Responsabilidad de la Comunidad por humedades

Responsabilidad de la Comunidad por humedades

La Ley obliga a realizar las obras necesarias en los elementos comunes para evitar la responsabilidad de la Comunidad por humedades.

El asunto que vamos a tratar hoy gira en torno a la responsabilidad de la Comunidad por humedades o filtraciones aparecidas en un elemento privativo (piso o local) cuya procedencia es de un elemento común.

¿Dónde se regula la responsabilidad que causa un daño a otro?

De manera general, el Código Civil establece:

artículo 1902 del Código Civil:

«El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.»

A su vez, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 10.1 establece que tienen caracter obligatorio:

«Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»

Sentencias sobre la responsabilidad de la Comunidad por humedades

Audiencia Provincial de Asturias, Oviedo, (Sección 5ª), sentencia de 21.10.2020:

La comunidad de propietarios se opuso a la demanda rechazando su responsabilidad argumentando que cumplió con su deber de conservación actuando sobre la cubierta del edificio y que la causa de las humedades es achacable al estado de la ventana, elemento privativo cuya conservación y reparación es cometido de la propiedad (demandante).

«El Tribunal de la instancia, a la vista del informe y declaraciones emitidas por el Perito de designación judicial, …, concluyó que la filtración provenía de la cubierta y no del estado de la ventana y condenó a la demandada a lo reclamado, inclusive el resarcimiento del daño moral, siquiera redujo a 1.000 €; la suma de la condena; y la demandada no se conforma, acusa errónea valoración de la prueba respecto a la causa u origen de las filtraciones y también en cuanto a la efectiva concurrencia del daño moral.

Pues bien, en cuanto a lo primero, como bien dice la sentencia recurrida el único informe pericial destinado a identificar la causa u origen de la entrada de agua incorporado a autos es el emitido por el Perito de designación judicial, que concluye que la causa de la humedad se debe a una deficiente impermeabilización de la cubierta.

Ciertamente, en la fase preprocesal se practicaron intervenciones por otros profesionales u oficios para los que la causa se debía al estado del velux, pero ha de preferirse el parecer del Perito judicial atendida su cualificación técnica, pero y sobre todo porque realizó una inspección concienzuda tanto de la cubierta como del interior de la vivienda auxiliándose de instrumentos técnicos como un medidor de humedad, por lo que, en definitiva, ha de concluirse con la sentencia recurrida en que la humedad o filtración dentro de la vivienda se debe al estado de la cubierta y si esto es así, no puede escudarse la Comunidad para exonerarse de responsabilidad en haber practicado, cuando fue requerida, cuantos actos de conservación eran necesarios, pues es obvio que no han sido suficientes o idóneos, de suerte de lo cual, como sea que a ella corresponde el deber legal de conservación de los elementos comunes ( art. 10 LPH), acreditada que la causa del daño obedece al estado de aquéllos, resulta su responsabilidad frente a los perjudicados ( Sentencias del Tribunal Supremo 18-6-2012, 30-12-2015).»

Audiencia Provincial de Cantabria (sección 2ª), sentencia de 2.09.2020:

» La identificación por tanto del elemento que se estima que no reúne las condiciones de aptitud o habilidad suficientes para servir a su fin es el forjado, en concreto, el canto del forjado. En consecuencia, no se trata en consecuencia de un mero defecto de conservación derivado del mantenimiento del solado de la terraza o de su debida impermeabilización, sino de una anomalía de carácter constructivo que afecta de forma evidente a un elemento común y nunca privativo, pues lo relevante es la determinación, como se hizo en la sentencia de instancia y ahora se confirma, de cuál es el elemento causante o desencadenante de forma suficiente de la filtración existente.

Por ello, como prolongación del art. 10.1 LPH, la reparación es obligada y la responsabilidad incumbe a la comunidad; o, lo que es lo mismo, cuando el defecto se ha puesto de manifiesto causando un daño a un copropietario o a un tercero, solo la comunidad tiene que responder de la reparación de la causa y de sus consecuencias, como impone la regla general de los arts. 1093 y 1101 del Código Civil». 

Audiencia Provincial de Guipúzcoa (Sección 2ª), sentencia de 18.10.2019:

«No existe en definitiva base probatoria suficiente para atribuir los daños a otras causas, pues aunque el perito … descartó que la vivienda del actor pudiera tener un problema de capilaridad, lo cierto es que también se mostró rotundo al señalar la terraza comunitaria como único origen de los daños que apreció, incluidos los del suelo.

Entendemos que existe prueba suficiente de que se produjo una caída de agua a través del techo de la vivienda, susceptible por tanto de causar daños incluso al suelo del inmueble como consecuencia de dichas filtraciones, en concreto en el Acta de la Junta de Propietarios celebrada el 28 de marzo de 2016, el Sr. Cxxxxx puso de manifiesto a los propietarios asistentes a la Junta que habían comenzado a caer goteras en su vivienda y, por otra parte el perito declaró en el acto del juicio que se produjeron filtraciones de agua a través de los focos del techo, produciéndose daños eléctricos que figuran descritos en la factura de Instalaciones Electricas xxxx, en la que se incluye la partida de «suministro y colocación de plafón de techo totalmente oxidados y deteriorados por la humedad…

En definitiva habiéndose acreditado la concurrencia de todos los requisitos necesarios para la prosperabilidad de la acción del artículo 1902 Código civil responsabilidad extracontractual en relación con la obligación de la Comunidad de Propietarios de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble que establece el articulo 10 LPH, procede confirmar la resolución recurrida en todos sus pronunciamientos, con la consiguiente integra desestimación del recurso interpuesto frente a la misma.»

Tribunal Supremo, Sala 1ª, sentencia de 20.02.2019:

«…la consideración de los daños como permanentes («que se mantienen en el tiempo») o continuados («que no sólo se mantienen, sino que se van agravando en cuanto su causa productora no cesa»), no es una mera cuestión fáctica -como sostiene la parte recurrida- sino que alcanza efectos jurídicos en tanto que influye en la determinación del dies a quo para el comienzo del plazo de prescripción, siendo por otra parte incontestable que los daños que se producen por filtraciones desde un elemento superior continúan produciéndose y agravándose con el transcurso del tiempo hasta la subsanación de los defectos que dan lugar a los mismos; por lo que se podrán considerar como permanentes, como sostiene la Audiencia, pero también son continuados pues se agravan por las sucesivas filtraciones que se producen en cada momento en que cae agua sobre la terraza superior.

La aplicación de lo dispuesto por el artículo 1969 del Código Civil da lugar a que la fijación del dies a quo, en el caso de daños continuados, haya de coincidir con la fecha en que los mismos cesan y, en consecuencia, cuando cabe cuantificar su alcance definitivo, pues es entonces -no antes- cuando la acción puede ejercitarse.»

Conclusiones:

La Ley de Propiedad Horizontal obliga en el artículo 10 a realizar las obras necesarias de mantenimiento y reparación en los elementos comunes para evitar la responsabilidad de la Comunidad por humedades o filtraciones que produzcan daños en elementos privativos.

Si al final el asunto acaba en un juzgado es muy importante la presentación de un informe pericial que determine la causa de las humedades o filtraciones. También es importante que se determinen los daños por el perito, sacar fotografias del estado de las humedades y daños, dejar constancia al Presidente por escrito, etcétera.

Comentarios

  1. Ana Isabel

    Hace unos años se realizó una obra en la fachada del edificio donde resido, que consistió en pintar el ladrillo con una solución para que brillase y quedase bonito. Desde ese momento vengo sufriendo humedades y filtraciones en épocas de frío, heladas, etc, teniendo las habitaciones con moho negro en las paredes. La comunidad no se aviene a forrar las paredes del exterior con un aislante debido al costo.
    Puedo denunciar a mi propia comunidad. Yo soy propietario. Como hacerlo?
    Mi hijo pequeño duerme en una de las habitaciones y el ambiente huele a moho, temo que a la larga pudiera verse afectada su salud.
    Espero su respuesta.
    Gracias

  2. Lourdes

    Buenas noches, estoy desesperada.
    Llevo desde febrero de 2020 con una humedad en una de las paredes del dormitorio principal, que va de techo a suelo.
    Tras comprobaciones por parte tanto de mi seguro, como del seguro de la Comunidad, se sabe que la avería es comunitaria (una de las tuberías bajantes) y se encuentra localizada entre el piso tercero y el cuarto.
    La vecina del tercero solicita unos requisitos para permitir la entrada a su vivienda (que le dejen todo como lo tiene, la firma de la presidenta de la comunidad, fecha de finalización). La Presidenta de la comunidad se niega a firmar por si le repercute a ella de manera individual. La del cuarto se niega a dejar entrar si no abren a la del tercero. Total, por H o por B nadie permite solucionar el problema. ¿Qué debo hacer? Me siento impotente.

  3. Pepa

    se acaba de comprar mi vecino el piso y se ha encontrado que tiene toda la pared del pasillo con humedad, ahora pretende que se lo arregle la Comunidad nada más llegar.Por esa pared no pasa ninguna tubería de la comunidad. Que debo hacer, yo soy la presidenta de la Comunidad. Gracias.

  4. Neus Costa

    Hola tengo un piso que el padado mes de noviembre se inundó (48h sacando agua) (Ya fue la segunda vez, sólo que la primera no se llegaron a aclarecer las causas) llevaba sufriendo problemas de humedad desdel 2010 y fui haciendo «chaouzas» hasta quela comunidad pago colocar un pladur. En ésta 2a inundacion todos los peritos comentaron que era carencia de impermeabilizacon de la fachada. Después de mucho batallar consegui que la comunidad contratase un tecnico para evauar la situación y este elaborô un informe de subsanación de las filtraciones, determinó que era por falta o deterioro de la impermeabilización de la fachada. En unos dias habra nueva reumión. Una parte de los vecinos como es uma obra de 25.000€ aprox no quieren llevar a cabo ni iniciar un plan de viabilidad para recoger dinero y ejecutar por fases o total (han padado 11mese) Y a más quieren limitarse a pavimentar el terreno de la finca de al lado, sin impermeabilizar la pared de la comunudad. Alegando que es más económico. Yo no le veo sentido lo primero porque esa actuación no es subsanar el origen y lo segundo hacer una obra en una finca que no es nuestra y carece de canalización dw aguas. Pueden inidicarme si es aplicable el art 10 y como les exijo? El hecho que tenga alquolada la vivienda es motivo de no prorizar por su parte? Entre 2017-2018 se pago el arreglo de la fachada principal y para eso todos colaboramos incluso se dupluco el precio y de los 25.000 iniciales acabamos pagando 45.000€. Gracias

  5. ISIDRO

    Dado el informe del seguro ante el siniestro de agua consistente en humedad en techo de mi terraza-cerramiento ( hay al menos tres terrazas incluida la mia con un pequeño tejaillo de laton incrustado a la pared exterior comunitaria) en la mia aparentemente es por donde filtra el agua ,segun el cual el dicamen del seguro origen son filtraciones comunitarias ( y por tanto no es por el suelo de la terraza del vecino de arriba) , dado que el presidente de la comunidad no quiere arreglarlo alegando que el origen esta en el suelo de la terraza del vecino de arriba ( por la cual no pasan tuberias y esta en buen estado) . Pregunta :
    ¿¿Esta información que le adjunto es suficiente para defender una denuncia a la comunidad de propietarios por no arreglarmelo con garantias de ganar el pleito y el coste aproximado ?? ¿¿ Me podrian indicar los datos de jurisprudencia hay en un caso similar al mio??

    Ruego contestacion por email a : isidrogaby@yahoo.es

    • Maria Jose Arcas Sariot

      Hola Isidro si que tendrá suficiente con ello para iniciar un demanda contra la comunidad. Si desea un estudio jurisprudencia debe solicitarlo a través de nuestro servicio de consultas on line.

    • Sara

      Buenos días,
      Tengo un grave problema con mi piso. Con las lluvias se filtra agua por el tejado y traspasa hasta mi casa, pareciendo un grifo por las lámparas. La comunidad ha hecho oído omiso de mi denuncia y no se que más puedo hacer.
      Muchas gracias.

  6. manuel

    Llevo 12 años aguantando las humedades en mi casa , la comunidad ó en este caso el presidente y el administrador siempre han estado al tanto de mi problema, jamás han tenido el interés de arreglármelo, por lo que decidi no pagar la comunidad (mal hecho por mi parte) pero ….Me gustaria por favor que me dijeran donde puedo acudir para que de una vez por todas el problema cese de una vez, y como de hacerlo, mi hijo el mayor para colomo es alérgico a la humedad ya me dirán la criatura está fatal y la vredad ya no podemos mas si me pudierais decir los pasos a seguir os lo agradecería un saludo y muchas gracias..

    • Maria Jose Arcas Sariot

      Hola Manuel, puede usted demandar a su comunidad y el seguro de la misma para que lleven a cabo las reparaciones necesarias, necesitará asesoramiento jurídico

  7. Julio Pérez Gallardo

    Buenos días.
    Quisiera conocer la responsabilidad ante humedades provocadas (en varias viviendas) por una terraza (de carácter privativo) construida hace mas de 13 años por un propietario (sin permiso explicito de la Comunidad y dentro de unas reformas si autorizadas, aunque no la creación de dichas terrazas).GRacias

  8. aurelio

    en nuestra comunidad hay dos locales en la planta baja en los cuales aparecen humedades justo en la pared que sirve de medianería entre ellos
    siempre hemos buscado como solución el pintarlas, pero al final volvian a salir esas humedades
    en esa zona no hay instalaciones de agua comunitarias
    este año hemos tomado la solución de llamara a varias empresas especializadas en humedades, todas coinciden en que estas humedades son debidas filtraciones subterráneas
    el edificio tiene 8 plantas y tiene unos 50 años
    nosotros estamos de acuerdo en que las humedades que tenemos en el sótano las reparemos con cargo a los fondos de la comunidad
    pero consideramos que el mantenimiento o reparación de las humedades de estos locales deberían de ser con cargo a estos locales ya que la comunidad no tiene ninguna instalación de agua en esa zona
    gracias

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