Requerimiento para impedir la enervación del desahucio

26 de septiembre, 2019
5 comentarios

Los requisitos que ha de contener el requerimiento para impedir la enervación del desahucio según la doctrina del Tribunal Supremo en sentencia de 2014 y posteriores.

El requerimiento para impedir la enervación del desahucio viene dispuesto en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Antes de nada me gustaria explicar aunque sea someramente qué significa la enervación de un desahucio por falta de pago.

Cuando un inquilino se retrasa en el pago de la renta o de las cantidades a que viene obligado a abonar según el contrato de arrendamiento (luz, agua, gas, comunidad de propietarios, etc.), el arrendador de la vivienda puede ejercer contra el mismo una acción judicial de resolución del contrato y recuperación de la finca alquilada.

A esta acción judicial se le denomina desahucio.Requerimiento para impedir la enervación del desahucio

El inquilino que ha incumplido con su obligación de pagar la renta en el tiempo establecido o de aquellas cantidades que vengan dispuestas en el contrato, aunque se le haya puesto una demanda de desahucio, puede reanudar la vigencia del contrato si paga la deuda debida.

Este derecho que le asiste al inquilino sólo se puede UTILIZAR UNA SOLA VEZ a lo largo de la vida del contrato.

EJEMPLO:

El inquilino adeuda 3 meses de renta y el dueño interpone un procedimiento de desahucio por falta de pago.

Inmediatamente que el inquilino recibe la demanda del Juzgado paga la deuda. En este caso ha enervado  la acción de desahucio y el contrato continuará en vigor.

IMPORTANTE:  Si el inquilino ha utilizado la enervación en otra ocasión anterior, la ley le impide acogerse a esta posibilidad nuevamente, sólo cabe la enervación UNA SOLA VEZ.

Ahora bien, aunque el inquilino tiene el derecho de enervar el desahucio una sola vez, existe una EXCEPCIÓN por la que NO PODRÁ ENERVAR aunque sea la primera vez.

El supuesto viene recogido en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuciamiento Civil:

» Cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación».

 

¿Qué significa ese requerimiento para impedir la enervación del desahucio?

Lo que la Ley nos dice es que si el arrendador le envía, ANTES de interponer la demanda de desahucio, un requerimiento fechaciente al inquilino para que pague las cantidades adeudadas y no se abonan en los 30 dias siguientes, y transcurrido dicho plazo se pone la demanda de desahucio,  ya NO CABE LA ENERVACION aunque sea la primera vez que la vaya a utilizar el inquilino.

La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 28 de mayo de 2014, recogida igualmente por la de 23 de Junio de 2014 (que fija DOCTRINA), establece los REQUISITOS que ha de contener el requerimiento para impedir la enervación del desahucio por el inquilino, que son:

  • La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
  • Ha de ser fehaciente (burofax, requerimiento notarial). Se ha de acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
  • Ha de referirse a rentas impagadas o cantidades debidas (suministros de luz, agua, etc.)
  • Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, 30 dias de antelación a la presentación de la demanda.
  • Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que el requerimiento para impedir la enervación del desahucio contenga:

1.  Que el contrato va a ser resuelto.

2.  Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.

La información que se traslada al arrendatario, como dice la citada sentencia «es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.

No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.

Como declara la sentencia del Tribunal Supremo  de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004 ):

«la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada».

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5 Responses to Requerimiento para impedir la enervación del desahucio

  1. Eugenio en 2 de septiembre, 2014 de 17:19

    Un conocido me ofreció compartir una nave industrial ,mitad taller y mitad oficinas, en las que compartíamos gastos ,en el contrato me puso que yo tenía que pagar el 90% de la luz y el agua (que yo no aprecie esa cláusula abusiva ni me mostró el coste medio) y que tenía que dejar un espacio y elevador para su mecánico de una marca determinada para investigar problemas,( no trabajos de exterior )
    Pues mi sorpresa fue que el primer mes solo de gastos (luz y agua) 2700€ y el siguiente 950€ de luz,agua cada 2 meses, cosa que le dije que no estaba de acuerdo, pero no termina ahí la cosa, sino que me dice que el mecánico suyo también va a trabajar para la calle, ( haciéndome la competencia y yo pagando gastos) y le dije que no rotundamente.
    Reacción, pues rescindimos el contrato y yo encantado,pero la señal se la quedaba por que si, 3000€,y como no quería complicaciones accedí,firme y me lleve mi herramienta y material que había invertido,porque allí no había herramientas.
    Cual es el motivo de su denuncia, que devolví esos recibos para cobrarme mi señal y que no estaba conforme ni había firmado.
    Me denuncio y ahora tengo juicio.

    • raul en 12 de marzo, 2015 de 20:04

      hola, necesito saber que plazo tengo para pagar las retenciones del 2013 y 2014.
      aun las debo

  2. Francisca en 28 de febrero, 2017 de 21:43

    A mi arrendador le debo dos meses de renta y 250 € de atrasos: #1550 €# consecuencia de haber hecho caso omiso de mi solicitud reiterada de poder hacer uso del GOCE PACIFICO de la vivienda de su propiedad,que me han producido unos gastos aproximados a #2500 €#, al tener que alquilar en siete ocasiones una habitación para el reposo físico y psíquico requerido por dos cirujanas que en un plazo de menos de un año me han intervenido quirúrgicamente:Esófago de Barret y catarata ojo izquierdo de las que a día de hoy no tengo aún el alta
    La falta de descanso en su inmueble ha sido producida por los inquilinos que tengo pared con pared por el alto nivel de decibelios que producen,falta de higiene al dejar bolsas de basura en la planta 5 donde residimos y por último rotura de cerradura el 20/2/2017 día que me introdujeron un tipo de resina en las dos cerraduras de la casa que habito y al forzar las llaves me hice una pequeña lesión en el dedo índice de la mano derecha,consecuencia de las actuaciones de la Policía Municipal a petición mía en cuatro ocasiones desde el 1/8/2014 y actualmente intervención de la Unidad de Mediación de la Oficina de Atención al Ciudadano del Ayto de Madrid el pasado 24/2/2017
    ¿Qué tipo de alegaciones podría hacer en el supuesto que llegara denuncia de deshaucio reclamando las cantidades adeudadas y arriba referenciada?
    En la espera de alguna contestación, les doy gracias anticipadas

  3. Jesus en 26 de febrero, 2018 de 22:54

    Buenas noches, una pregunta a ver si Ud. Me la puede responder. Alquiler local de negocio y el arrendatario la subarrienda a un tercero. El arrendador no recibe la renta estipulada, ¿a quien hay que notificar este requerimiento? ¿quien ostenta la legitimación pasiva, arrendatarios o subarrendatario? Gracias!

    • Inmaculada Castillo en 27 de febrero, 2018 de 9:22

      Hola Jesús,
      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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