Reparación necesaria de un elemento común

Reparación necesaria de un elemento común

Negativa de la Comunidad de propietarios de proceder a la reparación necesaria de un elemento común vulnera el artículo 10 de la LPH.

Si la Junta de vecinos rechaza la reparación necesaria de un elemento común es un acuerdo contrario a ley por vulnerar lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Obligación de reparar los elementos comunes

El citado artículo 10.1 a) de la LPH dispone:

«1.- Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»

Los propietarios deberán comunicar las reparaciones urgentes en elementos comunes

Si algún propietario advierte que se requiere la reparación urgente de algún elemento común, lo primero que deberá hacer es ponerlo en conocimiento del administrador de la comunidad  para que proceda a realizar las obras de reparación necesarias.

El artículo 7 LPH dispone que el propietario de cada piso o local advirtiere la reparación necesaria de un elemento común deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

Literalmente dispone el precepto:

» En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.»

Condena a la Comunidad de propietarios a que repare los elementos comunes

En esta sentencia que a continuación vamos a ver se declara que la negativa de la Junta de propietarios a la reparación necesaria de un elemento común vulnera el citado artículo 10.1 a) LPH por lo que se condena a la Comunidad al pago del importe que algunos propietarios tuvieron que acometer para reparar dichos elementos comunes.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 4ª), sentencia 29.06.2017:

El supuesto enjuiciado es el siguiente:

a) La Comunidad de propietarios de garajes reclama a la Comunidad de propietarios de pisos el importe correspondiente a las obras de reparación de la cubierta de los locales que forman la Comunidad de Propietarios del garaje, en proporción a sus cuotas, en la suma total de 6.917,44 euros.

b) Como la cubierta del garaje –elemento común– se encontraba en muy mal estado, se acordó en Junta General Ordinaria que los propietarios de los garajes adelantaran el dinero que correspondía aportar a los bloques de pisos y después se repartirían tales gastos entre las comunidades, en proporción a sus cuotas.

c) La comunidad de pisos demandada fue la única que no ha saldado esta deuda, reclamándose en el presente procedimiento.

d) La comunidad demandada admite que la cubierta es elemento común y estructural del edificio que conforma la comunidad, pero que las obras no fueron realizadas sobre elementos comunes de la comunidad demandada. Refiere -en resumen- que no se acredita que se actuara sobre la cubierta del local perteneciente a la comunidad demandada, que se ejecutaron las obras sin la previa comunicación ni advertencia, y que las mismas no pueden calificarse como urgentes.

Los razonamientos jurídicos de esta sentencia establecen:

1º.- El artículo 10.1 a) de la LPH dispone:

«Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».

2º.- Es una norma imperativa, e incluso una negativa de la Junta de Propietarios a acometer una reparación necesaria de un elemento común sería un acuerdo contrario al articulo 10 LPH ; y también a lo dispuesto en la Ley de Ordenación de la Edificación, en cuyo art.16 se impone expresamente a los propietarios, la obligación de «conservación en buen estado de la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento».

Se trata de obras o actuaciones que se realizan sobre elementos materiales preexistentes en la comunidad con objeto de mantener o recuperar su funcionalidad perdida.

3º.- En nuestro caso, la propia parte apelante (comunidad de pisos demandada) admite tanto en su escrito de contestación como en el de apelación que el local forma parte de la comunidad demandada, si bien refiere que las obras ejecutadas no fueron sobre elementos comunes de la demandada.

Al respecto, comprobamos que es indudable la ejecución de tales obras de reparación: el propietario de 26 plazas de garaje de los locales que declaró en el juicio,  manifestó que unas ocho plazas se sitúan donde se ejecutaron las reparaciones, «la cubierta estaba fatal, había goteras, filtraciones, cascotes, la obra afectó a toda la cubierta, por la comunidad 13 caían cataratas de agua al garaje [vídeo grabación, 12:22] y la zona se correspondía con la comunidad demandada. El local sufría filtraciones y caída de cascotes, hasta que finalmente uno agujereó un vehículo».

4º.- De todo ello se concluye que las obras efectuadas en la cubierta no eran de capricho o mejora, sino que se trataba de necesarias y urgentes obras de reparación de fundamental elemento común impermeabilizante del edificio, de obligado acometimiento por la Comunidad según prescripción del citado artículo 10 LPH.

5º.-  Se condena a la Comunidad de pisos demandada a que abone a la actora la cantidad reclamada de 6.917,44 euros de principal, más los intereses legales correspondientes desde la interpelación judicial, y los intereses por mora procesal del artículo 576 de la LEC desde la fecha de la presente resolución, así como a las costas del presente proceso.

Comentarios

  1. Luis Leguizamon

    Estoy ofreciendo reparar la parte de la medianera que afecta con humedad a mi Departamento, haciendome cargo de todos los costos, aun siendo una parte comun del edificio y siendo que esa reparacion deberia estar a cargo del Consorcio.
    Pero la Administracion no me envia su conformidad por escrito y solo lo hace verbalmente. Siendo que yo asumo ese gasto y que el trabajo lo hace uno de los proveedores habituales de la Administracion, estoy inflingiendo alguna norma si hago realizar esa reaparacion aun sin contar con una constancia de conformidad?

  2. Katherine M

    Buenos dias ,
    Vivo en el piso superior del edificio , devido a las filtraciones de la terraza y el abandono de los trasteros en semiruina que esn ella se encuentran hace 6 años se agrietó mi techo y la comunidad lo tuvo que reponer. A penas hicieron nada en la terraza impermeabilizar una parte , pero eso no ha resuelto las filtraciones y mi techo esta de nuevo manchado y comenzando a cuartearse. La comunidad no se niega a reparar la terraza pero el administrador de fincas no hace nada al respecto. Cada vez que hablo con él sobre el tema me dice que «por la situacion de pandemia todo esta parado» o me da escusas.Ya no se que hacer .La unica solucion que veo es dar parte a mi seguro de hogar , pero el seguro del edificio no va a querer reparar nada ya que el origen de las filtraciones no se ha resuelto. Si el seguro se pone en contacto con el administrador de fincas este va a decirle que ya hay un plan para repararlo , pero claro pasa el tiempo y el administrador no hace nada al respecto , y yo atrapada en un limbo. ¿Que puedo hacer?

  3. miguel angel mendez

    Buenas tardes. Tengo una propiedad (pareado) el cual hace esquina, lo compre, lo arregle y limpie el muro que da para el exterior el cual estaba lleno de maleza, hiedras,…..la sorpresa fue cuando el muro una vez limpio empezo a ceder y tuvimos que derribarlo…..lo repusimos (es y era de piedra natural) y dejamos una puerta ilegal colocada de salida, porque tiene pestillo interior y no tiene cerradura exterior, solo la usamos para salir a regar el jardín municipal al cual da acceso. El administrador de finca de la comunidad me ha trasladado una queja de 2 vecinos que dicen que con la puerta se ha modificado la fachada de la comunidad, repito muro exterior lateral, y quieren en la prox reunión sacarlo a votación para quitarla o no.
    Se que tiene razón con los estatutos en mano, pero yo no sabia que ese muro de mi propiedad realmente era de la comunidad, y si es así, podría en caso de obligarme a quitar esa puerta, exigir que me paguen lo que gaste en arreglar el muro cuando cedió y cayo?…. yo notifique de mis obras al administrador en su momento via email y el lo sabia y dice que a el no le importa pero a esos 2 o 3 vecinos parece que si.
    También tengo que decir que la colocación de dicha puerta fue en junio de 2019, a efectos de la comunidad eso no prescribe nunca, saludos y gracias

  4. Javier

    Hola buenos días, a ver si pueden ayudarme con una respuesta.

    Resulta que tenía una fuga en mis tuberías y tuve que hacer una reforma poniendo tuberías nuevas contratando a un fontanero particular.
    Sucede que el fontanero de la comunidad tuvo que venir para cerrar,vaciado de montante y apertura de agua comunitaria.
    Parece ser que la montante sólo la puede tocar el fontanero de la comunidad.
    Bien, la cuestión es que éste fontanero ha pasado una factura de 70 euros por medio de la comunidad, y mi pregunta es, es esto normal?
    No se permite que el fontero contratado por mi, toque la bájante comunitaria, por lo que te obligan a llamar al fontanero de la comunidad, eso no lo cubriría el seguro de la comunidad?
    Gracias.

  5. joan gomez

    Hola ,,, quería saber si un pequeño problema de humedad en una terraza que tiene una pintura aplicada , es correcto que este trabajo de mantenimiento lo realicemos nosotros los propietarios para ahorrarnos una factura de reparación ,, como en reunión de vecinos los hemos acordado por mayoría de los propietarios menos un propietarios que ha dejado claro que si lo hacemos nosotros lo piensa denunciar ,,, es ilegal que este trabajo lo hagamos nosotros ?????

  6. maria

    Hola,
    Tengo unas viguetas con aluminosis que descubrimos a finales de 2019 al iniciar una reforma, lo comuniqué a la comunidad y al administrador de fincas y quedamos en que lo arreglaramos, pero resulta que la IT toca este 2020 y otra vecina dice que tamibén tiene aluminosis y han decidido hacer ya la IT para que se arregle todo junto. Yo ahora tengo el problema de que por muy rápido que vaya, me demora las obras y poder entrar a vivir en mi casa (está apuntalada). Puedo arreglarlo por mi cuenta ya, sin esperar al resultado de la IT, y que luego la comunidad me lo abone, al haber surgido el problema antes de que hubiera que pasar la IT? gracias

  7. Juan Carlos

    Buenas Tardes
    Estaria en la obligación la comunidad de vecinos en reparar los insultos vejatorios marcados con una llave en las puertas del ascensor comunitario. La mando emails a la administradora con fotos y hace caso omiso. Muchas gracias.

    • Inmaculada Castillo

      Hola Juan Carlos,

      Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.

      https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  8. Mario

    Buenas,

    He adquirido un piso y cuando hemos hecho la reforma de mi cocina al quitar el alicatado de a bajante hemos visto que hay una gran humedad en dicha bajante.
    He hablado con el presidente de la comunidad y los administradores de la finca y se niegan a hacerse cargo de los gastos de dicha reparación y que debe ser cada propietario el que se encargue de reparar su propia bajante.
    A sto le sumamos que dicha bajante es de uralita (la cual contiene amianto), por lo que no son trabajos que pueda hacer un simple fontanero ya que requiere de una empresa especializada y homologada para retirar este peligroso material (por supuesto es MUCHO mas caro).
    Mi pregunta es…¿tengo medios legales para forzar a mi comunidad a realizar dicha obra con las medidas de salud y de eliminación legal de dichos materiales?. O ellos simplemente deben atenerse a las coberturas dl seguro y si quiero que dicha empresa especializada retire mi bajante debo pargarlo yo.

    Muchas gracias de antemano,

    Un saludo

    • Inmaculada Castillo

      Hola Mario,

      Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
      Remitimos a este servicio porque la duda planteada requiere de cierto estudio y tiempo para la redacción de la respuesta.
      Te dejo el enlace para mayor información.
      https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/presupuesto-para-informe-juridico/

  9. Irene

    Buenas tardes, vivo en un primero y tengo un patio comunitario y tienen q arreglarlo porque cuando llueve torrencialmente le cae agua al de el bar de abajo y tengo q dejar de trabajar el tiempo q estén arreglándolo porque no quiero dejar mi casa sola con los obreros….puedo exigir una indemnización por esos días???

  10. Elena

    tratando de resolver una humedad que afecta a 2 plantas de mi casa, he descubierto un acceso a través de la pared de uno de mis dormitorios a un hueco comunitario por el que pasa una canaleta de agua de lluvia que está estropeada, la comunidad no se pone de acuerdo para arreglarlo y yo quiero cerrar mi pared. Si lo hago podría accederse a dicho hueco mediante la apertura de una arqueta en el asfalto también comunitario. Mi pregunta es, si cierro mi pared estoy faltando al artículo 9 apartado C de la Ley de propiedad horizontal? o no es así al tener la posibilidad de abrir una arqueta por otro lugar? el problema es que no se ponen de acuerdo y tengo la vivienda prácticamente inhabitable por este motivo.

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