Los requisitos para la división de un piso se vieron ostensiblemente modificados por la reforma llevada a cabo en junio de 2013 en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
A partir de 27 de junio de 2013 (entrada en vigor de la reforma) la división de un piso ya no exige el acuerdo unánime en la Junta de todos los propietarios del edificio, sino que como veremos se ha rebajado este quórum a la necesidad de contar con el voto favorable de los 3/5 del total de los propietarios y de las cuotas de participación.
Como sabéis en el régimen de propiedad horizontal, los propietarios de los elementos privativos integrantes de la Comunidad (pisos, locales, trasteros, plazas de aparcamiento, etc.) no gozan de plenas facultades para realizar una serie de actos, entre las que se encuentra por ejemplo la posibilidad de dividir el piso, que es el título del presente artículo.
¿Dónde está regulada la división del piso en la LPH?
El artículo 10.3, b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), tal como está actualmente redactado, dispone lo siguiente:
«Requerirán autorización administrativa, en todo caso: … b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes,…»
OBSERVACIÓN:
Al margen de lo anterior, considero que si en el Título constitutivo o en los Estatutos de la Comunidad se hizo constar la posibilidad de división o segregación de los pisos, NO SERÍA NECESARIO CONTAR CON LA AUTORIZACIÓN de la Junta de propietarios, pues cuando los propietarios firmaron las escrituras de sus pisos o locales aceptaron dichas normas complementarias, aunque no está de más que se comunique la división, aparte de la autorización del permiso administrativo.
1.-AUTORIZACION ADMINISTRATIVA. Se exige que antes de llevar a la Junta la aprobación del acuerdo de división de un piso, el propietario interesado deberá tener concedida la autorización administrativa pertinente. A estos efectos deberá solicitar y obtener del Ayuntamiento los permisios necesarios para dividir el piso. En el supuesto de que el Ayuntamiento no exiga autorización administrativa, considero conveniente que se obtenga algun documento expedido por el Consistorio donde se haga constar que dicho municipio no exige tal requisito.
2.- La Ley de Propiedad Horizontal, exige una vez tengamos la autorización administrativa favorable, que se obtenga el CONSENTIMIENTO DE LOS PROPIETARIOS QUE PUDIERAN VERSE AFECTADOS por la división del piso (si es que los hubiere). A tal efecto dispone el artículo 10.3, b), párrafo 2º lo siguiente: « En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados,…». En el supuesto de que existan perjudicados por la división y éstos acrediten que sufren un perjuicio, se determinará el importe de la indemnización que el propoietario que va a dividir deberá de abonarles.
3.- Superadas estas dos cuestiones, el último de los requisitos para la división de un piso que se exigen, es la APROBACION POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS. El quórum exigido será el de mayoría de las TRES QUINTAS PARTES DEL TOTAL DE PROPIETARIOS que, a su vez representen las TRES QUINTAS PARTES DE LAS CUOTAS DE PARTICIPACION. Se trata de una mayoria doble, debiéndo de reunir el acuerdo el voto favorables de ese procentaje (3/5) en el número de propietarios como de cuotas.
Volvemos a hacer la OBSERVACIÓN de que no se necesitará la mayoria de las 3/5 partes de los votos (propietarios y cuotas) si en el Título constitutivo o en los Estatutos se permite la división del piso o local.
Una gran parte de la doctrina entiende que el voto de los ausentes no se computará a los efectos de reunir los porcentajes de los 3/5 de propietarios y cuotas, por lo que solo será válido cuando se alcancen estos porcentajes con los presentes o representados en la Junta. De todas formas, iremos viendo más adelante como se interpreta esta cuestión por los Tribunales.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Cómo demostrar ante el registro de la propiedad que no hace falta la aprobación en junta por 3/5 partes de la comunidad para segregar o dividir una vivienda puesto aportamos estatutos registrados dónde se permite. Registrador insiste en que aportemos aprobación en junta vecinal.
Hola Raquel Romo:
1.- la Dirección General de los Registros y del Notariado viene interpretando QUE NO ES NECESARIA LA APROBACIÓN POR LA JUNTA DE LA DIVISIÓN, cuando además de que se permita en el título constitutivo se presente un acto administrativo expreso (del ayuntamiento) que determine la inclusión de un edificio dentro de un área de regeneración, rehabilitación o renovación urbanas, en el que los interesados hayan participado dentro de los trámites administrativos correspondientes.
2.- Próximamente escribré un artículo sobre este tema, y recogeré las resoluciones de la DGRN que lo tratan.
Un saludo
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Buenos días! y para el caso contrario? es decir, si en lugar de dividir lo que quiero hacer es unir 2 pisos… qué tendría que hacer?
Cómo demostrar ante el registro de la propiedad que no hace falta la aprobación en junta por 3/5 partes de la comunidad para segregar o dividir una vivienda puesto aportamos estatutos registrados dónde se permite. Registrador insiste en que aportemos aprobación en junta vecinal.
Hola Raquel Romo:
1.- la Dirección General de los Registros y del Notariado viene interpretando QUE NO ES NECESARIA LA APROBACIÓN POR LA JUNTA DE LA DIVISIÓN, cuando además de que se permita en el título constitutivo se presente un acto administrativo expreso (del ayuntamiento) que determine la inclusión de un edificio dentro de un área de regeneración, rehabilitación o renovación urbanas, en el que los interesados hayan participado dentro de los trámites administrativos correspondientes.
2.- Próximamente escribré un artículo sobre este tema, y recogeré las resoluciones de la DGRN que lo tratan.
Un saludo