Requerimiento de pago del IBI al inquilino

El requerimiento de pago del IBI al inquilino efectuado por el arrendador debe indicar su importe y acompañar documento justificativo de su pago.

 Antes de comenzar a hablar sobre las particularidades del requerimiento de pago del IBI al inquilino, hay que partir de algunos conceptos previos:
Cuando se firma un contrato de arrendamiento, sea de vivienda o local de negocio, las partes pueden pactar que el pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) pueda ser repercutido al inquilino, es decir que todos los años sea abonado por el arrendatario.
El IBI (antigua contribución urbana) es un TRIBUTO que cobran los Ayuntamientos a los dueños de viviendas o locales de negocio.
Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

La Ley de arrendamientos urbanos 29/94 (vigente a partir del 1.01.1995 hasta la actualidad) no establece que dicha obligación sea a cargo del inquilino, PERO SI SE HUBIESE PACTADO ASÍ EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, es una obligación que ha de cumplirse.

El artículo 20 de la LAU 29/1994 (que está vigente hoy en dia) establece lo siguiente:
Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, TRIBUTOS, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.”

RESUMEN:

  • En los contratos de arrendamiento de vivienda  celebrados antes del 9 de mayo de 1985 (“contratos de renta antigua”), ES OBLIGATORIO que EL INQUILINO ABONE EL IBI del inmueble arrendado salvo que se haya establecido en el contrato que el dueño es quien pagará dicho IBI.
  • Los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 sería obligatorio el pago del IBI por el inquilino SIEMPRE Y CUANDO conste ASÍ EXPRESADO en el contrato. En caso contrario, no es obligación suya el pago del IBI.

 

IMPORTANTE:

A propósito del deber que recae sobre el arrendatario de atender el pago de los recibos de IBI se ha de significar que en relación con los contratos CELEBRADOS CON ANTERIORIDAD AL 9 DE MAYO DE 1985, el pago del IBI es obligatorio para el arrendatario en virtud de lo prevenido en las Disposiciones Transitorias Segunda, apdo. 10 , y Tercera, apdo. 9, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos.Requerimiento de pago del IBI al inquilino

JURISPRUDENCIA contratos anteriores al  9 de MAYO de 1985:

El Tribunal Supremo, en sentencia de 10 de octubre de 2011 tiene declarado que el arrendatario se encuentra obligado a satisfacer la cantidad correspondiente al Impuesto sobre Bienes Inmueble (IBI) porque «… para que nazca la obligación del arrendatario no es exigible que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI, pues es una obligación legal»

CONTRATOS POSTERIORES al 9 de MAYO de 1985:

Con la actual LAU 29/94 (que entró en vigor el 1.01.95),  para que el inquilino tenga la obligación de pagar el IBI, debe venir expresamente pactado en el contrato. Si el inquilino no pagase el IBI, estando pactado en el contrato, será causa de desahucio por falta de pago, ya que esta cantidad se asimila a la renta del alquiler, por lo que su impago permite al dueño solicitar el desahucio y desalojo del inmueble. Sobre el asunto de que se asimila el IBI a la renta, solo deciros que el Tribunal Supremo en sentencia de 12 enero de 2007, unificó doctrina diciendo que : “El IBI constituye cantidad asimilada a renta y su impago determina la resolución del contrato.
El art. 27 de la LAU (29/94), dice:
” Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. “

SENTENCIA de la AUDIENCIA PROVINCIAL DE ZAMORA (Sección 1ª), de fecha 31.07.2006:

” Distinta consideración debe darse al contrato celebrado en el año 1990 y referido al piso 1º izquierda, pues en este caso se trata de un contrato nuevo con objeto distinto al que debe de aplicarse la Disposición Transitoria 1ª relativa a los contratos celebrados a partir del 9 de mayo del 1985, aplicable también a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato, (como el de la presente litis) y al de local de negocio que se hubiere celebrado a partir del 9/5/85 y que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la nueva LAU; todos ellos se regirán por el Decreto Boyer, en cuanto a la duración del contrato y en lo demás por la LAU del 64, siendo aplicable lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la Disp. Trans. 2ª (es decir el contenido de los art 12, 15 y 24 de la nueva LAU y no aplicación del derecho de tanteo y retracto), es decir, ni les es aplicable el apartado C) 10.2 relativo a la repercusión del IBI ni el art 20 de la nueva LAU y que exige el pacto expreso de las partes, por lo tanto en el contrato relativo al piso 1ª no cabría repercutir el IBI

Requerimiento de pago del IBI al inquilino:

Vista la obligación legal de pago del IBI por el inquilino en los contratos anteriores al 1.01.1995 o en aquellos contratos posteriores en los que se haya determinado expresamente su pago a cargo del arrendatario, vamos a tratar si es necesario que el dueño efectúe un requerimiento de pago del IBI al inquilino previamente al ejercicio de cualquier acción judicial en su contra.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no hace ninguna mención a los requisitos previos a la reclamación del IBI, pero es criterio de nuestros Juzgados y Tribunales la exigencia de un requerimiento de pago del IBI al inquilino previo a la interposición de la demanda, pues si no se le notifica al inquilino el importe es imposible que éste conozca la cantidad a pagar.
Citamos a continuación la sentencia de 5.02.2009 de la AP Baleares (Sección 5ª) : ” En cuanto a la reclamación del IBI por el arrendador, es criterio reiterado la exigencia de un requerimiento de pago previo a la interposición de la demanda, atendido el hecho de que el inquilino, quien no es sujeto pasivo del impuesto, desconoce su importe, y en su caso, el modo en que se fija la cuantía reclamada si en un mismo recibo se incluye la totalidad de una finca con varios pisos. También se considera razonable y ajustado que se aporte fotocopia del recibo abonado, y en su caso, del porcentaje que corresponde a la inquilina”.
Conforme a esta sentencia, sería OBLIGACIÓN DEL ARRENDADOR:
  • 1.-  Efectuar un requerimiento de pago del IBI al inquilino, notificándole el importe que corresponde a la finca arrendada.
  • 2.-  Junto con la notificación fehaciente, hay que adjuntarle copia del recibo del IBI de la vivienda o local.
  • 3.-  En el supuesto de que el dueño de la vivienda pague el IBI de todo un bloque, en el requerimiento habrá de hacerse mención a la cuota de participación que le correspnde al piso o local alquilado.

El requerimiento de pago del IBI al inquilino ha de ser fehaciente, es decir que la notificación debe ser probada por el dueño en caso de que el inquilino niegue su recepción, por lo que es conveniente que se haga a través de Notario o burofax con acuse de recibo y certificación de texto (adjuntando copia del recibo).

     

CONCLUSION:

Cuando el arrendatario tenga la obligación de abonar el IBI (bien porque venga estipulado en el contrato de arrendamiento, bien porque sea un contrato de alquiler de vivienda anterior al 9.05.1985), el arrendador o dueño del inmueble tiene que efectuar un requerimiento de pago del IBI al inquilino, donde le notifique fehacientemente el importe y le acompañe copia del recibo. Si el inquilino no lo pagase, puede ejercer el arrendador la resolución del contrato de arrendamiento mediante un juicio de desahucio por falta de pago de cantidades asimiladas a la renta“.

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9 Responses to Requerimiento de pago del IBI al inquilino

  1. Chatoo en 8 de enero, 2015 de 16:50

    Entonces, si casero por su voluntad no ejerce la claúsula contractual, por el motivo que sea, puede solicitar posteriormente al inquilino el abono de hasta cinco anualidades del IBI?.

    • Carol Quijada Mora en 7 de noviembre, 2016 de 22:21

      Buenos días!
      Mi duda es la siguiente.. Estoy a poco de firmar un contrato de alquiler de un piso de protección oficial en Barcelona. He pedido un borrador del contrato, al cual he leído detalladamente. en él concreta que el Ibi va incluido en el precio de la mensualidad, lo cual me parece bien que lo digan, aunque no estoy tan segura si es legal, por que por lo que he leído aquí es de mutuo acuerdo, no una obligación.
      Mi pregunta es, sé que todos los años hay una regularización del Ibi de acuerdo a la subida del IPC, si pagamos en la mensualidad el Ibi, al momento de la regularización ¿¿Es obligación también
      del inquilino pagar esa regularización?
      Espero tener una respuesta.
      Muchas Gracias
      Carol Q

      • Inmaculada Castillo en 14 de noviembre, 2016 de 21:08

        Hola Carol,

        He leído tu consulta y te recomiendo que te pongas en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004 ( Extensión 1). Él puede resolverte de manera detallada y sobre la marcha las dudas que comentas, así como indicarte la forma de proceder.

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        Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  2. Ismael en 29 de julio, 2015 de 10:23

    ¿Cual es el plazo que tiene el propietario para repercutir al inquilino este impuesto?

    En los 2 primeros años de alquiler se me repercutió este impuesto y fue pagado por mi parte (inquilino). Sin embargo en los 4años siguientes el propietario no giro y por tanto no repercutió el pago de este impuesto al inquilino (según él por un error informático).

    Un saludo y muchas gracias de antemano.

    En la actualidad el propietario me reclama el pago del IBI de estos 4 años adjuntando los recibos pagados por su parte.

    ¿Es posible esta reclamación por parte del propietario?

  3. josefa roca puig en 13 de junio, 2018 de 11:59

    tengo que cobrar a mi inquilino de un local de negocio partes proporcionales de suministro de agua y el mantenimiento instalación , mantenimiento fachada local etc el arrendatario está conforme completamente mediante pacto verbal , pero nos asaltan dudas de como emitir recibo , es decir con iva sin iva etc.Gracias

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