Requisitos para que el dueño recupere la vivienda en alquiler

Entre los requisitos para que el dueño recupere la vivienda en alquiler se encuentra la necesidad del dueño o sus familiares de ocupar la vivienda.

Los requisitos para que el dueño recupere la vivienda en alquiler van en función de la ley aplicable al  contrato de arrendamiento.

Por lo tanto lo primero que hay que hacer es atender a la FECHA DE CELEBRACIÓN del contrato para conocer la Ley aplicable.

Hay que partir de la base de que todos los contratos de alquiler de viviendas que se hayan firmado a partir del 1 de ENERO de 1995 hasta la actualidad le es de aplicación la  Ley de arrendamientos urbanos 29/1994 (LAU 29/1994).

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

No obstante desde la publicación de la Ley de arrendamientos urbanos 29/94 hasta hoy se han producido algunas modificaciones importantes, por lo que habrá que distinguir el régimen aplicable atendiendo a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento:

a)  Desde el 1.01.1005 hasta el 5.06.2013

b)  Desde el  6.06.2013 hasta el 5.03.2019.

c)  Desde el 6.03.2019 en adelante.

Por tanto, dependiendo de la fecha del contrato sabremos que artículos y preceptos de la Ley de arrendamientos urbanos hay que aplicar a las relaciones entre el dueño y el inquilino.

Vamos a comparar los REQUISITOS PARA QUE EL DUEÑO RECUPERE LA VIVIENDA EN ALQUILER  según la fecha del contrato de arrendamiento:

 

Contratos firmados entre el 1.01.1995 y el 5.06.2013:

A.-    El dueño de la vivienda alquilada podrá recuperarla cuando en el contrato de arrendamiento se haya hecho constar EXPRESAMENTE que  no procederá la prórroga obligatoria del contrato si el arrendador necesita ocupar la vivienda arrendada para sí antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial ( art. 9 de la LAU).

Es decir, se exige que en el contrato de alquiler aparezca expresamente estipulada la posibilidad de recuperar la vivienda por causa de NECESIDAD tanto para el dueño como para cualquiera de sus familiares más directos (hijos o cónyuge en caso de divorcio).

B.–    Si no se ha hecho constar en el contrato esa posibilidad de recuperar la vivienda por necesidad, el inquilino podrá continuar en el uso de la vivienda hasta CINCO AÑOS, que es el tiempo que la ley le permite que pueda permanecer aunque se haya pactado un tiempo inferior.

Requisitos para que el dueño recupere la vivienda en alquiler

C.-    Si transcurrido TRES MESES a contar desde que el dueño haya recuperado la vivienda por necesidad, no hubieran procedido él  o sus familiares a ocupar la vivienda, el arrendador deberá reponer al inquilino en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un periodo de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnización, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.

Contratos firmados desde el 6.06.2013 hasta el 5.03.2019:

El art. 9  de la LAU que regula la recuperación de la vivienda por necesidad quedó modificado por la Ley 4/2013, por lo que los contratos que se firmaran a partir de esa fecha sufren algunos cambios en este aspecto:

1.-    Si la duración del alquiler es inferior a TRES AÑOS, el inquilino tiene derecho a que se prorrogue el contrato por plazos anuales hasta un MÁXIMO DE TRES AÑOS. Antes de la modificación el inquilino podía estar hasta CINCO AÑOS (era un derecho que tenía aunque se hubiese pactado un tiempo inferior), ahora, sólo podrá estar hasta TRES AÑOS.

2.-    Transcurrido el primer año de duración del contrato, el dueño tiene la posibilidad aunque no se hubiera pactado expresamente en el contrato, de recuperar la vivienda en alquiler por necesidad.

Para ello, el dueño deberá comunicar al inquilino que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí  o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

¿Caben otros familiares, como por ejemplo que sea para un nieto?

Entendemos que NO se podría resolver el contrato por este motivo al no contemplar la Ley mas que «… para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial».

En cuanto a la causa para resolver el contrato, siempre será NECESARIO que exista una necesidad real de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente.

3.- El PLAZO para notificarle al inquilino la causa de necesidad es de al menos con DOS MESES de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto. La comunicación deberá hacerse de forma fehaciente (por ejemplo por burofax).

4.- Si transcurrido tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendador podrá optar, en el plazo de treinta dias, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un periodo de hasta TRES AÑOS, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.

 

Contratos firmados desde el 6.03.2019 en adelante:

El artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha quedado redactado de la siguiente manera:

«3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, SE HUBIESE HECHO CONSTAR en el mismo, de FORMA EXPRESA, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.»

 

CONCLUSIÓN:

Los requisitos para que el dueño recupere la vivienda en alquiler por necesidad para destino a vivienda permanente han de ser cumplidos escrupulosamente por el dueño.

 

RECOMENDACIÓN:

También podeis leer nuestro artículo: « recuperar la vivienda alquilada por necesidad«.

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16 Responses to Requisitos para que el dueño recupere la vivienda en alquiler

  1. gorkasatanmaria@gmail.com en 29 de noviembre, 2016 de 19:40

    tengo un contrato indefinido de hospedaje habitación y zonas comunes la propietaria se niega a firmarme los recibos pagados teniendo un testigo que vio y oyó como me decía que no firmaba nada hasta que saliese del piso aun que estuvieran pagados me a denunciado por desahucio que puedo hacer si es que puedo hacer algo
    gracias

    • Inmaculada Castillo en 29 de noviembre, 2016 de 21:37

      Hola Gorka,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004 ( Extensión 6). Él puede resolverte de manera detallada y sobre la marcha las dudas que comentas, así como indicarte la forma de proceder.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  2. Manuel OT en 26 de junio, 2017 de 16:06

    Hola buenas tardes. El 1 de agosto de 2016 firmé un alquiler por duración mínima de un año. El 2 de junio de 2017 la casera me manda un burofax que me llega el día 5 de junio, diciendo que el 1 de agosto de 2017 tengo que dejar el piso. He preguntado en otros foros y a abogados y hay discrepancias puesto que algunos me dicen que dicho burofax solo me lo puede mandar a partir del año y por tanto yo tendría hasta el 1 de octubre. Resumiendo : el burofax se debe mandar justo en el mes 12 o en el 10? Me han dicho que hasta que el contrato no entra en «prórroga» dicha comunicación carece de validez. Gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres en 26 de junio, 2017 de 18:13

      Hola Manuel OT:
      1.- La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Cuando éta fuera inferior a tres años, como en tu caso ya que se pactó solo un año, el inquilino es quien tiene la facultad de prorrogar el contrato todos los años hasta alcanzar una duración máxima de 3 años
      2.- Siempre es un derecho del inquilino de permanecer hasta 3 años, salvo que necesite la vivienda el dueño para él o sus familiares.
      3.- Léete el artículo 9 puntos 1 y 3 de la Ley de arrendamientos urbanos.
      Saludos

      • Manuel OT en 26 de junio, 2017 de 18:26

        Gracias por su respuesta, sí la arrendadora alude que es para usarla ella misma, la duda viene porque me hizo el aviso dos meses antes de que se haya cumplido el año y según entiendo yo, sólo puede requerirme la vivienda «Una vez trascurrido el primer año» como pone en el artículo. La diferencia está entre irme el 1 de agosto de este año o el 1 de octubre. (yo firmé el 1 de agosto del 2016)

  3. Sandro en 6 de julio, 2017 de 5:19

    Que pasa si el contracto se firmò antes de 1.01.1995?

  4. RAMÓN MORENO FUENTES en 8 de mayo, 2018 de 8:33

    Hola tengo un contrato firmado a nombre de mis padres de fecha 1 de marzo de 2017 con duración de un año y con las prórrogas legales. Ahora por circunstancias personales, yo, su hijo, necesitaria la vivienda. Cuales serian los pasos más adecuados para recupararla. Entiendo que notificando por burofax con dos meses de antelación sería suficiente? como justifico la necesidad? se puede negar y solicitar quedarse hasta el vencimiento final de 1 de marzo de 2020?

    Muchas gracias

  5. jose orts lorenzo en 3 de agosto, 2018 de 19:16

    Vivo de alquiler con dos hijos pequeños, con contrato para cinco años y acaba de pasar uno. Todos los meses se ha pagado sin demora. El propietario dice que tiene hijos pequeños y que necesita la vivienda porque se ha divorciado, me da dos meses. Tiene derecho a desalojarme cuando yo no tengo donde ir.

  6. GABRIELLA GIANNINI en 6 de septiembre, 2018 de 19:51

    buenos dias
    quiero recuperar un apartamento por destinarlo a mi vivienda, el contrato es de 01 de diciembre de 2016, tiene duracion de un año con clausula de que se renueva automáticamente por 5 años a no ser que las partes comuniquen la voluntad de no renovarlo con un mes de antelación, el apartamento pertenece a una empresa de la que yo soy la unica socia y administradora unica , puedo empezar una causa de desalojo por necesidade aun que la ley no menciona nada sobre empresas y solo habla de personas física » pra si o sua familiares ecc…»
    gracias

    • Inmaculada Castillo en 7 de septiembre, 2018 de 9:13

      Hola Gabriella,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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  7. ELENA MARTIN en 12 de noviembre, 2018 de 19:52

    Buenas tardes,
    tengo un piso alquilado desde 1/10/2017 por un periodo de un año y según expresa el contrato «el arrendatario tendrá la facultad de su renovación anual hasta que el arrendamiento alcance la duración de 3 años». Hasta ahora vivía con mi pareja en una vivienda de su propiedad y nos hemos separado por lo que necesito ir a vivir con mis dos hijos al piso alquilado que es el único que tengo (no somos pareja de hecho ni estamos casados por lo que legalmente no puedo demostrar la separación). Puedo comunicarle al inquilino que abandone la vivienda para usarla yo o tengo que esperar otro año, es decir hasta 1/10/2019. Si es así me gustaría saber si existe un modelo de burofax que le pueda enviar.
    Muchísimas gracias por tu ayuda

  8. fernando en 18 de diciembre, 2018 de 8:28

    Tengo un piso de renta antigua y quisiera saber si puedo disponer de el para un hijo mayor de edad que sino tendría que alquilar otro piso

  9. Tony en 13 de enero, 2019 de 8:35

    Hola a todos,

    Según la ley: Transcurrido el primer año de duración del contrato, el dueño (persona física) tiene la posibilidad aunque no se hubiera pactado expresamente en el contrato, de recuperar la vivienda en alquiler por necesidad.

    Quiere decir en cualquier momento a partir del primer año, por ejemplo después de un año y ocho meses o tres años y un mes o es exclusivamente después del transcurrido el primer año?

    Quizas sea una pregunta tonta, pero a mi no me queda claro.

    Muchas gracias.
    Saludos.

  10. Luisa en 21 de febrero, 2019 de 20:48

    Soy propietario de una vivienda alquilada que necesito para vivir ….. se que tengo que avisar al inquilino para que la deje libre….y loq ue quiero saber es cuanto tiempo debo vivir en ella? La idea es volver a mi casa y mirar con tiempo comprar otra más grande

  11. Jaime en 2 de junio, 2019 de 16:59

    Hola, una vez los inquilinos abandonen la vivienda por necesitarla yo para mi uso propio, cuando puedo poner a la venta la vivienda?

    • Inmaculada Castillo en 3 de junio, 2019 de 8:57

      Hola Jaime,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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