Reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada

El dueño está obligado a realizar las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada en condiciones de habitabilidad.

¿Le corresponden al arrendador las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada en condiciones de poder habitarla el inquilino?

Como regla general, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) impone, al arrendador la obligación de ejecutar, a su costa, todas las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada en las condiciones de habitabilidad para que le sirva al inquilino para el uso convenido.

El artículo 21.1 de la Ley de arrendamientos Urbanos dispone:

» El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil

En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (arrendamiento de locales) el artículo 30 de la LAU se remite al artículo 21, por lo que las reparaciones necesarias tienen el mismo tratamiento que para el arrendamiento de viviendas.

La REPARACIÓN hace referencia a un daño ya causado y la CONSERVACIÓN a un daño que se producirá si no se ejecuta la obra.

La reseñada regla general encuentra TRES LÍMITES o excepciones en los que, tratándose de una obra de reparación que es necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, el arrendador NO VIENE OBLIGADO a ejecutarlas a su costa.

Tres límites en los que el arrendador NO ESTÁ OBLIGADO:

1º. LÍMITE MÍNIMO O INFERIOR (art. 21.4 LAU).

Si se trata de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. En este caso, el COSTE DE ESTA REPARACIÓN SERÁ DE CARGO DEL ARRENDATARIO que tendrá que ejecutarla.

2º. LÍMITE MÁXIMO O SUPERIOR.

Si se ha producido la destrucción de la vivienda por causas no imputables al arrendador. En este caso se produce la extinción del arriendo (art. 28 L.A.U.)

3º.- LÍMITE POR LA CAUSA DEL DETERIORO.

Si el deterioro de cuya reparación se trata fuera responsable el arrendatario por haberlo causado él o alguna de las personas de su casa. Debiendo tenerse en cuenta que, de entrada, todo deterioro en la vivienda arrendada ocurrido durante la relación arrendataria se presume causado por el arrendatario, siendo responsable del mismo salvo que demuestre haberse ocasionado sin culpa suya (art. 21.1 LAU y 1563 y 1564 Código Civil).

Reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada

Actuación del arrendatario frente a las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada

Constando un deterioro en la vivienda arrendada que requiera una obra de reparación que sea necesaria para conservar la vivienda o el local en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, se impone, al arrendatario, una doble carga, a saber:

A) La de PONER EN CONOCIMIENTO DEL ARRENDADOR en el plazo mas breve posible la necesidad de la reparación.

B) La de facilitarle la verificación directa, por sí mismo o por técnicos que designe, del estado de la vivienda (artículo 21.3 LAU) .

Y, si el arrendador se niega a ejecutar a su costa las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada, lo que tendría que hacer el arrendatario es acudir a los tribunales de justicia deduciendo, a su elección, una de estas dos pretensiones:

A) La de resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios causados  (art.27.3, a) de la L.A.U).

B) La de ejecución de las reparaciones necesarias a que esté obligado el arrendador con la indemnización de los daños causados por su negligente actuación (arts. 1.556 y 1.098 del Código Civil).

¿Puede el inquilino realizar por su cuenta las reparaciones necesarias y luego reclamárselas al arrendador?

Audiencia Provincial de Barcelona (sección 13ª), sentencia de 22.01.2019:

«Aun en el caso de que fuera una reparación necesaria para subsanar un defecto en el suelo, por lo que podría, en principio, ponerse su reparación a cargo de la arrendadora  con fundamento en el artículo 21 de la LAU, es lo cierto que, tanto el art. 21.3 de la LAU, como el artículo 1159 del Código Civil, obligan al arrendatario a poner en conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones necesarias en la vivienda arrendada, lo cual no es mera obligación formal, sino un presupuesto necesario para que el arrendador pueda verificar directamente, por sí mismo o por los técnicos que designe, el estado de la vivienda, lo cual no podría hacer el arrendador si el arrendatario procede a reparar los pretendidos defectos sin permitir su comprobación previa por el arrendador, de modo que, en los términos del artículo 21.3, únicamente cuando se produce la comunicación previa al arrendador , puede el arrendatario proceder a realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

En el presente caso, no se ha producido por la actora reconvencional ninguna prueba de que comunicara previamente a la arrendadora la necesidad urgente de la sustitución del suelo de la vivienda, faltando por lo tanto el requisito del artículo 21.3 de la LAU para la exigencia al arrendador del importe de la reparación.»

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 21ª) de fecha 22 de marzo de 2011:

«En principio y como regla general el arrendatario no puede ejecutar por sí la obra y luego exigir del arrendador el importe de esa reparación. Principio y regla general que solo encuentra una excepción en el apartado 3 «in fine» del artículo 21 LAU, es decir, un supuesto en que el arrendatario puede ejecutar por sí la obra y luego exigir del arrendador el importe de la reparación, para lo cual DEBEN CONCURRIR DOS REQUISITOS imprescindibles que condicionan la prosperabilidad de la acción de cobro del importe de la reparación, y que son los siguientes:

1º. Que se hubiera comunicado al arrendador la necesidad de la reparación. Basta con que se ponga en conocimiento del arrendador aunque éste se oponga.

2º. Que la reparación sea urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave

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