Responsabilidad por defectos de terminación o acabado de las obras
Antes de ver algunas cuestiones sobre la responsabilidad por defectos de terminación o acabado de las obras, hay que tener presente lo siguiente:
Los defectos de acabado son patologías constructivas de pequeña índole debidas a una falta de terminación en remates de obra.
Son defectos poco importantes de ejecución o defectos de materiales utilizados en la construcción que no afectan a los elementos estructurales.
Ejemplos: baldosas sueltas, puertas que no cierran bien, pérdida agua cisterna, defectos en el parqué, persianas, pintura, etcétera.
La norma que con más frecuencia se utiliza en esta materia es la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
La LOE regula el proceso de la edificación, la de los agentes que intervienen en el mismo, sus obligaciones, las responsabilidades que se pueden derivar y las garantías a los usuarios.
Tipos de vicios o defectos constructivos
1.- Defectos estructurales
Se consideran los daños por vicios o defectos en elementos estructurales que comprometen la resistencia y estabilidad del edificio (se correspondería a la “ruina” propiamente dicha). En una definición descriptiva, el artículo 17.1.a) LOE, dice que son los que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
2.- Defectos de habitabilidad
Son los daños por vicios o defectos en elementos constructivos o instalaciones e incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (se correspondería con la “ruina funcional“). Los define el artículo 17.1.b) LOE como los que afectan a los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
3.- Defectos de terminación o acabado
Son los daños por los vicios o defectos de ejecución; se definen como los de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Estos defectos de acabado obedecen a una defectuosa ejecución material de la obra, sin trascendencia sobre aquellos aspectos más relevantes de seguridad o habitabilidad.
Plazos de garantía del comprador de vivienda para reclamar los defectos
Dependiendo del tipo de defecto que aparezca en la construcción, el propietario de la vivienda tiene unos plazos de garantía para poder reclamar judicialmente.
Os aconsejamos la lectura de nuestra publicación sobre “Comienzo del plazo de garantía por defectos de construcción“.
Responsabilidad por defectos de terminación o acabado de las obras
Conforme al último párrafo del art. 17.1 LOE los “vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras” son imputables exclusivamente al constructor.
Los técnicos (aparejador, arquitecto) no responden por los defectos de ejecución o por los incumplimientos que no excedan de las meras o simples imperfecciones.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 22.12.2006:
” De acuerdo con esta doctrina, se observa, en el caso aquí enjuiciado, que determinados defectos de la obra tienen trascendencia suficiente para ser considerados como imputables a defectos de la dirección de la obra por falta de vigilancia o defectos en la superior dirección, dado que rebasan el concepto de meras imperfecciones de ejecución o acabado y afectan a elementos del acceso al inmueble o a la impermeabilidad, aislamiento, ventilación o estanqueidad de diversos elementos de la obra y consta que el arquitecto recurrente no hizo constar su existencia en el libro de órdenes ni aparece que procurara su corrección.
Así ocurre con el defecto de enfoscado del fondo de los aleros; las fisuras en paramentos exteriores; los defectos en el peldaño de la escalera exterior; las fisuras en paramentos interiores; los defectos de separación de los conductos de ventilación del aseo, evacuación de humos de cocina y chimenea; y la falta de cámara de aire mediante aislamiento y tabique interior en pared exterior medianera en el vestíbulo de acceso y embocadura de puerta principal.
Por el contrario, otros de los defectos apuntados constituyen meras imperfecciones de ejecución o afectan al acabado de la obra y, en consecuencia, no pueden ser imputados a la defectuosa dirección de aquélla.
Así ocurre con los defectos en la bañera, zócalo del edificio, carpintería de los armarios, pavimentos interiores, persianas, colocación del timbre de entrada, defectos en el alicatado, defectos en el zaguán en las escaleras, defectos en la carpintería, defectos en la grifería, defectos en la pintura de garajes y paramentos exteriores y falta de sellado en sanitarios.”
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de 23.01.2012:
“…el recurso no solo incurre en una valoración interesada de la prueba en relación con la acreditación o no de los vicios o defectos constructivos de los que resulta responsable la recurrente, sino que, bajo la apariencia de plantear cuestiones de naturaleza jurídica como las referidas a la calificación de los vicios como ruinógenos o de simple acabado, desconoce el fundamento de la resolución que impugna, que mantiene y refuerza la argumentación de instancia distinguiendo lo que son vicios ruinógenos y defectos de simple acabado que por su concreción y carácter secundario o accesorio son ajenos a las funciones propias de los técnicos, identificando el titulo de imputación que corresponde a cada uno de los agentes que intervinieron en la construcción del que resulta la responsabilidad que les imputa, bien de forma individual, bien solidaria, por estar comprometida la actividad de todos ellos en el daño a través del contrato o del incumplimiento del artículo 1591 del Código Civil.”
Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 5ª), de 28.01.2011:
“El artículo 11, 1 de la LOE dice que “El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato”.
Según la Jurisprudencia, el constructor se responsabiliza de los defectos y los daños derivados de mala ejecución, de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, de vicios menores o simples deficiencias o faltas de acabado o de remate que sólo generan una reparación concreta y específica, si bien estas afirmaciones han de resultar oportunamente matizadas con la Jurisprudencia recaída sobre la responsabilidad del constructor cuando afirma que:
“El contratista, como profesional que es en el ramo para el que ha sido contratado, debe de indicar las consecuencias perjudiciales que se puedan seguir de determinadas órdenes y direcciones en la ejecución de una obra, salvando su responsabilidad, siempre que por su profesión pueda conocerlas, no requiriéndose para ello otros conocimientos. Lo que no puede escudarse es en la simple y socorrida excusa de que hace lo que le mandan, pues de lo contrario sobraría su mención entre los responsables de los daños que enumera el artículo 1.591 C. Civil : siempre estaría en su mano huir de la responsabilidad pretextando las órdenes recibidas de los técnicos”.
Conclusión
La responsabilidad por defectos de terminación o acabado de las obras solo será imputable exclusivamente al constructor.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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