de la cubierta de todo el edificio.

¿Qué opina el Tribunal Supremo sobre las terrazas cuando forman parte de la cubierta del edificio?

El Tribunal Supremo, entre otras en sentencia de 24.04.2013, indica que no es posible atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos comunes esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior.

Continúa diciendo el Tribunal Supremo que la cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa (sentencia 8.06.2012)

Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2011:

“Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino.

La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectos (artículo 17.6 LPH), por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación.

La Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa.

En resumidas cuentas, que la terraza del edificio cuando forma parte de la cubierta o el forjado es un elemento común aunque se configure como privativa o de uso privativo.

Sentencias sobre la reparación de la terraza privativa cuando es cubierta del edificio.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares (Sección 4ª), de 28.05.2018:

Antecedentes

1.-  La Junta de Propietarios de la Comunidad tomó el acuerdo de que todos los propietarios debían correr con los gastos de reparación e impermeabilización de la terraza nivel superior.

2.-  Uno de los propietarios impugna el acuerdo señalando que no procede el pago por todos los propietarios del edificio de los gastos de reparación de la terraza al ser un elemento privativo de uno de los vecinos, tanto por naturaleza como por destino, y no haber sido mantenido ni reparado nunca por su propietario.

3.-  El Juzgado declara la validez del acuerdo adoptado por la Junta y rechaza la nulidad.

4.-  La sentencia se recurre en apelación por el vecino impugnante.

Fundamentos de Derecho

1.- Aunque la terraza se configura como elemento privativo, no lo es en la medida en que constituye la cubierta del edificio, en cuanto a elemento que asegura la impermeabilidad del edificio.

2.- En cualquier caso, lo determinante a la hora de resolver quien debe asumir el coste de las reparaciones no viene estrictamente determinado por la titularidad, privativa o común, de la terraza, sino por la naturaleza de los gastos a satisfacer, que está en relación con el carácter de la reparación a efectuar.

Así, si son ordinarios o normales, de conservación o de uso, corresponderán a los usuarios de la terraza, y si son extraordinarios y el elemento a reparar cumple función estructural de elemento de cubrición, actuando en beneficio común, deben hacerse a cargo de la comunidad.

3.- De esta manera es el titular de la vivienda el que debe hacerse cargo de los gastos surgidos de las obras necesarias para su aprovechamiento como terrazas, por afectar a su superficie o pavimentos, y la comunidad de propietarios las precisas para mantenerlas en buen estado de cubiertas, como lo es la impermeabilización, cambios de desagües y similares, salvo que tales daños hayan sido causados por dolo o culpa del titular del piso en cuyo nivel se encuentran.

4.- Lo determinante a la hora de resolver quién debe asumir el coste de las reparaciones no viene estrictamente determinado por la titularidad, privativa o común, de la terraza-estacionamiento, sino por la naturaleza de los gastos y satisfacer, que está en relación con el carácter de la reparación a efectuar.

Y ello por cuanto conforme señala el Tribunal Supremo las terrazas son unos de los denominados elementos comunes  por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, puede convertirse en elemento de naturaleza privativa.

5.- En el supuesto que ahora nos ocupa, las humedades existentes en la terraza- estacionamiento son debidas a una defectuosa impermeabilización.

Por lo que las obras a realizar deben ser a cargo de la Comunidad de Propietarios. Cuando, por lo demás, tal y conforme se recoge en sentencia de instancia, en el supuesto de autos no ha quedado acreditado en manera alguna que los daños que presenta la terraza-estacionamiento hayan sido causados por dolo o culpa del titular de la parte determinada, ni por falta de las reparaciones ordinarios o normales, de conservación o de uso, que corresponden a los titulares de la parte determinada.

6.- Es decir, los daños en el supuesto de autos se han producido por una defectuosa impermeabilización, por lo que los gastos para su reparación son de carácter extraordinario y además afecta a un elemento común por naturaleza que no puede convertirse en elemento de naturaleza privativa, a pesar de la desafectación de la terraza-estacionamiento; es decir, pese que la terraza-estacionamiento se haya configurado como privativa.

Conclusión

La reparación de la terraza privativa cuando es cubierta del edificio le corresponderá a la comunidad de propietarios salvo que se acredite que quien hace uso de ella en exclusiva haya causado daños por culpa o negligencia o por falta de conservación.

En este sentido es unánime el criterio de los Tribunales que, resumido, establece que los comuneros beneficiados por el uso privativo de un elemento común deben realizar las obras de mantenimiento ordinario en él, siendo a cargo de la comunidad la realización de las obras estructurales.

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. Ram Candelar Inf

    Hola.
    Encuentro muy interesantes y de mucha ayuda las aclaraciones que hacéis a nuestras dudas. El caso es que me gustaría saber sobre azoteas. En este caso, se trata de un edificio de dos plantas con azotea, donde la planta baja es propiedad de una persona en su totalidad, y la alta de dos, al 50 por ciento. ¿Qué porcentaje de azotea corresponde al propietario de la planta baja? Gracias por la respuesta y un cordial saludo.

    04/02/2022

  2. Lorenzo Gómez bella

    Soy pilar y vivo en un 1 piso el local de abajo una antigua discoteca. Mi piso tiene una gran terraza, qe sirve de cubierta para el local de abajo. Desde este invierno con kas heladas han movido las plaquetas de la terraza y cuando llueve o riego.friego dicha terrazs se moja el techo de abajo. No hay ningún tipo de comunidad. Se han negado siempre. Es un bloque de 5 pisos y 2 locales abajo. Pero nunca se ha pagado nada de comunidad ni seguros. El problema viene ahora con el vecino dl local de abajo qe quiere qe arregle e impermeabilice la terraza para qe no se moje. Es una terraza de más de 200 m cuadrados cubriendo su local. Yo solo no puedo hacerme cargo. Qe debo hacer?

  3. Charo

    Hola , vivo en un ático que tiene un patio cerrado , el patio es de mi propiedad y el cierre se hizo cuando se construyó, la estructura está totalmente deteriorada y a su vez hace de cubierta del piso inferior , quien tiene que hacerse cargo de la reparación de dicha estructura?

  4. Maldonado

    El caso que planteo es diferente, este es un edificio de dos plantas únicamente. El piso superior tiene una terraza privativa, que cuando el propietario se hizo con el piso hizo obras y modificó una ventana para hacer una gran salida a su terraza. Desde hace años hay filtraciones de en piso de abajo, y el propietario ya hizo obras para intentar repara las filtraciones, pero ahora se a determinada que hay levantar toda la terraza para volver a impermeabilizarla. Quien corre con los gastos de esta obra? y los daños del piso de abajo?. Esta terraza no es la cubierta del edificio, ya que hay los trasteros y la cubierta. Lo que ocurre es que es una terraza sin cubrir y está encima del primer piso este sin terraza.

  5. Rosa Martínez Izquierdo

    Tengo una terraza privativa, cubierta de edificio y por tanto común. Debido a humedades en los pisos inferiores debidas al mal estado de la terraza contigua se acordó arreglar el suelo poniendo poliurea porque es más económico, siendo yo la única en estar disconforme puesto que actualmente hay baldosa y es así como compré el piso. Mi pregunta es si este cambio es legal o se tendría que poner baldosa tal como estaba en el origen del edificio y actualmente.

  6. Miguel

    Hola: El edificio objeto tiene 2 áticos con terrazas privativas. Curiosamente no están mojando a las viviendas inferiores, salvo en una ocasión que cayó una tromba de agua y se desbordó el sumidero. Lo que ocurre es que después de un día de lluvia se tira varios días goteando por las cornisas, por lo tanto no sabemos con certeza cual es la causa. La comunidad a considerado impermeabilizar las terrazas sobre la baldosa existente, levantando únicamente el zócalo perimetral y posteriormente la colocación de una baldosa. La comunidad propone que asume los gastos de preparación e impermeabilización y que sean los áticos quien asuman el coste de la colocación de la baldosa, el problema surge en que uno de los áticos se opone a esta solución argumentando que sí la comunidad impermeabiliza las terrazas debe dejarlo como estaba con anterioridad, es decir, que asuma también el coste de la colocación de la baldosa y el otro ático debe una cantidad importante de dinero a la comunidad. ¿Que debemos hacer?

  7. Monica

    Hola buenas Don Francisco.Llevo más de un año luchando con la comunidad porque no se hacen cargo de los daños estructurales del techo de mi casa el cual es el último piso,debido a una entrada de agua producida por defecto de la tela asfltica.Han aparecido grietas a lo largo de techo debido según el perito a que las vigas han sido afectadas por la entrada de agua.Yo solo llevo aquí ya para dos años y ellos se excusan en que nadie les comunico dichas humedades y que eso no ocurre en cuestión de meses que eso ha debido pasar antes de yo comprar dicha casa y que le debía reclamar el arreglo yo al que me vendió la casa.Yo cuando la compré no presentaba ni humedades ningrietas y al cabo de 3 meses por unas intensas lluvias salieron.¿Que puedo hacer?

    • Inmaculada Castillo

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    • José Francisco

      Tienes que reclamar por Burofax al Predidente de la Comunidad, tales daños, si en 60 días no te contestan te aconsejo presentar Demanda ante el Juzgado, ya verás que pronto se ponen las pilas la Comunidad de Propierarios, lo digo por experiencia. Un saludo

  8. jose castaño

    cuando la reparacion de la fachada de la terraza de los piso no se ponen de acuerdo lajunta de de la comunidad y propietario sobre que hacer en ella quien decide el arreglo

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