Restitución de la fianza en el alquiler

Restitución de la fianza en el alquiler

La devolución o restitución de la fianza en el alquiler se configura como un derecho de crédito del inquilino frente al arrendador.

Antes de que hablemos de la restitución de la fianza en el alquiler, o para que nos entendamos mejor, de la devolución de la fianza en los contratos de arrendamiento de vivienda o de local de negocio, insisto en unas nociones básicas que debemos saber sobre la fianza:

¿Qué objetivo cumple la fianza en los alquileres?

El arrendatario o inquilino constituye la fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.

¿Dónde esta regulada la entrega de la fianza en el alquiler?

La Ley de arrendamientos urbanos lo regula en el artículo 36.

Para aquellos contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de marzo de 2019, el citado artículo está redactado en los siguientes términos:

«1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.»

¿De qué obligaciones responde la fianza en el alquiler?

1ª.-  Responde del cuidado y conservación de la finca (vivienda o local de negocio). Artículos 21 y 30 Ley Arrendamientos Urbanos.

2ª.- De la restitución o devolución de la posesión de la  finca (artículo 1561 Código Civil).

3ª.- Del pago del precio del alquiler, es decir, del pago de la renta y cantidades asimiladas (luz, agua, comunidad de propietarios, IBI, etc.).

¿Es obligatoria la entrega de la fianza en el alquiler?

es obligatoria. La Ley de arrendamientos urbanos  es imperativa en este aspecto tanto de la «exigencia» como de su «prestación», aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia por las partes. No obstante aunque las partes no la hayan establecido en el contrato, el arrendador tiene obligación de depositar el importe de la fianza en la Comunidad Autónoma correspondiente.

¿Está limitado el importe de la fianza?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 36.1 LAU) dispone que la fianza será en metálico y cuya cuantía será de una mensualidad  de la renta en los arrendamientos de vivienda y de 2 mensualidades en los de uso distinto del de vivienda (ejemplo: locales de negocio).

¿Cuándo procede la devolución o restitución de la fianza en el alquiler?

– El arrendador con la entrega de la fianza adquirió la propiedad del dinero recibido, quedando obligado personalmente frente al arrendatario, a devolver o restituir la fianza, al finalizar el contrato de arrendamiento, salvo que por el incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó.

El plazo de restitución de la fianza en el alquiler será dentro del mes desde que el arrendatario entrega las llaves de la finca (artículo 36.4 LAU). Es decir la devolución de la fianza se deberá hacer dentro del mes de la entrega efectiva del inmueble al arrendador.

Si no se restituye en dicho plazo devengará a favor del arrendatario el interés legal.

¿Puede ser retenida la fianza por el arrendador?

El arrendador puede retener la fianza y por tanto no proceder a su restitución, hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones. Es decir, una vez resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de lasrentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron) y en su caso, proceder a su compensación.

¿Qué procedimiento sería el adecuado para solicitar la restitución de la fianza en el alquiler?

El procedimiento de reclamación de la fianza del alquiler una vez ya se ha entregado la posesión del inmueble y por tanto ha quedado resuelto previamente el contrato de arrendamiento será a través del procedimiento declarativo que por razón de la cuantía hay establecido:

Juicio Verbal si la cuantía no supera los 6.000 euros.

Juicio Ordinario si la cuantía reclamada supera los 6.000 euros.

En cuanto al juicio monitorio, hay más dudas de que sea el adecuado aunque algunos Juzgados lo han admitido.

Recomendación:

Aunque no es preceptivo el envío al arrendador de un burofax previo para requerirle la devolución de la fianza, es conveniente ya que muchas veces se soluciona el problema  y  además se deja constancia de la reclamación exptraprocesal al dueño a los efectos del pago de las costas.

Podéis ver el MODELO DE BUROFAX que hemos preparado en mundojuridico.info por si fuera de vuestro interés.

Comentarios

  1. Francisco Romero

    Puedo reclamar una fianza dentro del mismo mes y antes de entrar a vivir en ella

  2. Francisco Romero

    Puedo reclamar la fianza antes de entrar a vivir en una habitación de alquiler en el mismo mes que di está

  3. VALERO SERER

    Buenos días,
    ¿la Fianza está sujeta al IPC?
    Por ejemplo: si hace 10 años deposité en el alquiler de mi piso 600€ de Fianza y ahora me voy ¿debe devolverme el Propietario 600€ más la subida (o bajada) del IPC?
    Teniendo en cuenta que cada año mi alquiler se ha incrementado con el IPC parece lógico y legal que se me devuelva el valor actual de esos 600€.
    Gracias.

  4. Esperanza

    Mi pareja fallecio, ahora quede sola, el dueño del piso quiere que me vaya, si dejo de pagar dos meses de alquiler, el puede cobrarselos de la fianza que le entregamos al inicio del contrato?

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