Reparto de los gastos comunes
Vamos a intentar dar respuesta a la pregunta de cómo ha de hacerse el reparto de los gastos comunes entre los integrantes de una Comunidad de vecinos; o dicho de otra manera, el propietario de un piso o local ¿en qué porcentaje ha de contribuir al pago de dichos gastos?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en el artículo 9.1 letra e, lo siguiente:
” Son obligaciones de cada propietario: …. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”
Por tanto para saber como ha de hacerse el reparto de gastos comunes entre los integrantes de una Comunidad de propietarios hay que acudir:
1.- A la cuota de participación que figure en el Título constitutivo de la propiedad horizontal. En dicho documento figura la división del edificio en los distintos elementos privativos (pisos, locales, plazas de aparacamiento, etc.) y se le asigna a cada uno de ellos una cuota de participación. Pues bien, esa cuota es además la misma que ha de figurar en la escritura pública individual que cada propietario tiene de su piso o local.
Si lees la escritura de compraventa de tu piso o local, verás que después de su descripción figura que ese piso o local tiene una cuota de participación en los elementos comunes de un tanto por ciento.
Esa cuota de participación, será el índice de referencia para saber la proporción que cada vecino tiene que contribuir al pago de los gastos generales del edificio.
EJEMPLO: El propietario del piso 3ºB tiene una cuota de participación en los elementos comunes, según su escritura de compraventa que debe coincidir con el Título constitutivo, del 2,30%. Por tanto cuando se aprueba el presupuesto de la Comunidad y se procede al reparto de los gastos comunes para el sostenimiento y mantenimiento del edificio, este vecino deberá pagar un 2,30% de los gastos.
2.- Con independencia de esa cuota de participación en los elementos comunes (cuota de propiedad) que se le asigna a cada piso o local en el Título constitutivo y que aparece en la escritura pública de propiedad, puede ocurrir:
a) Que en el Título constitutivo figuren algunas exoneraciones o reglas especiales en cuanto a la contibución por parte de algunos propietarios al pago de algunos gastos.
Un ejemplo frecuente es que aparezca la siguiente cláusula: “los propietarios de los locales no contribuirán al pago de mantenimiento del ascensor“. En estos casos, la cuota de participación en los elementos comunes no va a coincidir con la cuota de reparto de los gastos comunes, ya que la partida de gastos de mantenimiento del ascensor solo se repartirá entre los propietarios de los pisos.
b) Puede ocurrir también que la Comunidad puede haber aprobado el reparto de los gastos comunes de forma distinta a la cuota de participación que aparece en el Título.
En este caso si la Comunidad aprueba un cambio del sistema de contribución a los gastos comunes, habrá que estar a dicho acuerdo.
EJEMPLO: El propietario del piso 3ºB tiene una cuota de participación del 2,30%. La Comunidad se ha reunido y todos los propietarios (por unanimidad) han aprobado establecer en los Estatutos que el reparto de los gastos comunes se hará por partes iguales entre todos los propietarios con independencia de las cuotas de participación, por lo que el vecino del 5ºC, que tiene una cuota de participación según el Título constitutivo del 3,25% (más alta que la del 3ºB) va a contribuir en igual proporción que éste último.
Pues bien en estos dos casos, es a lo que se refiere el citado art. 9 LPH cuando dice: ” Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido“.
Veamos en estas sentencias, estas formas de reparto de los gastos comunes
REPARTO DE LOS GASTOS COMUNES CONFORME A LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN
- Audiencia Provincial de Madrid (Sección 19ª), sentencia de 19.04.2013: ” Del art. 9 LPH se extrae que la obligación de contribuir tiene como elemento primario de fijación la cuota de participación fijada en el título, en el concreto caso viene reconocido que el local del demandante tiene establecida una cuota de participación del 29,70%, sin que conste que en los Estatutos esté establecido otro modo distinto de contribución, ni tampoco acuerdo expreso que fije sistema distinto“.
REPARTO DE LOS GASTOS COMUNES POR PARTES IGUALES
- Audiencia Provincial de Valencia (Sección 7ª), sentencia de 25.03.2013: ” El art. 9.1 e) LPH establece como obligaciones de cada propietario, contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, y existiendo en la Comunidad que nos ocupa unos estatutos que establecen un sistema de reparto de gastos por partes iguales en lugar del de repartirlos según los coeficientes de las viviendas, ello no puede dejarse sin efecto por la vía de la impugnación de presunto acuerdo que en realidad no lo es. Se trataba simplemente de manifestar la conformidad con el sistema de reparto fijado en los estatutos en el año 1971 y en una junta celebrada hacia casi cuarenta años, que fue pacíficamente aceptado desde entonces por todos los copropietarios sin constar impugnación ni disconformidad alguna. La adecuación del acuerdo a la legalidad vigente impide que se considere que la decisión impugnada perjudique a la demandante. Nada obsta a lo resuelto a que se pueda instar la expresa modificación de los estatutos por los cauces legales que la LPH prevé.”
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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He comprado un piso con coeficiente 4 . Los otros comuneros tienen coeficientes del 9 al 12 . Y tienen los gastos a partes iguales . Yo he protestado . No tienen Estatutos ni nada .Dicen que hicieron una reunión en 2000 y que así lo establecieron . No me pasan ni esa acta ni los gastos anuales . Yo no me niego a pagar pero a mi coeficiente . Que hago
Gracias
Buenas noches, mi comunidad se rige por LPH, pero ocurre que llevamos más de 15 años metiendo algunos gastos, como la limpiadora, a partes iguales. Mi piso es de los más pequeños y el año pasado ya comenté que las cuentas estaban haciéndose mal y que no seguiría pagando más de lo que me corresponde. Este año me tocó a mi la presidencia e hice los gastos correctamente, un vecino no las aprueba porque quiere que se siga pagando como antes. No tenemos estatutos que co traigan la LPH, tampoco acuerdo expreso en las actas de las reuniones sobre el reparto ni votación. Lo que si hemos estado haciendo es aprobando unas cuentas mal hechas que se han resumido en el libro de actas desde el primer año en 2001 y apareciendo en el libro como reparto de gastos, pero reitero que no hay votación expresa. Puede negarse el vecino a pagar todo por coeficientes como marca la ley? Gracias.
Hola Soledad,
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
los acuerdos de la junta exonerando a locales de algunos gastos,no obliga a terceros si no se inscriben en el regristo, ¿el administrador tendria que informar a los nuevos dueños de estos cambios,ya que cuando la junta acuerda esto son muy generosos con el dinero de los demas, que faltan por comprar la vivienda,y que no pueden defenderse,