Reparaciones en el piso

Procedemos a explicar a quién le corresponden las reparaciones en el piso en régimen de alquiler.

alquileres

Desde mundojurídico queremos dar respuesta a situaciones de conflicto que a veces puede darse en el marco de los contratos de arrendamiento entre el inquilino y el casero, por ejemplo, la reparación de una lavadora rota, cambiar la instalación vieja de la luz o sustituir la caldera de gas, persianas nuevas, etcétera. Las respuestas que pueden darse son muchas y variadas, ya que, a pesar de que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, estudia el caso en su artículo 21, hay muchos matices que la ley no nos explica, ya que es imposible cubrir toda la realidad.

Partimos de la base de que el casero en principio tiene que realizar y pagar todas las reparaciones de conservación de la vivienda que sean necesarias para mantener su habitabilidad, salvo en dos casos: que haya sido el inquilino o sus invitados o subarriendos los que hayan causado el destrozo; o que se trate de una pequeña reparación derivada del desgaste por el uso ordinario de la vivienda

Así, el artículo 21.1 de la LAU de 1994 nos dice que el casero está obligado a reparar, sin elevar por eso el alquiler, todo lo que sea necesario para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y apta para darle el uso convenido en el contrato, salvo cuando el destrozo que sea necesario reparar, provenga del inquilino, según lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil. Además, en este sentido, es importante que tengamos en cuenta el artículo 28 de la citada LAU de 1994, ya que si la vivienda queda destruida, por causas no imputables al arrendador, automáticamente, el contrato de alquiler se extingue, igual que si el inmueble es declarado ruinoso por la autoridad competente.

En otras palabras, si la instalación de la luz es viejísima y se tiene que cambiar porque salta constantemente el automático o funde todas las bombillas, es el casero el que debe asumir el gasto. Si el frigorífico deja de funcionar porque agota su vida útil, pues el casero debe reponerlo. Respecto a la pintura de las paredes y el barniz del suelo, se deterioran normalmente por el uso, incluso por el mero paso del tiempo aunque el piso esté vacío, por lo que el inquilino sólo debe responder si ha hecho algo más que pisar.

Ahora bien, si el inquilino rompe una ventana, se le cae la vajilla, usa mal los electrodomésticos, rompe la tarima flotante (por ejemplo, saltando y bailando con tacones), debe asumir el gasto de la reparación o reposición. También debe pagar, por ejemplo, pequeñas reparaciones de la nevera o la lavadora, pero nunca sustituirlas si es más barato que arreglarlas. Esto puede ser un problema ya que la frontera entre la pequeña reparación que corre de cuenta del inquilino, y la reparación de conservación o mantenimiento que corre de cuenta del casero, a veces es muy pequeña y es por esto que surge el conflicto. Por esto es muy recomendable que en el propio contrato se describan y se detallen estas fronteras o límites, lo que puede reducir problemas en un momento determinado. Pero ojo con lo que incluimos en el contrato, porque si contraviene algo de lo establecido en la LAU de 1994, se considerará nulo, según lo que dice el artículo 6 de esta misma ley.

Si nos encontramos en una situación en que necesitamos una reparación, lo primero que debemos hacer es ponernos en contacto con el casero a la mayor brevedad posible. La necesidad de reparación debe ser comprobada por el casero, o por los técnicos que este designe y debemos facilitar esa comprobación. No obstante, si la reparación es muy urgente, el artículo 21.3 de la LAU, permite al inquilino, previa comunicación al casero, realizar cualquier obra o reparación que evite un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir inmediatamente después el importe de la reparación al casero.

Añadir que si la reparación u obra de conservación no pueda concluirse y dure hasta el fin del contrato, el inquilino está obligado a soportarla, incluso aunque le sea muy molesta o durante la misma, se vea privado de una parte del piso, no obstante, si la obra dura más de 20 días, tendrá derecho a una disminución del alquiler en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado.

Si el casero se niega a llevar a cabo las obras que le corresponden lo primero que hay que hacer es negociar. Se debe hablar de forma reposada y tranquila con el casero para hacerle ver que debe asumir la reparación y que de esa forma está conservando la habitabilidad de la vivienda. Si no se consigue nada, se debe pasar a hacer todas las comunicaciones por escrito y de forma fehaciente. Lo mejor es enviar un burofax en el que se le pide la reparación y se le exige que asuma su coste de acuerdo a lo establecido en el artículo 21 de la LAU de 1994. En el burofax se debe adjuntar también el informe del técnico en el que se detalla la reparación y da los argumentos necesarios para justificar que sea el casero quien deba hacer la reparación: antigüedad, infraestructura de la casa, mantenimiento del inmueble, etcétera.

Si el casero no responde, el inquilino tiene argumento para pedir la resolución del contrato al casero en base a lo estipulado en el artículo 27.3.A: “El arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas: a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.” Eso sí, si el casero no acepta al solicitud de resolución, el inquilino deberá acudir a los tribunales para argumentarla y el juez decidirá.

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