Resolución del contrato de arrendamiento por obras inconsentidas

Hoy vamos a tratar la resolución del contrato de arrendamiento por obras inconsentidas, en aquellos casos en los que el contrato está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que como sabéis estuvo vigente hasta el 31 de diciembre de 1994.

El artículo 114.7ª de la Ley de Arrendamientos de 1964, establece entre las causas de resolución del contrato de arrendamiento, ya sea de vivienda o de local de negocio, la siguiente:

• Cuando el inquilino o arrendatario, o quienes con él convivan, causen dolosamente daños en la finca, o cuando lleven a cabo, sin el consentimiento del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o del local de negocio, o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción.
• Cuando el inquilio, antes de iniciar las obras, entregare o pusiere a disposición del arrendador la cantidad necesaria para volver la vivienda a su primitivo estado, no procederá esta causa si aquéllas no debilitan la naturaleza y resistencia de los materiales enpleados en la construcción de la finca, y su cuantía no excede del importe de tres mensualidades de renta.
• Cuando el arrendatario se proponga realizar obras en el local arrendado para mejora de sus instalaciones o servicios, adaptándolos a las necesidades de su negocio, y no obtenga el consentimiento del arrendador, podrá ser autorizado judicialmente para llevarlas a cabo, siempre que pruebe que las obras proyectadas no debilitan la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción de la finca, y que no afectarán, una vez realizadas, al uso de ésta por los demás ocupantes, obligándose además, a pagar la elevación de la renta que la autoridad judicial determine, si así lo pide el arrendador y aquella lo estima justo.

Como vemos, la Ley sanciona con la resolución del contrato de arrendamiento por obras inconsentidas por la propiedad.

Ahora bien, no todas las obras realizadas por el arrendatario, sin conocimiento del arrendador, conforman la causa prevista en dicha norma, sino solo aquellas que la misma señala: ” que modifiquen la configuración del inmueble arrendado, o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción“.

¿Cómo viene interpretando el Tribunal Supremo estos conceptos?

El Tribunal Supremo tiene declarado, entre otras en sentencia de 18 diciembre 2008, que:

“La configuración es un concepto indeterminado, circunstancial y contingente, que el Tribunal califica en atención a las particularidades concurrentes en el objeto arrendado, conforme a la prueba que recibe de las partes y valora en cada caso, dando lugar un causismo jurisprudencial muy ajustado al supuesto concreto, que la doctrina de esta Sala ha tratado de precisar teniendo en cuenta algunos elementos coincidentes a tales obras como son la alteración del espacio comprendido en el local arrendado, bien sea procediendo a su incremento o disminución o provocando una variación sustancial de su distribución (SSTS 11 enero 1954, 30 septiembre 1964, etc.); las obras llamadas fijas o de fábrica, empotradas en el suelo y techo y practicadas con materiales de construcción; las de caracter mueble no incorporadas al edificio o adheridas de tal forma que puedan repararse; las obras de madera no empotradas en la estructura del edificio y fácilmente desmontables o los tabiques de madera y cristral no adheridos a la obra (STS 30 enero de 1991). Fuera de la norma quedan no solo estas obras móviles, sino las de mera conservación, reparación o adecentamiento y las necesarias dirigidas a mantener el local en el estado que se refiere para destinarlo al fin previsto (STS 31 diciembre 1993); el simple alicatado, que por su propia naturaleza, no cabe entenderlo más que de embellecimiento (STS 20 diciembre 1988); la sustitución de bañeras y demás elementos de un aseo (STS 14 octubre 1963), y en general aquellas llevadas a cabo por el arrendatario para evitar un daño inminente o incomodidad grave, por no tratarse de obras realizadas por su voluntad, sino impuestas por causas o circunstancias no queridas (STS 19 septiembre 1987)”.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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