Requisitos para subarrendar un local

Requisitos para subarrendar un local

La Ley de arrendamientos urbanos exige del arrendatario el cumplimiento de una serie de requisitos para subarrendar un local de negocio.

Antes de explicar los requisitos para subarrendar un local de negocio vamos a comenzar hablando sobre el significado del subarriendo.

¿Qué se entiende por subarriendo de un local de negocio?

Es la posibilidad que tiene el arrendatario del local de arrendar a su vez el local a una tercera persona que se convierte en subarrendatario.

En un subarriendo existen dos relaciones y tres partes

En un subarriendo existen dos relaciones:

1ª relación:  Contrato de arrendamiento celebrado entre el arrendador del local, que normalmente es el propietario, y una persona que es el arrendatario.

2ª relación:  Contrato de subarrendamiento celebrado entre el arrendatario anterior, que se convierte en arrendador, y una tercera persona que se convierte en inquilino y que se denomina subarrendatario.

En un subarriendo de local existen tres personas:

a) Arrendador principal, normalmente el propietario del local.

b) Arrendatario primero.

c) Subarrendatario (arrendatario segundo), que es en la realidad quien está de inquilino en el local.

¿Cómo sabemos si el local arrendado se puede subarrendar?

Para saber si el arrendatario tiene la posibilidad de subarrendar el local de negocio tiene que acudir al contenido del contrato de arrendamiento que ha celebrado con el propietario.

Si en el contrato se prohíbe expresamente que el arrendatario pueda subarrendar el local de negocio, cualquier actuación que realice el inquilino encaminada a introducir en el contrato a una tercera persona (subarrendatario), será considerado motivo de resolución del contrato.

Al existir libertad de pactos (art. 1255 Código Civil),  si existe  prohibición expresa para subarrendar, el arrendatario no podrá a su vez arrendar el local a otra persona distinta.

Cualquier contrato de subarriendo que realice el inquilino sin el consentimiento del arrendador, cuando es exigible contar con su autorización, será considerado nulo y permitirá al dueño resolver el contrato de arrendamiento del local. 

¿Qué ocurre si en el contrato de arrendamiento se establece la posibilidad de subarrendar el local? 

Si en el contrato se permite el subarriendo del local, para poder llevarlo a cabo se debe cumplir escrupulosamente con lo que conste pactado por las partes en el contrato de arrendamiento. Si no se da cumplimiento a dichos requisitos, no será valido el subarrendamiento y el arrendador podrá resolverlo.

EJEMPLO:

1.- En el contrato de arrendamiento de local consta estipulado expresamente que se permite al arrendatario que pueda subarrendar el local previa comunicación al dueño de tal circunstancia con una antelación de dos meses y un incremento de la renta del alquiler del 30% respecto del que se venía abonando a esa fecha.

2.- En este caso, el arrendatario que quiera subarrendar debe cumplir con el preaviso fijado y se incrementará la renta que viene pagando al arrendador en un 30%.

¿Qué ocurre si en el contrato no existe ninguna estipulación sobre el subarriendo del local?

Si en el contrato de arrendamiento no figura ninguna estipulación referida a la posibilidad o no de subarrendar el local, hay que acudir a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre esta cuestión. 

El artículo 32 de la LAU establece que si en el contrato las partes no han regulado el subarriendo ni sus requisitos, se permite que el arrendatario pueda subarrendarlo cumpliendo con lo siguiente: 

A)  El subarriendo deberá notificarse de forma fehaciente (por ejemplo mediante burofax) al arrendador.

El término fehaciente significa que el arrendatario tiene que tener la certeza de que el arrendador ha recibido la notificación del subarriendo. Como dice el refrán «las palabras se las lleva el viento», así que la notificación debe ser por escrito y que le quede constancia de su envío al arrendatario. Otra posibilidad, es que el arrendatario le presente un escrito comunicándole al dueño el subarriendo y éste le firme un recibí.

B) El plazo que tiene el arrendatario para notificarle al arrendador que se ha producido el subarriendo, es de un mes desde que se haya producido el acuerdo para subarrendar.

Por tanto, dentro de ese plazo el arrendatario deberá comunicarle fehacientemente al arrendador que se ha producido el subarriendo, expresándole los datos personales de la persona que va a ser el subarrendatario.

C) A partir del mes siguiente a que se haya practicado la notificación del subarrendamiento, la renta del alquiler que viniera abonándose en ese momento por el arrendatario sufrirá una elevación del  (20%) si el subarriendo del local ha sido total, y del (10%) si el subarriendo ha sido parcial.

¿Cuándo finalizará el contrato de subarriendo del local de negocio?

La duración máxima del contrato de subarriendo que hayan pactado el arrendatario primero y el subarrendatario finalizará como máximo en la misma fecha que finalice el contrato de arrendamiento primero suscrito entre el propietario y el primer inquilino, es decir, el subarriendo no puede tener una duración superior al arrendamiento primitivo del que trae causa.

El importe dela renta que se pacte en el contrato de subarriendo entre el arrendatario primero y el subarrendatario no puede ser controlada ni limitada por el propietario. 

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. claudio serrano

    Buenos dias:
    Siendo yo propietario de un local que esta alquilado,si el arrendatario subarrienda parte del local,mi pregunta es,si mi arrendatario no me paga el alquiler puedo desahuciar a los dos arrendatarios aunque el segundo este al corriente de pago con su subarriendo???
    Gracias

  2. Cristina

    En nuestras oficinas (somos arrendatarios) tenemos una mesa libre (un puesto de trabajo) y hay un autónomo que está interesado en trabajar aquí por las sinergias que se desprenden de estar en el mismo espacio. Me gustaría saber si puedo alquilar esa mesa, si eso se considera subarriendo o si está regulado de alguna otra manera.
    Muchas gracias.

  3. Dani

    Y en el caso del subarriendo del local. Puede el subarrendatario cobrar más alquiler del que paga al propietario del local?
    Propietario del local cobra 1000€ al inquilino.
    El inquilino subarriendo por 2000€.
    ¿¿Seria legal?

    • Inmaculada Castillo

      Hola Dani,
      Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  4. Alejandro

    Buenas tardes, tengo dos preguntas simples, agradecería enormemente para el futuro ser contestado al menos a una de ellas:

    1. ¿Para subarrendar un local comercial hay algún plazo de tiempo mínimo?
    2. ¿Si se subarriendan dos partes del local a dos terceros distintos sigue siendo 10% la cantidad máxima que se puede subir?

    Gracias

  5. Albertogalo

    Buenas tardes Francisco, me gustaría preguntarte un supuesto en relación a este tema. Considerarías Subarriendo de local, el hecho de que en el local que tengo alquilado ejercite una actividad comercial diferente/similar con otra empresa de la que también soy propietario? Por contrato no podría ni ceder ni subarrendar sin la autorización del Arrendador, pero no sé si estoy ante un supuesto de incumplimiento contractual. Un saludo y enhorabuena por los post.

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