Reparación de la terraza privativa cuando es cubierta del edificio

Reparación de la terraza privativa cuando es cubierta del edificio

A quién le corresponde la reparación de la terraza privativa cuando es cubierta del edificio y por tanto se considera un elemento común.

Mediante la presente publicación damos unas pautas sobre quién debe correr con los gastos de reparación de una terraza de uso privativo cuando es cubierta de un edificio sujeto a propiedad horizontal.

¿Las terrazas de los edificios son elementos comunes o privativos?

Según doctrina del Tribunal Supremo:

1.- Las terrazas son elemento común del inmueble, por expresa disposición del artículo 396 del Código Civil, salvo que en el título constitutivo o en los estatutos se recoja su privacidad, o porque, aunque en principio consten como elemento común sean desafectadas posteriormente.

Dentro de los elementos comunes, cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza o por destino:

elementos comunes por naturaleza o esenciales, son los imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales y no pueden desafectarse.

elementos comunes por destino, o no esenciales, entre los que se encuentran las terrazas, respecto de los que se admite que puedan ser desafectados de su destino común y dedicados a un uso privado o exclusivo, en favor de uno o varios de los propietarios de pisos o locales, excluyendo en ese uso al resto.

2.- La desafectación de elementos comunes por destino o no esenciales es posible, lo que permite que, bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior unánime de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean solo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc.

Daños provenientes de una terraza privativa que es cubierta del edificio

Como viene estableciendo el Tribunal Supremo en su doctrina, las terrazas pueden desafectarse y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad de propietarios, lo que suele ocurrir en el caso de filtraciones, ya que el comunero propietario de la terraza es extraño a ello cuando la filtración provenga de defecto estructural cuyo mantenimiento no compete al propietario.

Cuestión distinta es que se hubiera probado la existencia de un defecto de mantenimiento del comunero en su terraza, en cuyo caso le corresponderá a él correrá con los daños producidos.

Cuando se trata de terrazas que a su vez sirven de cubierta del edificio, si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que está atribuido el uso, corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro, mientras que si este proviene del solado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será este quien esté obligado a la ejecución de la reparación.

¿Qué opina el Tribunal Supremo sobre las terrazas cuando forman parte de la cubierta del edificio?

Veamos el criterio que mantiene el Tribunal Supremo sobre esta cuestión:

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 18.06.2012

» A) Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación. La Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa ( STS de 8 de abril de 2011).

B) La parte recurrente defiende, que no se ha probado que las filtraciones de agua tengan su origen en el mal estado del forjado del edificio y califica de artificiosa la distinción que realiza la sentencia respecto al carácter común del forjado y el privativo de la terraza. Sin embargo, el recurso de casación no es el remedio adecuado para impugnar las conclusiones a las que llega la Audiencia Provincial tras valorar la prueba que se ofrece por los litigantes durante el proceso. De este modo, se debe partir del hecho de que los daños que se causaron a la parte demandante se deben al mal estado del forjado y de la tela asfáltica que se encuentra situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, por lo que su naturaleza es común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser elemento delimitador del edificio. En definitiva, esta Sala comparte el criterio expuesto por la Audiencia Provincial cuando afirma que pese a que las terrazas tienen carácter privativo, la parte que sirve como cubierta del edificio y el forjado del mismo en todo caso, elementos comunes por naturaleza, debido a la función que cumplen en el ámbito de la propiedad horizontal. Estos razonamientos, suponen que, al quedar acreditado que los daños provienen del mal estado de un elemento común, el forjado del edificio, su reparación y el resarcimiento de los daños ya ocasionados, son una obligación de la comunidad de propietarios».

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 23.01.2024

«En tales casos de concurrencia de obligaciones sobre elementos comunes con uso privativo, conforme a la misma jurisprudencia antes indicada, quedan a cargo del propietario beneficiario de la utilización del elemento común las obras de conservación o reparación de las deficiencias que sean consecuencia directa del uso y disfrute ordinario del elemento que se trate, así como las que tengan su origen en su proceder descuidado o negligente. Mientras que pesa sobre la comunidad de propietarios la obligación de acometer las reparaciones de carácter extraordinario o las que procedan de un vicio o defecto de la construcción o de la estructura del propio elemento. Y esto es lo que hemos visto en el fundamento anterior que sucede con las terrazas privativas que sirven de cubierta del edificio.

En consecuencia, como la terraza es al mismo tiempo elemento privativo por atribución o desafectación y elemento común por su carácter estructural de cubierta, para determinar quién debe financiar la reparación, será preciso, en cada caso, determinar la índole o la razón de la avería. Si de lo que se trata es de hacer reparaciones propias del mantenimiento de la terraza, será cuestión del propietario. Pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, debe ser reparado a costa de los fondos comunes. Y en tal sentido debe ser interpretada la previsión estatutaria en este caso.

La sentencia de primera instancia, a la que se remite la ahora recurrida, recoge que la prueba pericial concluyó que la tela asfáltica de la terraza, en la parte descubierta, estaba muy deteriorada y había acabado su vida útil. De tal manera que puede considerarse que las filtraciones de agua se debían a defectos estructurales y su reparación correspondía a la comunidad. Así lo declaró la sentencia 273/2013, de 24 de abril, al establecer que cuando esté acreditado que los daños por humedades en las viviendas se debieron al mal estado de la tela asfáltica impermeabilizante, situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, su reparación constituye una obligación propia de la comunidad de propietarios. Y añadió que no cabe confundir la terraza con un elemento común de impermeabilización, como es la cubierta del inmueble, máxime cuando el elemento necesitado de reparación no es la terraza en sí, sino la tela asfáltica que protege la cubierta.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares (Sección 4ª), de 28.05.2018

«1.- Aunque la terraza se configura como elemento privativo, no lo es en la medida en que constituye la cubierta del edificio, en cuanto a elemento que asegura la impermeabilidad del edificio.

2.- En cualquier caso, lo determinante a la hora de resolver quien debe asumir el coste de las reparaciones no viene estrictamente determinado por la titularidad, privativa o común, de la terraza, sino por la naturaleza de los gastos a satisfacer, que está en relación con el carácter de la reparación a efectuar.

Así, si son ordinarios o normales, de conservación o de uso, corresponderán a los usuarios de la terraza, y si son extraordinarios y el elemento a reparar cumple función estructural de elemento de cubrición, actuando en beneficio común, deben hacerse a cargo de la comunidad.

3.- De esta manera es el titular de la vivienda el que debe hacerse cargo de los gastos surgidos de las obras necesarias para su aprovechamiento como terrazas, por afectar a su superficie o pavimentos, y la comunidad de propietarios las precisas para mantenerlas en buen estado de cubiertas, como lo es la impermeabilización, cambios de desagües y similares, salvo que tales daños hayan sido causados por dolo o culpa del titular del piso en cuyo nivel se encuentran.

4.- Lo determinante a la hora de resolver quién debe asumir el coste de las reparaciones no viene estrictamente determinado por la titularidad, privativa o común, de la terraza-estacionamiento, sino por la naturaleza de los gastos y satisfacer, que está en relación con el carácter de la reparación a efectuar.

Y ello por cuanto conforme señala el Tribunal Supremo las terrazas son unos de los denominados elementos comunes  por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, puede convertirse en elemento de naturaleza privativa.

5.- En el supuesto que ahora nos ocupa, las humedades existentes en la terraza- estacionamiento son debidas a una defectuosa impermeabilización.

Por lo que las obras a realizar deben ser a cargo de la Comunidad de Propietarios. Cuando, por lo demás, tal y conforme se recoge en sentencia de instancia, en el supuesto de autos no ha quedado acreditado en manera alguna que los daños que presenta la terraza-estacionamiento hayan sido causados por dolo o culpa del titular de la parte determinada, ni por falta de las reparaciones ordinarios o normales, de conservación o de uso, que corresponden a los titulares de la parte determinada.

6.- Es decir, los daños en el supuesto de autos se han producido por una defectuosa impermeabilización, por lo que los gastos para su reparación son de carácter extraordinario y además afecta a un elemento común por naturaleza que no puede convertirse en elemento de naturaleza privativa, a pesar de la desafectación de la terraza-estacionamiento; es decir, pese que la terraza-estacionamiento se haya configurado como privativa.»

Francisco Sevilla Cáceres

Comentarios

  1. Valeria

    Hola,
    que es la diferencia entre mantenimiento ordinario y extraordinario?

    (esto es lo que escribe el administrador de mi casa:
    EL MANTENIMIENTO ORDINARIO DE LA TERRAZA ES DEL PROPIETARIO Y EL EXTRAORDINARIO DE LA COMUNIDAD, COMO ELEMENTO COMUN DE
    USO PRIVATIVO QUE ES , SEGÚN LA LEY )

    Muchas Gracias!

  2. MO

    Hola, si la terraza es privativa de 160 m2 y el número de sumideros colocados en el momento de su construcción en 1998 son 2, antes de CTE, no corresponde al que le pertenece según CTE Y m2 serian 3, debe cumplirlo ? quien corre con ese gasto?, en caso de lluvias fuertes y se le inunda el ático, quien es responsable?

  3. Ala Grosu

    En primer lugar agradecerle el gran trabajo que esta realizado. Sus artículos siempre me son de gran ayuda. Tengo una pregunta ¿Si los estatutos de la comunidad recogen :
    así como las reparaciones que fuere necesario realizar en la placa de forjado de dichas terrazas como consecuencia de su deterioro normal, serán satisfechos por mitad, entre los propietarios de aquellas terrazas y de los locales comerciales?
    En este caso ¿Qué defendemos? que a pesar de ser la cubierta de los locales un bien privativo por naturaleza, como los estatutos imputan el gastos a los respectivos propietarios la comunidad no debe participar
    o
    por el contrario la comunidad debe participar debido a la naturaleza del elemento sin tener en consideración lo dispuesto en los estatutos.

    Muchas gracias de antemano por su respuesta

    • Mariaaa

      Holaaa!!! Yo estoy en una situación similar a la de Ala Grosu, pero en los estatutos pone que el mantenimiento de la cubierta del patio interior es del local, como puedo ver la respuesta que le han dado?

  4. Ram Candelar Inf

    Hola.
    Encuentro muy interesantes y de mucha ayuda las aclaraciones que hacéis a nuestras dudas. El caso es que me gustaría saber sobre azoteas. En este caso, se trata de un edificio de dos plantas con azotea, donde la planta baja es propiedad de una persona en su totalidad, y la alta de dos, al 50 por ciento. ¿Qué porcentaje de azotea corresponde al propietario de la planta baja? Gracias por la respuesta y un cordial saludo.

    04/02/2022

  5. Lorenzo Gómez bella

    Soy pilar y vivo en un 1 piso el local de abajo una antigua discoteca. Mi piso tiene una gran terraza, qe sirve de cubierta para el local de abajo. Desde este invierno con kas heladas han movido las plaquetas de la terraza y cuando llueve o riego.friego dicha terrazs se moja el techo de abajo. No hay ningún tipo de comunidad. Se han negado siempre. Es un bloque de 5 pisos y 2 locales abajo. Pero nunca se ha pagado nada de comunidad ni seguros. El problema viene ahora con el vecino dl local de abajo qe quiere qe arregle e impermeabilice la terraza para qe no se moje. Es una terraza de más de 200 m cuadrados cubriendo su local. Yo solo no puedo hacerme cargo. Qe debo hacer?

  6. Charo

    Hola , vivo en un ático que tiene un patio cerrado , el patio es de mi propiedad y el cierre se hizo cuando se construyó, la estructura está totalmente deteriorada y a su vez hace de cubierta del piso inferior , quien tiene que hacerse cargo de la reparación de dicha estructura?

  7. Maldonado

    El caso que planteo es diferente, este es un edificio de dos plantas únicamente. El piso superior tiene una terraza privativa, que cuando el propietario se hizo con el piso hizo obras y modificó una ventana para hacer una gran salida a su terraza. Desde hace años hay filtraciones de en piso de abajo, y el propietario ya hizo obras para intentar repara las filtraciones, pero ahora se a determinada que hay levantar toda la terraza para volver a impermeabilizarla. Quien corre con los gastos de esta obra? y los daños del piso de abajo?. Esta terraza no es la cubierta del edificio, ya que hay los trasteros y la cubierta. Lo que ocurre es que es una terraza sin cubrir y está encima del primer piso este sin terraza.

  8. Rosa Martínez Izquierdo

    Tengo una terraza privativa, cubierta de edificio y por tanto común. Debido a humedades en los pisos inferiores debidas al mal estado de la terraza contigua se acordó arreglar el suelo poniendo poliurea porque es más económico, siendo yo la única en estar disconforme puesto que actualmente hay baldosa y es así como compré el piso. Mi pregunta es si este cambio es legal o se tendría que poner baldosa tal como estaba en el origen del edificio y actualmente.

  9. Miguel

    Hola: El edificio objeto tiene 2 áticos con terrazas privativas. Curiosamente no están mojando a las viviendas inferiores, salvo en una ocasión que cayó una tromba de agua y se desbordó el sumidero. Lo que ocurre es que después de un día de lluvia se tira varios días goteando por las cornisas, por lo tanto no sabemos con certeza cual es la causa. La comunidad a considerado impermeabilizar las terrazas sobre la baldosa existente, levantando únicamente el zócalo perimetral y posteriormente la colocación de una baldosa. La comunidad propone que asume los gastos de preparación e impermeabilización y que sean los áticos quien asuman el coste de la colocación de la baldosa, el problema surge en que uno de los áticos se opone a esta solución argumentando que sí la comunidad impermeabiliza las terrazas debe dejarlo como estaba con anterioridad, es decir, que asuma también el coste de la colocación de la baldosa y el otro ático debe una cantidad importante de dinero a la comunidad. ¿Que debemos hacer?

  10. Monica

    Hola buenas Don Francisco.Llevo más de un año luchando con la comunidad porque no se hacen cargo de los daños estructurales del techo de mi casa el cual es el último piso,debido a una entrada de agua producida por defecto de la tela asfltica.Han aparecido grietas a lo largo de techo debido según el perito a que las vigas han sido afectadas por la entrada de agua.Yo solo llevo aquí ya para dos años y ellos se excusan en que nadie les comunico dichas humedades y que eso no ocurre en cuestión de meses que eso ha debido pasar antes de yo comprar dicha casa y que le debía reclamar el arreglo yo al que me vendió la casa.Yo cuando la compré no presentaba ni humedades ningrietas y al cabo de 3 meses por unas intensas lluvias salieron.¿Que puedo hacer?

    • Inmaculada Castillo

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    • José Francisco

      Tienes que reclamar por Burofax al Predidente de la Comunidad, tales daños, si en 60 días no te contestan te aconsejo presentar Demanda ante el Juzgado, ya verás que pronto se ponen las pilas la Comunidad de Propierarios, lo digo por experiencia. Un saludo

  11. jose castaño

    cuando la reparacion de la fachada de la terraza de los piso no se ponen de acuerdo lajunta de de la comunidad y propietario sobre que hacer en ella quien decide el arreglo

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