Respetar el alquiler cuando se subasta un local arrendado

Respetar el alquiler cuando se subasta un local arrendado

¿El adjudicatario tiene que respetar el alquiler cuando se subasta un local arrendado o puede resolver el contrato de arrendamiento?.

Veamos a continuación si hay que respetar el alquiler cuando se subasta un local arrendado o por el contrario se resuelve el contrato a favor del adjudicatario de la subasta.

Con un ejemplo situamos el asunto:

a) Existe un contrato de arrendamiento de un local («arrendamiento para uso distinto del de vivienda«) celebrado en el año 2014 y con una duración de 10 años.

b) El contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad.

c) El propietario del local (arrendador) no paga la hipoteca y el Banco saca a subasta el inmueble.

d) El Banco se adjudica el local en subasta y cede el remate a un tercero que lo adquiere.

e) Esa tercera persona , que ya es el dueño, ¿tiene que respetar el alquiler en las mismas condiciones hasta el año 2024?

¿Hay que respetar el alquiler cuando se subasta un local arrendado o no?

Veamos que regulación hay que tener en cuenta en este caso:

1º.- Como el contrato se celebró en 2014, le es de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU) con la reforma que operó el 6.06.2013. Por tanto hay que ver el texto de la LAU tras dicha reforma.

La Ley de Arrendamientos Urbanos ha sido modificada para aquellos contratos que se celebren a partir del 6.03.2019, aunque no se ha modificzado la Ley con respecto al asunto que estamos tratando.

2º.- El artículo 4.3 de la LAU dice: » Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.»

3º.- Por tanto, conforme al art 4.3 LAU , es aplicable el título III, y en concreto el artículo 29 LAU que regula la enajenación de finca arrendada. Este precepto establece:

«El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.»

El Tribunal Supremo ha considerado que la transmisión mediante subasta es una enajenación o venta.

4º.- El citado artículo 29 de la LAU significa que el arrendamiento no se extingue salvo que las partes hubieren incluido en el contrato un pacto en contrario, lo que siempre es posible por la libertad de pactos de los artículos 1.254 y 1.255 Código Civil, y salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, artículo 34 que viene a señalar que el adquirente del inmueble en subasta lo haya adquirido de buena fe y sin saber que estaba arrendado.

Supuestos en los que el adquirente en subasta del local tiene que respetar el alquiler

Considero, aunque siempre hay que estar al caso concreto, que el adquirente debe respetar el alquiler cuando se subasta un local arrendado en los siguientes supuestos:

A) Si el contrato de arrendamiento de local se inscribe en el Registro de la Propiedad, pues cualquiera que se adjudique la finca va a conocer de su existencia y no podrá alegar desconocimiento del arrendamiento.

B) Si el contrato de arrendamiento no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando, en el procedimiento de ejecución del inmueble se haya hecho constar antes de la subasta por el arrendador o por el inquilino que el inmueble se encuentra arrendado. Esto debe hacerse para que el adquirente no pueda a posteriori alegar desconocimiento de la existencia del arrendamiento.

C) Si el adquirente se ha adjudicado el inmueble de buena fe y sin saber que estaba alquilado ( no constaba registrado ni tampoco en el procedimiento de ejecución) es posible que proceda la resolución del contrato de arrendamiento.

D) En el ejemplo que hemos puesto, deberá respetarse la duración hasta el año 2024 si en el contrato no se dispuso que finalizaría si había transmisión o adjudicación y además si se ha hecho constar de alguna manera en el Juzgado, antes de adjudicarse la finca, que el local estaba alquilado.

E) También habrá que ver si el actual inquilino tiene derecho al tanteo y retracto del local cuando sale a subasta.

Comentarios

  1. Lucio Prieto

    Estimado Francisco Sevilla Caceres, Con respecto a este tema de respetar el contrato de alquiler cuando se subasta un local arrendado, mi pregunta seria : si en el contrato de arrendamiento dice que el contrato tendrá una duración de 5 años y que finalizado este plazo el contrato podrá prorrogarse por igual plazo salvo que ambas partes de común acuerdo decidieran no prorrogarlo. ¿El nuevo adquiriente debe respetar estos 5 años de alquiler? o ademas debe esperar otros cinco mas si ambas partes estan de acuerdo y respetar asi todas las prorrogas que pudiesen producirse??
    Muchas gracias Francisco, Espero su respuesta….

  2. Gabriel

    Muy interesante el post Francisco. Aunque yo no creo que siempre sea así pues cualquier deudor hipotecario alquilaría el inmueble y lo inscribiría en el Registro de la Propiedad simplemente para perjudicar al acreedor hipotecario, bajar su precio y negociar. Será fundamental entiendo yo que el contrato se inscribiese en el RP antes o después de las hipotecas para ver hasta que punto el adjudicatario tiene que soportar la total duración del contrato. Incluso en casos donde no haya mala fé, pues el que alquila si que podría haber ido al Registro y ver que tenía una hipoteca y que llegado el caso, el actual arrendador podría dejar de ser propietario

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