Resolución anticipada del arrendamiento de local de negocio

Si el inquilino del local se marcha antes de que termine el contrato: Consecuencias de la resolución anticipada del arrendamiento de local de negocio.

En este artículo sobre la resolución anticipada del arrendamiento de local de negocio, vamos a ver las consecuencias jurídicas y económicas que tiene para el inquilino de un local la decisión de resolver el contrato unilateralmente y marcharse antes de que finalice el plazo de duración pactado.

Esta actuación del arrendatario que no respeta el plazo de duración convenido también se denomina “desistimiento“.

Las consecuencias de la resolución anticipada del arrendamiento de local de negocio serán distintas según los pactos que se hayan hecho constar en el contrato de arrendamiento.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

El caso que vamos a analizar hoy es el siguiente:

1.-  Nos encontramos ante un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (“arrendamiento de local”).

2.-  No se pactó la posibilidad de desistimiento unilateral ni de vencimiento anticipado, por las partes, ni se incluyó cláusula penal que permitiese la moderación.

3.-  El arrendatario desistió del contrato tras no convencer al arrendador para que le redujese la renta.

4.-  El arrendatario depositó las llaves en el notario, no siendo recogidas por el arrendador.

5.-  El arrendador se opuso a la resolución anticipada del arrendamiento de local de negocio, exigiéndole al inquilino que cumpliese con el tiempo pactado en el contrato.

6.-  No consta que el arrendador haya arrendado nuevamente el local arrendado u obstruyese la posibilidad de hacerlo.

 

¿Cómo resuelve el Tribunal Supremo esta cuestión?

La reciente sentencia dictada por el TRIBUNAL SUPREMO (Sala 1ª) de fecha 16.05.2017, responde a esta cuestión de la siguiente manera:

Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:

 

A)   Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial).

Resolución anticipada del arrendamiento de local de negocio

 

B)  Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el CUMPLIMIENTO del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato. ES EL CASO QUE AHORA ANALIZAMOS.

 

C)  Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución.

 

Partiendo de estamos ante un caso del grupo segundo, no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues LO SOLICITADO y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (“arrendador”), exclusivamente, el cumplimiento del contrato ( art. 1124 Código Civil), unido a que NO SE ACEPTÓ LA RESOLUCIÓN ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.

Respecto del depósito de las llaves por parte del inquilino en el Notario, ha de manifestarse que por este solo hecho el contrato no se resuelve toda vez que no consta que el arrendador aceptase la resolución unilateral.

 

CONCLUSIÓN:

En el presente supuesto que hemos analizado sobre las consecuencias de la resolución anticipada del arrendamiento de local de negocio,  al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede según el Tribunal Supremo la estimación de la acción de cumplimiento del contrato con condena al arrendatario (inquilino) al pago de las rentas pendientes.

 

RECOMENDACIÓN:

Como veis por la importancia de las consecuencias que de ello se pueden derivar, es aconsejable para el inquilino hacer constar que si desiste del cumplimiento del contrato, con la antelación que se fije, o bien se pacte que tiene derecho de desistir sin pagar nada al arrendador o bien,  que se abonará una mensualidad por año que falte por cumplir, postura esta última mas equilibrada para ambas partes.

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2 Responses to Resolución anticipada del arrendamiento de local de negocio

  1. mober en 21 de noviembre, 2017 de 14:02

    Buenas tardes,

    Resulta que tenía firmado un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda y en una de las cláusulas del contrato ponía que había la posibilidad de desistir del contrato avisando con una antelación de 3 meses. Así lo hice, a través de burofax, pero el arrendador nunca me contestó. El negocio ha seguido funcionando, hubo un cambio de administrador (me sustituyó otro administrador) y ahora me han interpuesto un monitorio reclamándome una serie de rentas. ¿Puede hacerlo? ¿Cabe en este caso consentimiento tácito en mi desistimiento ya que el arrendador nunca contestó al mismo ni aceptando ni oponiéndose?

    Muchas gracias

    Saludos

  2. José Alberto en 18 de febrero, 2018 de 12:12

    Alquile piso en Salamanca,y es en negro,cosa q no quiero,y no está la fianza en el registro,todo en negro.Hacienda,no hace nada xq es muy conocido,y sino devuelve la fianza,irá a juicio.EL, sabia que iría pronto.

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