Reparación necesaria de un elemento común

La respuesta negativa de la Comunidad de propietarios de proceder a la reparación necesaria de un elemento común vulnera el artículo 10 de la LPH.

Si la Junta de vecinos rechaza la reparación necesaria de un elemento común es un acuerdo contrario a ley («nulo») por vulnerar lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El citado artículo 10.1 a) de la LPH dispone:

«1.- Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»

Si algún propietario advierte que se requiere la reparación urgente de algún elemento común, lo primero que deberá hacer es ponerlo en conocimiento del administrador de la comunidad  para que proceda a realizar las obras de reparación necesarias.

El artículo 7 LPH dispone que el propietario de cada piso o local advirtiere la reparación necesaria de un elemento común deberá: comunicarlo sin dilación al administrador.

Literalmente dispone el precepto:

» En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.»

En esta sentencia que vamos a ver se declara que la negativa de la Junta de propietarios a la reparación necesaria de un elemento común vulnera el citado artículo 10.1 a) LPH por lo que se condena a la Comunidad al pago del importe que algunos propietarios tuvieron que acometer para reparar dichos elementos comunes.

 

SENTENCIA de la Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 4ª), sentencia 29.06.2017:

Reparación necesaria de un elemento comúnEl supuesto enjuiciado es el siguiente:

a) La Comunidad de propietarios de garajes reclama a la Comunidad de propietarios de pisos el importe correspondiente a las obras de reparación de la cubierta de los locales que forman la Comunidad de Propietarios del garaje, en proporción a sus cuotas, en la suma total de 6.917,44 euros.

b) Como la cubierta del garaje –elemento común– se encontraba en muy mal estado, se acordó en Junta General Ordinaria que los propietarios de los garajes adelantaran el dinero que correspondía aportar a los bloques de pisos y después se repartirían tales gastos entre las comunidades, en proporción a sus cuotas.

c) La comunidad de pisos demandada fue la única que no ha saldado esta deuda, reclamándose en el presente procedimiento.

d) La comunidad demandada admite que la cubierta es elemento común y estructural del edificio que conforma la comunidad, pero que las obras no fueron realizadas sobre elementos comunes de la comunidad demandada. Refiere -en resumen- que no se acredita que se actuara sobre la cubierta del local perteneciente a la comunidad demandada, que se ejecutaron las obras sin la previa comunicación ni advertencia, y que las mismas no pueden calificarse como urgentes.

REPARACIÓN NECESARIA DE UN ELEMENTO COMÚN

Los razonamientos jurídicos de esta sentencia establecen:

1º.- El artículo 10.1 a) de la LPH dispone:

«Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».

2º.- Es una norma imperativa, e incluso una negativa de la Junta de Propietarios a acometer una reparación necesaria de un elemento común sería un acuerdo contrario al articulo 10 LPH ; y también a lo dispuesto en la Ley de Ordenación de la Edificación, en cuyo art.16 se impone expresamente a los propietarios, la obligación de «conservación en buen estado de la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento».

Se trata de obras o actuaciones que se realizan sobre elementos materiales preexistentes en la comunidad con objeto de mantener o recuperar su funcionalidad perdida.

3º.- En nuestro caso, la propia parte apelante (comunidad de pisos demandada) admite tanto en su escrito de contestación como en el de apelación que el local forma parte de la comunidad demandada, si bien refiere que las obras ejecutadas no fueron sobre elementos comunes de la demandada.

Al respecto, comprobamos que es indudable la ejecución de tales obras de reparación: el propietario de 26 plazas de garaje de los locales que declaró en el juicio,  manifestó que unas ocho plazas se sitúan donde se ejecutaron las reparaciones, «la cubierta estaba fatal, había goteras, filtraciones, cascotes, la obra afectó a toda la cubierta, por la comunidad 13 caían cataratas de agua al garaje [vídeo grabación, 12:22] y la zona se correspondía con la comunidad demandada. El local sufría filtraciones y caída de cascotes, hasta que finalmente uno agujereó un vehículo».

4º.- De todo ello se concluye que las obras efectuadas en la cubierta no eran de capricho o mejora, sino que se trataba de necesarias y urgentes obras de reparación de fundamental elemento común impermeabilizante del edificio, de obligado acometimiento por la Comunidad según prescripción del citado artículo 10 LPH.

5º.-  Se condena a la Comunidad de pisos demandada a que abone a la actora la cantidad reclamada de 6.917,44 euros de principal, más los intereses legales correspondientes desde la interpelación judicial, y los intereses por mora procesal del artículo 576 de la LEC desde la fecha de la presente resolución, así como a las costas del presente proceso.

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8 Responses to Reparación necesaria de un elemento común

  1. Elena en 28 de enero, 2019 de 17:13

    tratando de resolver una humedad que afecta a 2 plantas de mi casa, he descubierto un acceso a través de la pared de uno de mis dormitorios a un hueco comunitario por el que pasa una canaleta de agua de lluvia que está estropeada, la comunidad no se pone de acuerdo para arreglarlo y yo quiero cerrar mi pared. Si lo hago podría accederse a dicho hueco mediante la apertura de una arqueta en el asfalto también comunitario. Mi pregunta es, si cierro mi pared estoy faltando al artículo 9 apartado C de la Ley de propiedad horizontal? o no es así al tener la posibilidad de abrir una arqueta por otro lugar? el problema es que no se ponen de acuerdo y tengo la vivienda prácticamente inhabitable por este motivo.

  2. Irene en 17 de julio, 2019 de 16:40

    Buenas tardes, vivo en un primero y tengo un patio comunitario y tienen q arreglarlo porque cuando llueve torrencialmente le cae agua al de el bar de abajo y tengo q dejar de trabajar el tiempo q estén arreglándolo porque no quiero dejar mi casa sola con los obreros….puedo exigir una indemnización por esos días???

  3. Mario en 2 de enero, 2020 de 23:03

    Buenas,

    He adquirido un piso y cuando hemos hecho la reforma de mi cocina al quitar el alicatado de a bajante hemos visto que hay una gran humedad en dicha bajante.
    He hablado con el presidente de la comunidad y los administradores de la finca y se niegan a hacerse cargo de los gastos de dicha reparación y que debe ser cada propietario el que se encargue de reparar su propia bajante.
    A sto le sumamos que dicha bajante es de uralita (la cual contiene amianto), por lo que no son trabajos que pueda hacer un simple fontanero ya que requiere de una empresa especializada y homologada para retirar este peligroso material (por supuesto es MUCHO mas caro).
    Mi pregunta es…¿tengo medios legales para forzar a mi comunidad a realizar dicha obra con las medidas de salud y de eliminación legal de dichos materiales?. O ellos simplemente deben atenerse a las coberturas dl seguro y si quiero que dicha empresa especializada retire mi bajante debo pargarlo yo.

    Muchas gracias de antemano,

    Un saludo

    • Inmaculada Castillo en 8 de enero, 2020 de 11:46

      Hola Mario,

      Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
      Remitimos a este servicio porque la duda planteada requiere de cierto estudio y tiempo para la redacción de la respuesta.
      Te dejo el enlace para mayor información.
      http://www.mundojuridico.info/informes-juridicos-online/

  4. Juan Carlos en 6 de enero, 2020 de 16:00

    Buenas Tardes
    Estaria en la obligación la comunidad de vecinos en reparar los insultos vejatorios marcados con una llave en las puertas del ascensor comunitario. La mando emails a la administradora con fotos y hace caso omiso. Muchas gracias.

    • Inmaculada Castillo en 8 de enero, 2020 de 12:22

      Hola Juan Carlos,

      Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  5. maria en 30 de enero, 2020 de 14:09

    Hola,
    Tengo unas viguetas con aluminosis que descubrimos a finales de 2019 al iniciar una reforma, lo comuniqué a la comunidad y al administrador de fincas y quedamos en que lo arreglaramos, pero resulta que la IT toca este 2020 y otra vecina dice que tamibén tiene aluminosis y han decidido hacer ya la IT para que se arregle todo junto. Yo ahora tengo el problema de que por muy rápido que vaya, me demora las obras y poder entrar a vivir en mi casa (está apuntalada). Puedo arreglarlo por mi cuenta ya, sin esperar al resultado de la IT, y que luego la comunidad me lo abone, al haber surgido el problema antes de que hubiera que pasar la IT? gracias

  6. joan gomez en 5 de julio, 2020 de 17:50

    Hola ,,, quería saber si un pequeño problema de humedad en una terraza que tiene una pintura aplicada , es correcto que este trabajo de mantenimiento lo realicemos nosotros los propietarios para ahorrarnos una factura de reparación ,, como en reunión de vecinos los hemos acordado por mayoría de los propietarios menos un propietarios que ha dejado claro que si lo hacemos nosotros lo piensa denunciar ,,, es ilegal que este trabajo lo hagamos nosotros ?????

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