Resolución unilateral del arrendamiento de vivienda

Al igual que ha ocurrido con otros aspectos relacionados con el arrendamiento de viviendas, la reforma operada por la Ley 4/2013 (en vigor desde el 6 junio 2013) ha modificado  la resolución unilateral del arrendamiento de vivienda efectuada por el inquilino recogida en la  Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/1994 (vigencia desde el 1 enero 1995). Por ello, dependiendo de la fecha en la que se hizo el contrato de arrendamiento de vivienda, sabremos que normativa hay que aplicar.

Contratos de arrendamiento de viviendas suscritos entre el 1 enero 1995 y el 5 junio de 2013

El art. 11 de la LAU 29/94 establece  que en los arrendamientos de duración pactada SUPERIOR A CINCO AÑOS, el arrendatario puede desistir o resolver unilateralmente el contrato siempre que el arrendamiento hubiere durado “al menos cinco años” y además se lo comunique mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de DOS MESES. En estos casos, las partes podrán pactar  en el contrato, para el caso del desistimiento, una indemnización a favor del arrendador de una mensualidad de la renta por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar los periodos inferiores al año a la parte proporcional de la indemnización.

Como vemos por el citado texto legal, la Ley de Arrendamientos sólo habla de la posibilidad que tiene el inquilino de proceder a la resolución unilateral del arrendamiento de vivienda, cuando se haya pactado en el contrato una duración superior a los cinco años, que hayan transcurrido al menos 5 años de la duración del arrendamiento y que de un preaviso de dos meses. Además se establece una indemnización a favor del arrendador de un mes de renta por cada año que falte por cumplir, de lo que cabe deducir, que si no se pacta indemnización pudiendo hacerlo, esta no será exigible.

¿Pero qué pasa si el contrato de arrendamiento tiene una duración inferior a cinco años?

En estos casos, la LAU no dice nada, por lo que se considera que el arrendatario no tiene facultad para proceder a la resolución unilateral del arrendamiento de vivienda, debiendo cumplir íntegramente con el plazo estipulado. Si no lo hiciere porque abandone de forma anticipada la vivienda, el arrendador podrá optar entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo con el resarcimiento de daños y perjuicios (artículo 1.124 Código Civil).

Los daños y perjuicios por la resolución unilateral del arrendamiento de vivienda llevada a cabo por el inquilino deberán ser acreditados por el arrendador.

Nuestros Juzgados y Tribunales, aunque existen criterios distintos entre ellos, vienen considerando que en el concepto daños y perjuicios tiene cabida el importe de las rentas dejadas de percibir hasta tanto no se vuelva a alquiler la vivienda, los gastos que hubiese tenido el arrendador en publicitar de nuevo el arrendamiento, los gastos de la comunidad que se hubiera visto forzado el arrendador si en el contrato tales gastos eran a cargo del arrendatario, etc.

Contratos de arrendamiento de viviendas suscritos a partir del 6 de junio de 2013

El art. 11 de la LAU ha sido reformado por la Ley 4/2013 (vigencia 6 junio 2013), por lo que aquellos contratos que se firmen a partir de esta fecha quedarán sujetos a los cambios que sobre esta materia se han producido, y que a continuación destacamos:

• La resolución unilateral del arrendamiento de vivienda se le permite al arrendatario, una vez que haya transcurrido SEIS MESES del contrato, independientemente de la duración que se haya pactado.
• El arrendatario deberá preavisar al arrendador con un plazo mínimo de TREINTA DIAS antes de abandonar la finca.
• En el contrato de arrendamiento se podrá pactar como máximo una indemnización a favor del dueño de UN MES DE RENTA por cada año que falte por cumplir. Si no se pacta nada, no habrá derecho a indemnización.

RECUERDE que a partir del 1 de junio de 2013 a los contratos de arrendamientos que se firmen deberá acompañarse el certificado energético de la vivienda , ya que es un documento obligatorio cuya copia ha de adjuntarse al contrato que se formalice.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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