Requisitos para impedir la enervación del desahucio

Requisitos para impedir la enervación del desahucio

El Tribunal Supremo ha establecido los requisitos para impedir la enervación del desahucio por el arrendatario y que el contrato se resuelva.

Hablamos sobre los requisitos para impedir la enervación del desahucio por falta de pago de la renta.

¿Qué significa la enervación del desahucio?

La enervación del desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas (como el pago de la luz, agua, IBI, comunidad propietarios, etc.), es la oportunidad del arrendatario de evitar el desahucio y por tanto le permite continuar con el contrato de arrendamiento.

Como todos sabéis, la principal obligación que tiene un arrendatario es pagar la renta y aquellas otras cantidades que se hayan pactado en el contrato.

Si el inquilino no cumple con dicha obligación, el arrendador puede ejercitar un procedimiento judicial denominado juicio de desahucio para recuperar la vivienda o local arrendado por la falta de pago de las cantidades debidas.

Ahora bien, aunque la Ley permite al arrendador recuperar la finca si el inquilino incumple su obligación de pago, también le concede al inquilino por una sola vez a lo largo de la vida del contrato la posibilidad de evitar el desahucio abonando las cantidades adeudadas.

De esta manera, podrá el arrendatario continuar con el alquiler, siempre y cuando el pago de las cantidades adeudadas se efectúe dentro del plazo que señala la Ley.

A esta posibilidad contemplada en la ley se le denomina «enervación del desahucio».

Es importante no olvidar, que esta posibilidad solo se permite una sola vez a lo largo de la vida de un arrendamiento, es decir, que si el inquilino ha enervado el desahucio anteriormente, no cabe su aplicación por segunda vez.

Regulación de la enervación del desahucio

La enervación del desahucio se recoge en el artículo 22.4 de la LEC, que dice:

» Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.»

Excepción a la regla general de enervar por primera vez el desahucio

Aunque esta es la regla general, existe una excepción en la que no se permite la enervación aunque se trate de la primera vez.

Esta imposibilidad de enervar, aunque sea la primera vez que se intenta a lo largo de la vida del arrendamiento, es la siguiente:

El último párrafo del citado art. 22.4 LEC dice que la enervación del desahucio no será posible, cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Ejemplo:

El inquilino adeuda la renta de los meses de enero y febrero de 2018 que tenía que abonar en los primeros 7 dias de cada mes. El arrendador el dia 15 de febrero requiere fehacientemente de pago al arrendatario, y transcurridos 30 dias desde el requerimiento, al no pagarle las cantidades debidas, presenta seguidamente la demanda de desahucio en el Juzgado.

En este caso, no cabrá la enervación del desahucio aunque se trate de la primera vez, pues ha existido un requerimiento y se han cumplido los plazos legales sin que el inquilino haya abonado las cantidades debidas.

Requisitos para impedir la enervación del desahucio

El Tribunal Supremo, ha señalado los requisitos para impedir la enervación del desahucio. Estos requisitos mínimos que ha de contener el requerimiento de pago para impedir que el inquilino ejercite el derecho de enervación del desahucio son los siguientes:

1.-  La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2.-  El requerimiento ha de ser fehaciente, es decir, que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario (notarial, burofax con acuse de recibo, etc.)

3.-  Ha de referirse a rentas o cantidades asimiladas impagadas.

4.-  Debe transcurrir al menos 30 días, desde la recepción del requerimiento de pago hasta la interposición de la demanda de desahucio. Si el arrendatario paga las cantidades debidas dentro del mes que el arrendador debe esperar para interponer la demanda de desahucio, se considera que el arrendatario ha enervado el desahucio.

5.-  Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Según el Tribunal Supremo no se exige que se comunique al arrendatario:

1.-   Que el contrato va a ser resuelto.

2.-  Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

Sentencias sobre los requisitos para impedir la enervación del desahucio

Tribunal Supremo (Sala 1ª), Sentencia de fecha 12.04.2021:

«… Procede, no obstante, declarar enervada la acción resolutoria ejercitada, por pago de las cantidades adeudadas, antes del transcurso del plazo de los 30 días, una vez presentada la demanda, el día 20 de julio de 2016, con los efectos de la litispendencia proclamados por el art. 410 de la LEC, y haber sido abonado lo debido el 21 de julio inmediato siguiente.

Como declaran las sentencias de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004) y 302/2014, de 28 de mayo, la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta contractual estipulada.»

Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de fecha 13.10.2015:

Con fecha 13.10.2015, el TS ha dictado sentencia sobre los requisitos que ha de contener el requerimiento para impedir la enervación del desahucio, y a tal efecto establece:

“…seguiría procediendo su desestimación, ya que sobre la cuestión nuclear del debate, la interpretación del art. 22.4 LEC y de los requisitos del requerimiento de pago contemplado en el mismo al objeto de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio, esta Sala ya se pronunció en su sentencia de 28 de mayo de 2014, desestimatoria de un recurso extraordinario por infracción procesal y de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, interpuestos contra una sentencia que había acordado la resolución de un arrendamiento precisamente por falta de pago del IBI, y en la que, refiriéndose al requerimiento del art. 22.4 LEC, esta Sala declaró lo siguiente:

1.  La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2.  Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3.  Ha de referirse a rentas impagadas.

4.  Debe transcurrir el plazo legalmente previsto (30 dias).

5.  Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto (art. 22.4 LEC) no se exige que se comunique al arrendatario:

1.  Que el contrato va a ser resuelto.

2.  Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago «.

Recordatorio:  

Si el inquilino abona las rentas adeudadas después de que se haya interpuesto una demanda de desahucio pero antes de que el Juzgado lo haya requerido, se considera que existe enervación.

Para leer más sobre esta cuestión pincha aquí.

Comentarios

  1. Alvaro

    Buenas tardes, el pago a efectos de enervación tiene que ser judicial una vez iniciado el procedimiento verbal de desahucio?? o si el arrendador requiere fehacientemente de pago al arrendatario y éste procede a abonarle las rentas que le reclama pero sin haber interpuesto demanda de desahucio tambien se considera enervación?? Muchas gracias.

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