Resolución de la compraventa al no obtener financiación el comprador
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Resolución de la compraventa al no obtener financiación el comprador

Procederá la resolución de la compraventa al no obtener financiación el comprador si se hizo constar dicha causa como condición resolutoria.

Antes de hablar sobre la resolución de la compraventa al no obtener financiación el comprador, recordemos algunas cuestiones importantes:

Contrato de compraventa y promesa de venta

Veamos algunas diferencias entre la compraventa y la promesa de venta.

En la compraventa de inmuebles lo primero que hay que estudiar es el contrato privado que han firmado las partes al objeto de determinar si estamos frente a un contrato de compraventa o se trata de una promesa de venta.

1.- La diferencia entre ambas figuras radica principalmente en que en el contrato definitivo de compraventa constan todos sus requisitos: consentimiento, objeto y causa (consta el precio), mientras que en el precontrato o promesa de venta,  la voluntad de las partes consiste en quedar obligadas a celebrar posteriormente un nuevo contrato.

2.- En ambas figuras (compraventa o promesa de venta) es habitual que en el contrato privado medie la entrega de arras.

3.- Para la resolución del contrato de compraventa cuando el comprador no ha entregado el precio convenido en el plazo estipulado, aún cuando se haya hecho constar expresamente la resolución de pleno derecho, es imprescindible requerir al comprador previamente conforme a lo dispuesto en el art. 1504 Código Civil.

El requerimiento debe hacerse judicialmente o por acta notarial (entiendo que el burofax no está previsto en el precepto, por lo que no es aconsejable).

En cambio en el contrato de promesa de venta o precontrato, no es de aplicación el artículo 1504 Código Civil y llegada la fecha establecida sin que el comprador pague el precio convenido, no será necesario el requerimiento previo para dar por resuleto el contrato.

Resolución de la compraventa al no obtener financiación el comprador

EJEMPLO:

a) Se firma contrato privado de compraventa de un inmueble en el que el comprador se va a subrogar en un préstamo hipotecario que tiene la vivienda. Después de firmar el contrato y antes de otorgar las escrituras, el Banco rechaza la subrogación del comprador en la hipoteca y el comprador no encuentra financiación.

b) Contrato privado de compraventa en la que el comprador entrega una cantidad a cuenta del precio de compra y el resto lo deja a la firma de las escrituras. Llegada la fecha de otorgar las escrituras no encuentra financiación por ninguna entidad bancaria impidiéndole entregar el resto del precio al comprador.

Pactar en el contrato privado la resolución por falta de financiación

Como regla general, la dificultad o imposibilidad de obtener financiación para cumplir un contrato es un riesgo del deudor (comprador), que no puede exonerarse alegando que no cumple sus obligaciones contractuales porque se han frustrado sus expectativas de financiarse.

Por tanto, si en el contrato de compraventa no se hizo constar expresamente la resolución de la compraventa al no obtener financiación el comprador, la parte vendedora en virtud de lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil, podrá exigir el cumplimiento del contrato o, en su caso, la resolución, y en ambos casos una indemnización por daños y perjuicios.

artículo 1124 del Código Civil:

«La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.»

Por tanto, el hecho de que el comprador no encuentre financiación al serle denegada por las entidades financieras, no es causa que justifique que el comprador de por resuelto el contrato  ni puede ser considerada como una imposibilidad sobrevenida que justifique la misma.

EXCEPCIÓN:

Como excepción a la regla anterior, el deudor (comprador) podrá excusarse de cumplir con el contrato y por tanto podrá resolverlo cuando el vendedor sea quien haya asumido el riesgo de la financiación, por ejemplo asumiendo el compromiso de la financiación por un tercero o si en el contrato expresamente se ha pactado la vinculación de la eficacia del contrato de compraventa a esta financiación.

Sentencias sobre la resolución de la compraventa al no obtener financiación el comprador

Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 6ª), sentencia de 28.05.2015:

«Teniendo en cuenta tales pruebas, la Sala considera que D. Francisco (COMPRADOR) tenía intención real de comprar las fincas y que hizo lo que le era exigible para obtener un préstamo con el que hacer frente al pago del precio sin conseguirlo, razón por la cual, conforme a lo previsto en el art. 1.123 del Código Civil, habida cuenta que se pactó expresamente que si no se conseguía financiación el contrato se resolvería, la demandada está obligada a devolver la cantidad percibida.

Las sentencias invocadas por el apelante se refieren a supuestos que no guardan similitud con el de autos,… como ocurre en la del T.S. de 18 de Enero de 2.013 se pretende la resolución de un contrato de compraventa por el comprador por no haber obtenido financiación sin que tal circunstancia se haya elevado a la categoría de condición resolutoria expresa.»

Audiencia Provincial de Guadalajara (Sección 1ª), sentencia 12.12.2017:

«En consecuencia, de la interpretación sistemática de las cláusulas del contrato no se puede concluir que la formalización de la subrogación del préstamo hipotecario configure el cumplimiento del pago del precio establecido y constituya la base económica del contrato para hacer posible dicho cumplimiento por la compradora. Los vendedores no tenían obligación de conseguir financiación a la compradora, ni aseguraban que la entidad financiera admitiría la subrogación de la compradora en la posición contractual de ellos, por lo que el riesgo de la falta de financiación no correspondía a los vendedores sino a la compradora.

Siendo ello así, la negativa de la entidad financiera titular de la garantía hipotecaria de los vendedores a aceptar la subrogación de la compradora en el préstamo hipotecario o la posible imposibilidad sobrevenida de la misma para hacer frente al pago no supone un incumplimiento de los vendedores, ni hay razón para no aplicar las consecuencias ante el incumplimiento de aquélla del pago del precio.»

Conclusión:

La resolución de la compraventa al no obtener financiación el comprador no le está permitida para dejar de cumplir con el contrato salvo si se ha pactado expresamente la vinculación de la eficacia del contrato de compraventa a esta financiación.

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