Responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento

Extensión de la responabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento. Opiniones sobre la extensión del aval a las prórrogas forzosas y voluntarias.

Sigue siendo debatida en los Tribunales la cuestión de la extensión de la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento, es decir ¿durante cuánto tiempo responde el avalista?

Existen opiniones contrarias entre los que piensan que el fiador o avalista sólo responde EXCLUSIVAMENTE de la duración pactada exclusivamente en el contrato y aquellos otros que argumentan que también ha de responder de las prórrogas legales previstas en los artículo 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Esta polémica, evidentemente no surgirá si en el contrato se ha PACTADO EXPRESAMENTE que el avalista o fiador responderá durante toda la duración del contrato incluidas prórrogas legales obligatorias o voluntarias y hasta que se entregue la posesión del inmueble. En este caso está claro que el avalista responderá durante toda la vigencia de la relación.

Aquí vamos a analizar la extensión de la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento cuando nada consta en el contrato sobre la duración del aval.

La cuestión parte como sabéis de que si en el contrato se ha hecho constar una duración inferior a la prevista en el artículo 9 de la LAU, el inquilino a su voluntad puede estar el máximo de años que recoge ese precepto.

Actualmente el artículo 9 de la LAU establece que si se pacta una duración inferior a 5 años cuando el arrendador es persona física, el inquilino puede prorrogar dicho contrato hasta alcanzar ese periodo.

EJEMPLO: 

Si se firma un contrato por una duración de UN AÑO el inquilino puede prorrogar la duración, a su voluntad, año tras año hasta alcanzar una duración de CINCO AÑOS.

¿Qué ocurre con el avalista si se ha pactado una duración inferior al mínimo legal previsto en el artículo 9 de la LAU?

Responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamientoComo acabamos de decir, el artículo 9 de la LAU establece que en esos casos, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente a voluntad del inquilino por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de CINCO o SIETE AÑOS (tras la reforma de la LAU de marzo de 2019),  salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Es decir, la ley establece PRÓRROGAS OBLIGATORIAS a voluntad del inquilino por plazos anuales hasta alcanzar los mínimos legales previstos en el artículo 9 de la LAU.

Finalizadas esas prórrogas obligatorias hasta alcanzar la duración prevista en el art. 9 LAU, el ARRENDADOR puede conceder otro periodo de PRÓRROGAS que denominaremos VOLUNTARIAS y que vienen recogidas en el artículo 10 de la LAU.

EJEMPLO:

El 1 de junio de 2019 se firma un contrato de arrendamiento entre particulares por una duración de UN AÑO. El inquilino a su voluntad, finalizado el año pactado, podrá prorrogarlo por años sucesivos hasta CINCO AÑOS, por lo que si quiere podrá estar en la vivienda hasta el 1 de junio de 2024, a estas prórrogas se les denomina prórrogas legales. Llegada esa fecha el arrendador podrá conceder que el contrato se prorrogue por TRES AÑOS más, denominando a esta periodo concedido por el arrendador de prórrogas voluntarias.

¿Qué ocurre si este contrato ha sido avalado por un tercero ajeno al inquilino?

1º.-  Si se ha hecho constar EXPRESAMENTE que la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento se extiende a toda la duración del contrato y la de sus prórrogas obligatorias y voluntarias, está claro, que el avalista seguirá teniendo tal condición cuando el contrato continúe a partir del primer año a voluntad del inquilino.

2º.- Si en el contrato no se dijese nada sobre el periodo al que se extiende la FIANZA y se hubiese pactado en el contrato un AÑO de duración y cuando finaliza el inquilino el inquilino decide continuar año tras año hasta el 1 de junio de 2024 (art. 9 LAU).

En este caso, la mayoría de los Tribunales opina que cuando se trata de la prórroga legal del artículo 9 de la LAU, la LA FIANZA SE EXTIENDE a dichas prórrogas legales.

Pero la FIANZA NO SE EXTENDERÁ cuando estemos en la prórrogas voluntarias del artículo 10 de la LAU,.

La responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento SE AMPLIA a LAS PRÓRROGAS:

Sentencia AP Asturias, Gijón (Sección 7ª) de 6 abril de 2009:

»  Tampoco puede entenderse infringido el art. 1.827 del Código Civil, al tratarse de una prórroga legal, art. 9 LAU, no excluida expresamente en el contrato, ni el art. 1.851 CC, porque ya fue comprendida por el fiador a la firma del mismo, es decir, que el fiador ya consintió la prórroga así como el resto de las estipulaciones del contrato, al figurar en el mismo como «fiador de este contrato a todos los efectos«, entre ellos el pago de las rentas debidas, por lo que en este caso no se produce una mayor onerosidad con posterioridad, que es la razón de ser del precepto invocado.

No pudiendo confundirse la tácita reconducción del art. 1.566 del Código Civil con el derecho del arrendatario de vivienda a beneficiarse de las PRÓRROGAS LEGALES, art. 9 de la LAU, que no precisa del concurso de la voluntad del arrendador, sino que le es impuesta imperativamente por Ley, no siendo pues de aplicación el art. 1.851 del CC como pretende la recurrente, al ostentar la misma la condición de fiadora solidaria del arrendatario a todos los efectos del contrato de arrendamiento suscrito. Extensión de la fianza a la prórroga del arrendamiento, pero no a la tácita reconducción

– Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª) de 13.02.2019:

«Estamos plenamente conforme con el Juez de Instancia en cuanto a la duración del aval. No se trata de un aval independiente posterior al contrato. Se trata de un aval dentro del mismo contrato, en el que el avalista interviene desde el primer momento y conoce su contenido.

El argumento principal para mantener la sentencia tiene su base en la duración legal del contrato de arrendamiento urbano para uso de vivienda, art. 9 LAU, que como es sabido es de un año como mínimo, y máximo de tres en virtud del sistema de prorroga legal forzosa para el arrendador, y potestativa para el arrendatario, salvo que este renuncie.

Dicho de otro modo, el art. 1851 C. Civil no es aplicable porque no se trata de prorroga facultativa del arrendador, que requeriría el consentimiento del fiador. Es prorroga legal forzosa para el arrendador, que afecta al fiador, que afianzó sin limitaciones por toda la duración legal del contrato, tres años.»

 CONCLUSION:

A fin de evitar interpretaciones del Tribunal, para los arrendadores es MUY IMPORTANTE hacer constar EXPREXAMENTE en el documento que la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento se extiende a toda la duración del contrato y a la de sus prórrogas legales o voluntarias.

© mundojuridico.info - Responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento

Deja un comentario. Para consultas jurídicas llámanos al 807 502 004 (Coste de la llamada 1.21€/minuto desde fijo y 1.58€/minuto desde móvil. Impuestos incluídos. Mayores de 18 años.)

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

3 Responses to Responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento

  1. Salvador en 26 de noviembre, 2019 de 23:11

    Buenas noches
    Tengo una duda sobre un contrato que hice como inquilino y a la vez como avalista en un piso compartido. Resulta que me robaron y ahora quiero quitarme como avalista y no se qué debo de hacer

    • Inmaculada Castillo en 27 de noviembre, 2019 de 9:41

      Hola Salvador,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
      http://www.mundojuridico.info/consultas-juridicas-por-telefono/
      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  2. MARIA en 11 de junio, 2020 de 10:33

    Voy a ejecutar el aval bancario . Se hizo un contrato. Después, se amplio con un trozo más de local. En principio, me dice el del banco que tenía que haber llevado el nuevo contrato el inquilino.
    Pero el arrendamiento es el mismo en la misma dirección.
    Pq dice eso ?

Boletín gratuíto

Introduzca su nombre, email, y le mantendremos informado


¡Únete a nuestra comunidad antes de comentar!

Únete a Mundojurídico en Facebook, te estamos esperando

Ok, publicar mi comentario.