Requisitos del contrato de opción de compra

Vamos a analizar, según la jurisprudencia, los requisitos del contrato de opción de compra que son el objeto, precio y plazo.

Antes de hablar de los requisitos del contrato de opción de compra, recordamos algunos conceptos:

Definición:

El contrato de opción de compra se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte (CONCEDENTE) concede a la otra (OPTANTE) la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Existen dos partes en la opción de compra:

a) el concedente o prominente (el que concede la faculta –vendedor-).

b) optante (quien decide sobre celebrar o no la compraventa –comprador-).

 

Hemos dicho que la opción de compra es una especie de precontrato, y así se recoge en la sentencia del Tribunal Supremo de 23.04.2010:

» El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa».

Por tanto, el efecto que produce es que si el OPTANTE ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la CONCEDENTE, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente.

El optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso.

Por tanto la opción de compra se entiende como una primera fase del iter contractus en el que la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado.

Así lo ha entendido y conceptuado reiterada jurisprudencia, que ha sido especialmente abundante cuando se ha referido al precontrato de opción de compra , como concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir el poner en vigor el contrato principal de compraventa.

Requisitos del contrato de opción de compra

La opción de compra es esencialmente temporal; la sentencia del Tribunal Supremo de 22.09.2009 expresa literalmente que:

«… transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho».

Como dice también la sentencia del Tribunal Supremo 14.11.2000, citando numerosas sentencias anteriores:

«dada la naturaleza del contrato de opción de compra su resultado depende exclusivamente del optante, por cuanto la venta quedará perfecta en virtud del ejercicio por el optante de su derecho de opción».

Y, como añade la de 5.06.2003 que cita también abundante jurisprudencia anterior, «si se ejercita la opción de compra , aparece la compraventa: pero ésta no nace si, al no ejercitar la acción en el plazo previsto, queda caducada».

 

Requisitos del contrato de opción de compra:

Siguiendo la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 28.04.2000, los requisitos necesarios para la opción de compra, son no sólo el OBJETO de la opción y el PRECIO sino también el PLAZO, requisito este último también exigido por el artículo 14 del Reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra.

Pero, además, es CARACTERÍSTICA propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado, pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo.

En el contrato de opción de compra  la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no.

Por ello, una CARACTERÍSTICA ESENCIAL de la opción de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del»pactum de contrahendo».

 

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 3.04.2006. Requisitos del contrato de opción de compra

«…consiste en conceder al optante mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada, en casos como el debatido, para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con el optante, como en el caso discutido se ha probado, que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción».

 

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2 Responses to Requisitos del contrato de opción de compra

  1. Mar en 3 de octubre, 2018 de 9:13

    Buenos días
    Esta clara su explicación
    Pero como exigir el adelanto dado a cuenta del precio: 40.000,- e
    Que no quiere devolver el vendedor? Y que el comprador no tiene doc formado pero sí conversaciones de whasssp o tf que lo confirman??
    El vendedor estando el compromiso vigente , vendió a un tercero. Puede ser suficiente justificación para que devuelva los 40.000,- e???
    Gracias

  2. Susana en 30 de octubre, 2018 de 15:50

    ¿Puede ocupar la vivienda el optante antes de que se la entregue el concedente?

    Gracias

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