Repercusión al arrendatario de las obras impuestas por la Administración

Repercusión al arrendatario de las obras impuestas por la Administración

Procede la repercusión al arrendatario de las obras impuestas por la Administración en contratos posteriores a la LAU de 1964.

La doctrina del Tribunal Supremo establece que el arrendador podrá repercutir sobre el arrendatario el importe de las obras impuestas por la Administración en todos aquellos contratos de arrendamiento posteriores a la Ley de Arrendamientos de 1964.

Como sabéis, aquellos contratos de arrendamiento de vivienda o de local de negocio que se celebraron al amparo del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (TRLAU-64) siguen regulándose a día de hoy por aquella Ley con las modificaciones establecidas en las Disposiciones Transitoria de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU-94).

Normativa aplicable para la repercusión de las obras al inquilino en arrendamientos sujetos a la Ley de 1964

El Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 dispone:

artículo 108

» 1. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, en las viviendas y locales de negocio relacionados en el artículo 95 podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras de reparación comprendidas en el artículo107 o de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, el abono del 12 por 100 anual del capital invertido. Dicho porcentaje se distribuirá entre todos los inquilinos y arrendatarios, si aquellas son comunes, o entre los afectados, si se limitan a la vivienda o local de negocio que ocupen, en proporción a las rentas que satisfagan, sin que en ningún caso pueda exceder el aumento, que no tendrá el concepto de renta y sí el de asimilado a esta del 50 por 100 de la renta anual, el cual se hará efectivo por recibos complementarios mensuales.»

Igualmente hay que tener en cuenta para aquellos contratos de arrendamiento de renta antigua, lo que establece la Disposición Transitoria Segunda de la actual LAU-94 establece en el apartado 10, puntos 3 y 4:

» 10.3 Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:

1.ª Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.«

¿Se pueden repercutir todas las obras de reparación del arrendador o solo las impuestas por la Administración?

Con respecto a la posibilidad que tiene el arrendador de repercutir las obras necesarias para la habitabilidad de la vivienda, el Tribunal Supremo fijó doctrina mediante sentencia dictada el 21 de mayo de 2009 estableciendo que se suprimía la repercusión por obras en contratos posteriores a  julio de 1964. Venía a declarar que, en los contratos posteriores a dicha fecha, puesto que las partes podían haber pactado la renta y su cláusula de actualización, los arrendadores no se habían visto compelidos a la congelación de las rentas.

Ahora bien, si esta sentencia del Tribunal Supremo del año 2009 produjo un revuelo en materia de arrendamientos urbanos, posteriormente el mismo tribunal volvió a dictar sobre esta materia otra sentencia en fecha 30 de octubre de 2013, seguidas por otras de fecha 22 de octubre de 2014 y 26 de noviembre de 2014, en las que señala que el resultado es distinto cuando las obras no son simplemente las necesarias para la adecuación del inmueble, sino que son las impuestas por la Administración, por la autoridad administrativa, en cuyo caso considera que la repercusión es posible.

Sentencia sobre la repercusión al arrendatario de las obras impuestas por la Administración

Vamos a comentar una de las anteriores sentencias. En concreto, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 22 octubre de 2014, que como decimos, establece la posibilidad de repercutir el importe de la obra al inquilino cuando las obras son impuestas por la Administración (por ejemplo: por el Ayuntamiento). 

Antecedentes de la sentencia:

– El arrendador y el arrendatario formalizaron un contrato de arrendamiento de vivienda en fecha 24 de agosto de 1968 (contrato sujeto al TRLAU-64).

– La propiedad se vio obligada por el Ayuntamiento de su ciudad a realizar obras de rehabilitación de la finca acometiendo también y al margen de aquellas, obras de desatasco general del alcantarillado.

– Por carta fechada el 29 de marzo de 2011, el arrendador notificó al inquilino la repercusión del importe de las obras, a razón de 249,92 euros al mes en diez años por las obras ordenadas por el Ayuntamiento y de 75,12 euros en un solo mes por las obras de desatasco.

– Por burofax de 31 de mayo de 2011, el inquilino se opuso a dicha repercusión.

– El arrendador, interpone un procedimiento de desahucio por falta de pago que gana en primera y segunda instancia.

– El inquilino recurre al Tribunal Supremo y alega que el arrendador no puede reclamar el importe de obras, cuando los contratos se formalizaran con posterioridad al año 1964 (TRLAU-64).

Respuesta del Tribunal Supremo:

El Tribunal Supremo recoge lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda apdo. 10.3, regla 1.ª, de la LAU 29/1994, sobre el régimen aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de Mayo de 1985:

C) Otros derechos del arrendador:

«10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:

10.3 Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:

1.ª Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.»

Conclusiones de la sentencia:

Esta Sala ya se pronunció en sentencia de 30 de octubre de 2013,  en el sentido de permitir la repercusión al arrendatario de las obras impuestas por la Administración, en interpretación de las norma transcrita, y ello aún cuando los contratos de arrendamiento fuesen posteriores a la LAU de 1964.

No se infringía la doctrina jurisprudencial de esta Sala, dado que estamos, en su mayor parte, ante un supuesto de obras impuestas administrativamente que no es el caso de la analizada en sentencia de 21 de mayo de 2009 , pues la DT 2 ª establece la disyuntiva entre los casos del art. 108 de la LAU de 1964 y los casos de obras impuestas administrativamente, en cuyo supuesto sí son repercutibles las obras en los contratos de arrendamientos de viviendas concertados antes de 9 de mayo de 1985.

En el caso de autos, es hecho probado que el arrendatario aceptó tácitamente la reclamación efectuada al no oponerse en el plazo legal (30 DIAS), como dispone el art. 101 de la LAU de 1964 , interpretado por sentencia de esta Sala de 18 de abril de 2013,  por lo que por este motivo, también es estimable la acción ejercitada y rechazable el recurso de casación.

Por lo expuesto no concurre infracción de doctrina jurisprudencial, dado que repercutido al arrendatario el importe de obras, en su mayor parte, impuestas por la Administración, habiéndose aceptado tácitamente su importe por el inquilino y no habiendo sido abonadas las mismas, procede confirmar la estimación de la acción de desahucio, con resolución del contrato de arrendamiento.

Francisco Sevilla Cáceres
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