Reparto de los gastos comunes
Vamos a intentar dar respuesta a la pregunta de cómo ha de hacerse el reparto de los gastos comunes para el sostenimiento del inmueble entre los integrantes de una comunidad de propietarios.
¿En función de qué criterio hay que hacer el reparto de los gastos comunes?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en el artículo 9.1 letra e), lo siguiente:
” Son obligaciones de cada propietario:
… e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”
De dicho precepto se deduce que el reparto de gastos comunes entre los integrantes de una comunidad de propietarios se hará:
1.- Conforme a la cuota de participación que cada uno de los pisos y locales tiene asignada en el Título constitutivo de la propiedad horizontal.
En el título constitutivo del edificio figuran descritos los distintos elementos privativos que lo conforman (pisos, locales, plazas de aparcamiento, etc.) y se le asigna a cada uno de ellos una cuota de participación, que coincidirá con la cuota de participación que ha de figurar en la escritura pública de propiedad individual que cada propietario tiene de su elemento privativo.
Ejemplo:
El propietario del piso 3ºB tiene una cuota de participación en los elementos comunes, según su escritura de compraventa, que debe coincidir con el Título constitutivo, del 2,300%. Por tanto cuando se aprueba el presupuesto de la Comunidad y se procede al reparto de los gastos comunes para el sostenimiento y mantenimiento del edificio, este vecino deberá pagar un 2,30% de los gastos.
2.- Con independencia de que cada propietario contribuirá a los gastos comunes con arreglo a su cuota de participación asignada en el título de propiedad, puede ocurrir:
a) Que en el Título constitutivo figuren algunas exoneraciones o reglas especiales en cuanto a la contribución por parte de algunos propietarios al pago de algunos gastos.
Ejemplo:
Un caso frecuente de exoneraciones respecto a ciertos gastos, es la cláusula que a veces figura en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad de propietarios por la que los propietarios de los locales no contribuirán al pago de mantenimiento, reparación o sustitución del ascensor. en este caso, ese gasto del ascensor ya no se repartirá entre todos los propietarios a razón de su cuota de participación, sino que dicha partida solo se repartirá entre los propietarios de los pisos.
b) Puede ocurrir también que la comunidad de propietarios de forma unánime y haciéndolo constar en los estatutos haya decidido que algún gasto concreto de un elemento común sea sufragado de forma distinta a las cuotas de participación, en cuyo caso la unanimidad fuerza dicho cambio de sistema de contribución.
Ejemplo:
El propietario del piso 3ºB tiene una cuota de participación del 2,300%. La comunidad de propietarios se ha reunido en Junta y por unanimidad de todos los propietarios adopta el acuerdo de establecer en los estatutos que el reparto del gasto del sistema de calefacción se hará por partes iguales entre todos los propietarios con independencia de la cuota de participación, por lo que el vecino del 5ºC, que tiene una cuota de participación según el Título constitutivo del 3,400% (más alta que la del 3ºB) va a contribuir en igual proporción que éste último.
En estos dos casos, es a lo que se refiere el citado art. 9 LPH cuando dice:” Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido”.
¿Se puede volver al sistema de reparto de gastos previsto en el título constitutivo?
Aunque la comunidad de propietarios haya venido durante años repartiendo los gastos comunes de una determinada manera no significa que se haya modificado el título constitutivo o los estatutos, de manera que cualquier propietario puede exigir que se vuelva al sistema de reparto de gastos que viene establecido en el citado título constitutivo (Sentencias del Tribunal Supremo de 6.02.2014 y 7.03.2013).
Cuando uno de los propietarios quiera volver al sistema de reparto de gastos establecido en el título constitutivo, deberá solicitarse y votarse en la junta y en el caso de que el acuerdo no se adopte, deberá impugnar ante el Juzgado.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 11.03.2020
“…Como claramente establece la sentencia de esta sala núm. 1094/2004, de 16 noviembre, que se cita en el motivo, “el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado”.
El interés casacional de la cuestión suscitada va incluso más allá de las cuestiones que se plantean en las sentencias que se citan y de si la situación de hecho creada ha perdurado durante más o menos tiempo, pues supone la necesidad de resolver sobre si es o no posible la modificación tácita del título constitutivo como refiere la sentencia recurrida por el transcurso de determinado tiempo tras una modificación del mismo que no ha respectado los requisitos legales.
Es cierto que los propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar -por determinadas razones- que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la ley. Pero un acuerdo de modificación del título constitutivo requiere la inserción de la propuesta de modificación como punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, que habría de llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo, como ocurre con la recurrente. No es esta la situación que se da en el caso ya que no existe ese acuerdo que concretamente establezca, con cumplimiento de las exigencias legales, las nuevas cuotas de participación.
De ese modo, en todo momento cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello.”
Sentencias sobre formas de reparto de los gastos comunes
Reparto de los gastos conforme a la cuota de participación:
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 19ª), sentencia de 19.04.2013
” Del art. 9 LPH se extrae que la obligación de contribuir tiene como elemento primario de fijación la cuota de participación fijada en el título, en el concreto caso viene reconocido que el local del demandante tiene establecida una cuota de participación del 29,70%, sin que conste que en los Estatutos esté establecido otro modo distinto de contribución, ni tampoco acuerdo expreso que fije sistema distinto”.
Reparto de los gastos por partes iguales entre todos los propietarios:
Audiencia Provincial de Valencia (Sección 7ª), sentencia de 25.03.2013
” El art. 9.1 e) LPH establece como obligaciones de cada propietario, contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, y existiendo en la Comunidad que nos ocupa unos estatutos que establecen un sistema de reparto de gastos por partes iguales en lugar del de repartirlos según los coeficientes de las viviendas, ello no puede dejarse sin efecto por la vía de la impugnación de presunto acuerdo que en realidad no lo es.
Se trataba simplemente de manifestar la conformidad con el sistema de reparto fijado en los estatutos en el año 1971 y en una junta celebrada hacia casi cuarenta años, que fue pacíficamente aceptado desde entonces por todos los copropietarios sin constar impugnación ni disconformidad alguna. La adecuación del acuerdo a la legalidad vigente impide que se considere que la decisión impugnada perjudique a la demandante. Nada obsta a lo resuelto a que se pueda instar la expresa modificación de los estatutos por los cauces legales que la LPH prevé.”
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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He comprado un piso con coeficiente 4 . Los otros comuneros tienen coeficientes del 9 al 12 . Y tienen los gastos a partes iguales . Yo he protestado . No tienen Estatutos ni nada .Dicen que hicieron una reunión en 2000 y que así lo establecieron . No me pasan ni esa acta ni los gastos anuales . Yo no me niego a pagar pero a mi coeficiente . Que hago
Gracias
Buenas noches, mi comunidad se rige por LPH, pero ocurre que llevamos más de 15 años metiendo algunos gastos, como la limpiadora, a partes iguales. Mi piso es de los más pequeños y el año pasado ya comenté que las cuentas estaban haciéndose mal y que no seguiría pagando más de lo que me corresponde. Este año me tocó a mi la presidencia e hice los gastos correctamente, un vecino no las aprueba porque quiere que se siga pagando como antes. No tenemos estatutos que co traigan la LPH, tampoco acuerdo expreso en las actas de las reuniones sobre el reparto ni votación. Lo que si hemos estado haciendo es aprobando unas cuentas mal hechas que se han resumido en el libro de actas desde el primer año en 2001 y apareciendo en el libro como reparto de gastos, pero reitero que no hay votación expresa. Puede negarse el vecino a pagar todo por coeficientes como marca la ley? Gracias.
Hola Soledad,
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los acuerdos de la junta exonerando a locales de algunos gastos,no obliga a terceros si no se inscriben en el regristo, ¿el administrador tendria que informar a los nuevos dueños de estos cambios,ya que cuando la junta acuerda esto son muy generosos con el dinero de los demas, que faltan por comprar la vivienda,y que no pueden defenderse,