Requisitos para el traspaso de local de negocio

Si no se cumplen todos los requisitos para el traspaso de local de negocio que establece la ley,  no se reconocerá el traspaso y el dueño recuperará el local.

Lo primero que tenemos que decir cuando hablamos de TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO, es que este concepto sólo se refiere a los contratos de arrendamiento celebrados con anteroridad al  1 de enero de 1995, y  por tanto sujetos a la Ley de Arrendamientos Ubanos de 1964.

La Ley de arrendamientos de 1964 estuvo vigente hasta el 1 de enero de 1995, que fue reformada por la ley de arrendamientos 29/94. Esta última que es la que sigue en vigor hasta la fecha (aunque algunos artículos han sido reformados en junio de 2013 por la Ley 4/2013) ya no recoge el concepto detraspaso de local de negocio“, sino que habla de cesión del contrato de arrendamiento“.

En ambos casos,  tanto cuando una ley habla de “traspaso” como otra habla de “cesión” se trata de la misma cuestión, es decir, que el arrendatario o inquilino de un local de negocio acuerda con una tercera persona la cesión del local, mediante un precio, subrogándose esa tercera persona en los derechos y obligaciones que tenía el inquilino en el contrato de arrendamiento.

Aunque la finalidad del traspaso o cesión es la misma, existen unas diferencias importantes entre el TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO (concepto establecido el la LAU de 1964) y la CESION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (concepto que aparece en la LAU de 1994). Por ello, para que sepamos si estamos frente a un traspaso o ante una cesión, lo primero que hay que ver es LA FECHA DEL CONTRATO DE ALQUILER que tiene la persona que pretende traspasar o ceder el local.

EJEMPLO: Si la persona que quiere traspasar el local de negocio tiene un contrato de alquiler fechado en 1980, le será de aplicación la ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y habrá que ver los requisitos que dicha ley dispone para el traspaso del local.  En cambio, si el arrendatario que quiere traspasar el local tiene un contrato de alquiler de 1998, ya no se llamará traspaso (aunque se trate de lo mismo) ya que la Ley que le es aplicable es la Ley de Arrendamientos Urbanos  de 1994, por lo que habrá que ver qué requisitos que esta última Ley establece para la cesión del local de negocio.

En este artículo sólo vamos a hablar de los requisitos para el traspaso de local de negocio sujetos a la Ley de Arrendamientos de 1964:

       1.- La Ley de arrendamientos urbanos de 1964  está  recogida en el Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre.

       2.- La aplicación de esta ley de arrendamientos va desde el 1 de enero de 1965 hasta el 1 de enero de 1995.

       3.- Todos los contratos de arrendamiento celebrados entre esas fechas seguirán sujetos a esta Ley  y a las Disposiciones Requisitos para el traspaso de local de negocioTransitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos  29/1994.

       4.- El art. 29 establece que el traspaso de locales de negocio consistirá  en la cesión mediante precio de tales locales, sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, el cual quedará subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento.

       5.- Serán REQUISITOS NECESARIOS para la existencia legal del traspaso los siguientes:

A) Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.

B)    Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.

C)    La fijación de un precio cierto por el traspaso.

D)    Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador  su decisión de traspasar y el precio convenido.

E)    Otorgarse el traspaso por escritura pública ante Notario.

F)    Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que este ha contraído la obligación establecida en la letra B).

OJO:   Si no se cumple cualquiera de los requisitos para el traspaso de local de negocio que hemos citado, el  arrendador tendrá la facultad de no reconocer el traspaso.

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Notificación del traspaso de local

El traspaso de local de negocio

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