Reparación de la terraza privativa cuando es cubierta del edificio

26 de diciembre, 2018
1 comentario

Vamos a ver a quién le corresponde la reparación de la terraza privativa cuando es cubierta del edificio y por tanto se considera un elemento común.

Antes de ver quién debe abonar la reparación de la terraza privativa cuando es cubierta del edificio hay que precisar algunas cuestiones:

Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios.

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

EJEMPLO:

Una persona compra un ático que tiene una terraza de uso privativo pero además forma parte de la cubierta de todo el edificio.

 

El Tribunal Supremo (entre otras en sentencia de 24.04.2013) indica que no es posible atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos comunes esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior.

Continúa diciendo el Tribunal supremo que la cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa (sentencia 8.06.2012)

Asimismo en la Sentencia del TS de 8 de abril de 2011 se señala:

“Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectos (artículo 17.6 LPH), por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación.Reparación de la terraza privativa cuando es cubierta del edificio

La Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa”.

 

En resumidas cuentas, que la terraza del edificio cuando forma parte de la cubierta o el forjado es un elemento común aunque se configure como privativa o de uso privativo.

 

Reparación de la terraza privativa cuando es cubierta del edificio. Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares (Sección 4ª), de 28.05.2018:

Antecedentes

1.-  La Junta de Propietarios de la Comunidad tomó el acuerdo de que todos los propietarios debían correr con los gastos de reparación e impermeabilización de la terraza nivel superior.

2.-  Uno de los propietarios impugna el acuerdo señalando que no procede el pago por todos los propietarios del edificio de los gastos de reparación de la terraza al ser un elemento privativo de uno de los vecinos, tanto por naturaleza como por destino, y no haber sido mantenido ni reparado nunca por su propietario.

3.-  El Juzgado declara la validez del acuerdo adoptado por la Junta y rechaza la nulidad.

4.-  La sentencia se recurre en apelación por el vecino impugnante.

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

1.- Aunque la terraza se configura como elemento privativo, no lo es en la medida en que constituye la cubierta del edificio, en cuanto a elemento que asegura la impermeabilidad del edificio.

 

2.- En cualquier caso, lo determinante a la hora de resolver quien debe asumir el coste de las reparaciones no viene estrictamente determinado por la titularidad, privativa o común, de la terraza, SINO POR LA NATURALEZA DE LOS GASTOS A SATISFACER, que está en relación con el carácter de la reparación a efectuar.

Así, si son ordinarios o normales, de conservación o de uso, corresponderán a los usuarios de la terraza, y si son extraordinarios y el elemento a reparar cumple función estructural de elemento de cubrición, actuando en beneficio común, deben hacerse a cargo de la comunidad.

 

3.- De esta manera es el titular de la vivienda el que debe hacerse cargo de los gastos surgidos de las obras necesarias para su aprovechamiento como terrazas, por afectar a su superficie o pavimentos, y la comunidad de propietarios las precisas para mantenerlas en buen estado de cubiertas, como lo es la impermeabilización, cambios de desagües y similares, salvo que tales daños hayan sido causados por dolo o culpa del titular del piso en cuyo nivel se encuentran.

 

4.- Lo determinante a la hora de resolver quién debe asumir el coste de las reparaciones no viene estrictamente determinado por la titularidad, privativa o común, de la terraza-estacionamiento, sino por la naturaleza de los gastos y satisfacer, que está en relación con el carácter de la reparación a efectuar.

Y ello por cuanto conforme señala el Tribunal Supremo las terrazas son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, puede convertirse en elemento de naturaleza privativa.

 

5.- En el supuesto que ahora nos ocupa, las humedades existentes en la terraza– estacionamiento son debidas a una defectuosa impermeabilización.

Por lo que las obras a realizar deben ser a cargo de la Comunidad de Propietarios. Cuando, por lo demás, tal y conforme se recoge en sentencia de instancia, en el supuesto de autos no ha quedado acreditado en manera alguna que los daños que presenta la terraza-estacionamiento hayan sido causados por dolo o culpa del titular de la parte determinada, ni por falta de las reparaciones ordinarios o normales, de conservación o de uso, que corresponden a los titulares de la parte determinada.

 

6.- Es decir, los daños en el supuesto de autos se han producido por una defectuosa impermeabilización, por lo que los gastos para su reparación son de carácter extraordinario y además afecta a un elemento común por naturaleza que no puede convertirse en elemento de naturaleza privativa, a pesar de la desafectación de la terraza-estacionamiento; es decir, pese que la terraza-estacionamiento se haya configurado como privativa.

 

CONCLUSIÓN:

La reparación de la terraza privativa cuando es cubierta del edificio le corresponderá a la comunidad de propietarios salvo que se acredite que quien hace uso de ella en exclusiva haya causado daños por culpa o negligencia o por falta de conservación.

En este sentido es unánime el criterio de los Tribunales que, resumido, establece que los comuneros beneficiados por el uso privativo de un elemento común deben realizar las obras de mantenimiento ordinario en él, siendo a cargo de la comunidad la realización de las obras estructurales.

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One Response to Reparación de la terraza privativa cuando es cubierta del edificio

  1. jose castaño en 19 de octubre, 2018 de 10:59

    cuando la reparacion de la fachada de la terraza de los piso no se ponen de acuerdo lajunta de de la comunidad y propietario sobre que hacer en ella quien decide el arreglo

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