Restitución de la fianza en el alquiler

La devolución o restitución de la fianza en el alquiler se configura como un derecho de crédito del inquilino frente al arrendador.

Antes de que hablemos de la restitución de la fianza en el alquiler, o para que nos entendamos mejor, de la devolución de la fianza en los contratos de arrendamiento de vivienda o de local de negocio, insisto en unas nociones básicas que debemos saber sobre la fianza:

¿Qué objetivo cumple la fianza en los alquileres?

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

El arrendatario o inquilino constituye la fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.

 

¿De qué obligaciones responde la fianza en el alquiler?

1ª.-  Responde del cuidado y conservación de la finca (vivienda o local de negocio). Artículos 21 y 30 Ley Arrendamientos Urbanos.

2ª.- De la restitución o devolución de la posesión de la  finca (artículo 1561 Código Civil).

3ª.- Del pago del precio del alquiler, es decir, del pago de la renta y cantidades asimiladas (luz, agua, comunidad de propietarios, IBI, etc.)

 

¿Es obligatoria la fianza en el alquiler?

es obligatoria. La Ley de arrendamientos urbanos  es imperativa en este aspecto tanto de la «exigencia» como de su «prestación«, aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia por las partes. No obstante aunque las partes no la hayan establecido en el contrato, el arrendador tiene obligación de depositar el importe de la fianza en la Comunidad Autónoma correspondiente.

 

¿Está limitado el importe de la fianza?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 36.1 LAU) dispone que la fianza será en metálico y cuya cuantía será de una mensualidad de la renta en los arrendamientos de vivienda y de dos mensualidades en los de uso distinto del de vivienda (ejemplo: locales de negocio).

 

¿La fianza debe ser actualizada?

 

CONTRATOS CELEBRADOS A PARTIR de Junio de 2013:

– Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una mensualidad de la renta (contratos de vivienda) o dos mensualidades de la renta (local de negocio), al tiempo de la prórroga.

Restitución de la fianza en el alquiler

 

CONTRATOS CELEBRADOS desde Enero de 1995 hasta junio de 2013:

– Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

 

¿Cuándo se produce la devolución o restitución de la fianza en el alquiler?

– El arrendador con la entrega de la fianza adquirió la propiedad del dinero recibido, quedando obligado personalmente frente al arrendatario, a devolver o restituir la fianza, al finalizar el contrato de arrendamiento, salvo que por el incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó.

El plazo de restitución de la fianza en el alquiler será dentro del mes desde que el arrendatario entrega las llaves de la finca (artículo 36.4 LAU). Es decir la devolución de la fianza se deberá hacer dentro del mes de la entrega efectiva del inmueble al arrendador.

Si no se restituye en dicho plazo devengará a favor del arrendatario el interés legal.

 

¿Puede ser retenida la fianza por el arrendador?

El arrendador puede retener la fianza y por tanto no proceder a su restitución, hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones. Es decir, una vez resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de lasrentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron) y en su caso, proceder a su compensación.

 

¿Cómo se configura la restitución de la fianza en el alquiler?

Se configura como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza)  y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución).

 

¿Qué procedimiento sería el adecuado para solicitar la restitución de la fianza en el alquiler?

La cuestión es controvertida:

Existe un sector de los Tribunales que considera que con independencia de la cuantía reclamada por la fianza (normalmente importes que no superan los 1.000 euros), el procedimiento adecuado para reclamar será el PROCEDIMIENTO ORDINARIO por aplicación de lo dispuesto en el artículo 249.1.6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

«Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía:

Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendataria».

 

Otro sector, considera que al haberse extinguido previamente el contrato de arrendamiento, ya no sería de aplicación dicho precepto, sino que el procedimiento adecuado sería mediante el JUICIO VERBAL si lo reclamado por la fianza no supera los SEIS MIL EUROS (6.000,00 euros), que es lo habitual en estos casos.

En cuanto al juicio monitorio, hay más dudas de que sea el adecuado aunque algunos Juzgados lo han admitido.

RECOMENDACIÓN:

Aunque no es preceptivo el envío al arrendador de un burofax previo para requerirle la devolución de la fianza, es conveniente ya que muchas veces se soluciona el problema  y  además se deja constancia de la reclamación exptraprocesal al dueño a los efectos del pago de las costas.

Podéis ver el MODELO DE BUROFAX que hemos preparado en mundojuridico.info por si fuera de vuestro interés.

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2 Responses to Restitución de la fianza en el alquiler

  1. Esperanza en 14 de enero, 2019 de 14:37

    Mi pareja fallecio, ahora quede sola, el dueño del piso quiere que me vaya, si dejo de pagar dos meses de alquiler, el puede cobrarselos de la fianza que le entregamos al inicio del contrato?

  2. VALERO SERER en 13 de agosto, 2019 de 13:13

    Buenos días,
    ¿la Fianza está sujeta al IPC?
    Por ejemplo: si hace 10 años deposité en el alquiler de mi piso 600€ de Fianza y ahora me voy ¿debe devolverme el Propietario 600€ más la subida (o bajada) del IPC?
    Teniendo en cuenta que cada año mi alquiler se ha incrementado con el IPC parece lógico y legal que se me devuelva el valor actual de esos 600€.
    Gracias.

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