Requisitos para subarrendar un local

Requisitos para subarrendar un local

La Ley de arrendamientos urbanos exige del arrendatario el cumplimiento de una serie de requisitos para subarrendar un local de negocio.

Antes de explicar los requisitos para subarrendar un local de negocio es muy importante saber si el contrato permite o no el subarriendo.

Si en el contrato se prohíbe expresamente que el arrendatario o inquilino pueda subarrendar el local, cualquier actuación que realice el inquilino encaminada a introducir en el contrato a una tercera persona (subarrendatario), será considerado motivo de resolución del contrato. Por tanto,  si existe  prohibición expresa para subarrendar, el arrendatario no podrá a su vez arrendar el local a otra persona distinta.

Cualquier contrato de subarriendo que realice el inquilino con esa tercera persona será considerado nulo y permitirá al dueño resolver el arrendamiento primitivo.

La situación contraria sería que en el contrato se permita el subarriendo del local. En estos casos, para poder llevar a cabo el subarriendo, el arrendador y el arrendatario deben cumplir escrupulosamente con lo que hayan pactado en el contrato.

 EJEMPLO:

Si en un contrato de arrendamiento se permite el subarriendo del local previa comunicación al dueño de tal circunstancia con una antelación de 2 meses y un incremento de la renta del alquiler del 30%, el arrendatario debe cumplir con el preaviso fijado, y la subida de la renta será en el porcentaje pactado. En definitiva para la validez del subarriendo las partes contratantes (arrendador y arrendatario) deben cumplir con los requisitos pactados en el contrato. Aunque se permita el subarriendo, si no se da cumplimiento a dichos requisitos (los que sean) no será valido el subarrendamiento y el arrendador podrá resolverlo.

¿Qué ocurre si en el contrato de arrendamiento no existe ninguna estipulación que permita o prohíba subarrendar el local?

1º.-  En este caso, si no se dice nada en el contrato, la Ley de arrendamientos urbanos permite el subarriendo del local, no necesitándose el consentimiento del arrendador.

2º.-  Ahora bien, aunque se permita el subarriendo, como las partes no han dicho en qué condiciones hay que llevarlo a cabo, la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 32.4 establece unos requisitos para subarrendar un local, que han de ser cumplidos y que son:

A)  El subarriendo deberá notificarse de forma fehaciente (por ejemplo mediante burofax) al arrendador. El término fehaciente significa que el arrendatario tiene que tener la certeza de que el arrendador ha recibido la notificación del subarriendo. Como dice el refrán «las palabras se las lleva el viento», así que la notificación debe ser por escrito y que le quede constancia de su envío al arrendatario. Otra posibilidad, es que el arrendatario le presente un escrito comunicándole al dueño el subarriendo y éste le firme un recibí.

B) El plazo que tiene el arrendatario para notificarle al arrendador que se ha producido el subarriendo, es de un mes desde que se haya producido el acuerdo para subarrendar. Por tanto dentro de ese plazo el arrendatario deberá comunicarle fehacientemente al arrendador que se ha producido el subarriendo, expresándole los datos personales de aquel que vaya a ocupar la posición de subarrendatario.

C) A partir del mes siguiente a que se haya practicado la notificación del subarrendamiento, la renta del alquiler que viniera abonándose en ese momento por el arrendatario sufrirá una elevación del  (20%) si el subarriendo del local ha sido total, y del (10%) si el subarriendo ha sido parcial.

Por la importancia y repercusiones que puede llevar aparejado el subarriendo, es recomendable que antes de llevarlo a cabo se consulte con un Abogado que examine previamente la posibilidad y se de cumplimiento legal a los requisitos para subarrendar un local de negocio en perfectas condiciones.

OBSERVACIÓN:

Al margen de los requisitos para subarrendar un local que hemos detallado, hay que saber que el subarriendo tendrá una duración máxima igual a la del contrato de arrendamiento, es decir, el subarriendo no puede tener una duración superior al arrendamiento primitivo del que trae causa.

Comentarios

  1. Cristina

    En nuestras oficinas (somos arrendatarios) tenemos una mesa libre (un puesto de trabajo) y hay un autónomo que está interesado en trabajar aquí por las sinergias que se desprenden de estar en el mismo espacio. Me gustaría saber si puedo alquilar esa mesa, si eso se considera subarriendo o si está regulado de alguna otra manera.
    Muchas gracias.

  2. Dani

    Y en el caso del subarriendo del local. Puede el subarrendatario cobrar más alquiler del que paga al propietario del local?
    Propietario del local cobra 1000€ al inquilino.
    El inquilino subarriendo por 2000€.
    ¿¿Seria legal?

    • Inmaculada Castillo

      Hola Dani,
      Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  3. Alejandro

    Buenas tardes, tengo dos preguntas simples, agradecería enormemente para el futuro ser contestado al menos a una de ellas:

    1. ¿Para subarrendar un local comercial hay algún plazo de tiempo mínimo?
    2. ¿Si se subarriendan dos partes del local a dos terceros distintos sigue siendo 10% la cantidad máxima que se puede subir?

    Gracias

  4. Albertogalo

    Buenas tardes Francisco, me gustaría preguntarte un supuesto en relación a este tema. Considerarías Subarriendo de local, el hecho de que en el local que tengo alquilado ejercite una actividad comercial diferente/similar con otra empresa de la que también soy propietario? Por contrato no podría ni ceder ni subarrendar sin la autorización del Arrendador, pero no sé si estoy ante un supuesto de incumplimiento contractual. Un saludo y enhorabuena por los post.

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