Reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada

El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada en condiciones de habitabilidad.

¿Le corresponden al dueño las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada en condiciones de poder habitarla el inquilino?

Como regla general, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) impone, al arrendador la obligación de ejecutar, a su costa, todas las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada en las condiciones de habitabilidad para que le sirva al inquilino para el uso convenido.

El artículo 21.1 de la Ley de arrendamientos Urbanos dispone:

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.”

La REPARACIÓN hace referencia a un daño ya causado y la CONSERVACIÓN a un daño que se producirá si no se ejecuta la obra.

La reseñada regla general encuentra tres límites o excepciones en los que, tratándose de una obra de reparación que es necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, el arrendador no viene obligado a ejecutarlas a su costa.

Tres límites que son uno mínimo, otro máximo y el último por la causa del deterioro.

 

1º. LÍMITE MÍNIMO O INFERIOR (art. 21.4 LAU).

Si se trata de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. En este caso, el COSTE DE ESTA REPARACIÓN SERÁ DE CARGO DEL ARRENDATARIO que tendrá que ejecutarla.

 

2º. LÍMITE MÁXIMO O SUPERIOR.

Si se ha producido la destrucción de la vivienda por causas no imputables al arrendador. En este caso se produce la extinción del arriendo (art. 28 L.A.U.)

 

 

3º.- LÍMITE POR LA CAUSA DEL DETERIORO.Reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada

Si el deterioro de cuya reparación se trata fuera responsable el arrendatario por haberlo causado él o alguna de las personas de su casa. Debiendo tenerse en cuenta que, de entrada, todo deterioro en la vivienda arrendada ocurrido durante la relación arrendataria se presume causado por el arrendatario, siendo responsable del mismo salvo que demuestre haberse ocasionado sin culpa suya (art. 21.1 LAU y 1563 y 1564 Código Civil).

Actuación del inquilino frente a las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada

Constando un deterioro en la vivienda arrendada que requiera una obra de reparación que sea necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, se impone, al arrendatario, una doble carga, a saber:

A) La de poner en conocimiento del arrendador en el plazo mas breve posible la necesidad de la reparación.

B) La de facilitarle la verificación directa, por sí mismo o por técnicos que designe, del estado de la vivienda (artículo 21.3 LAU) .

 

Y, si el arrendador se niega a ejecutar a su costa las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada, lo que tendría que hacer el arrendatario es acudir a los tribunales de justicia deduciendo, a su elección, una de estas dos pretensiones:

          A) La de resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios causados  (art.27.3, a) de la L.A.U).

        B) La de ejecución de las reparaciones necesarias a que esté obligado el arrendador con la indemnización de los daños causados por su negligente actuación (arts. 1.556 y 1.098 del Código Civil).

 

¿Puede el inquilino realizar por su cuenta las reparaciones necesarias y luego reclamárselas al arrendador?

La sentencia de la AP Madrid (Sección 21ª) de fecha 22 de marzo de 2011, dice al respecto:

En principio y como regla general el arrendatario no puede ejecutar por sí la obra y luego exigir del arrendador el importe de esa reparación. Principio y regla general que solo encuentra una excepción en el apartado 3 “in fine” del artículo 21, es decir, un supuesto en que el arrendatario puede ejecutar por sí la obra y luego exigir del arrendador el importe de la reparación, para lo cual DEBEN CONCURRIR DOS REQUISITOS imprescindibles que condicionan la prosperabilidad de la acción de cobro del importe de la reparación, y que son los siguientes:

1º. Que se hubiera comunicado al arrendador la necesidad de la reparación. Basta con que se ponga en conocimiento del arrendador aunque éste se oponga.

2º. Que la reparación sea urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave.

 

El TRIBUNAL SUPREMO reciente sentencia de fecha 10.01.2018, dice:

“El recurso se fundamenta en la infracción de los artículos 107 y 116 de la LAU de 1964, hoy 21 de la LAU de 1994 , en relación con los artículos 1554.2 .° y 1556 Código Civil, relativos a la obligación del arrendador de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada. Se cita un amplio elenco de sentencias de esta sala en el mismo sentido de sostener la obligatoriedad del arrendador en orden a efectuar las obras que resulten necesarias para la adecuada habitabilidad de la vivienda, cuya reiteración resulta innecesaria dado el carácter fundamental e incontrovertido de dicha obligación.

En realidad, salvados los argumentos que nos sirven para la estimación del primer motivo de infracción procesal, la sentencia impugnada no desconoce dichas normas ni la doctrina jurisprudencial que las interpreta y aplica, sino que considera suficiente para la desestimación de dicha pretensión el hecho de que la demandada aceptara su obligación de acometer las indicadas obras y por ello no declara expresamente la existencia de dicha obligación.

Se estima parcialmente la demanda a los solos efectos de condenar a la demandada a la realización de las obras de reparación necesarias a que se refiere la demanda en relación con la vivienda arrendada, sin perjuicio de tener en cuenta en fase de ejecución las obras ya realizadas.”

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