Restitución de la fianza en el alquiler

La devolución o restitución de la fianza en el alquiler se configura como un derecho de crédito del inquilino frente al arrendador.

Antes de que hablemos de la restitución de la fianza en el alquiler, o para que nos entendamos mejor, de la devolución de la fianza en los contratos de arrendamiento de vivienda o de local de negocio, insisto en unas nociones básicas que debemos saber sobre la fianza:

¿Qué objetivo cumple la fianza en los alquileres?

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

El arrendatario o inquilino constituye la fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.

¿De qué obligaciones responde la fianza en el alquiler?

1ª.-  Responde del cuidado y conservación de la finca (vivienda o local de negocio). Artículos 21 y 30 Ley Arrendamientos Urbanos.

2ª.- De la restitución o devolución de la posesión de la  finca (artículo 1561 Código Civil).

3ª.- Del pago del precio del alquiler, es decir, del pago de la renta y cantidades asimiladas (luz, agua, comunidad de propietarios, IBI, etc.)

¿Es obligatoria la fianza en el alquiler?

es obligatoria. La Ley de arrendamientos urbanos  es imperativa en este aspecto tanto de la “exigencia” como de su “prestación“, aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia por las partes. No obstante aunque las partes no la hayan establecido en el contrato, el arrendador tiene obligación de depositar el importe de la fianza en la Comunidad Autónoma correspondiente.

¿Está limitado el importe de la fianza?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 36.1 LAU) dispone que la fianza será en metálico y cuya cuantía será de una mensualidad de la renta en los arrendamientos de vivienda y de dos mensualidades en los de uso distinto del de vivienda (ejemplo: locales de negocio).

¿La fianza debe ser actualizada?

CONTRATOS CELEBRADOS A PARTIR de Junio de 2013:

– Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una mensualidad de la renta (contratos de vivienda) o dos mensualidades de la renta (local de negocio), al tiempo de la prórroga.

CONTRATOS CELEBRADOS desde Enero de 1995 hasta junio de 2013:

– Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

¿Cuándo se produce la devolución o restitución de la fianza en el alquiler?

– El arrendador con la entrega de la fianza adquirió la propiedad del dinero recibido, quedando obligado personalmente frente al arrendatario, a devolver o restituir la fianza, al finalizar el contrato de arrendamiento, salvo que por el incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó.

El plazo de restitución de la fianza en el alquiler será dentro del mes desde que el arrendatario entrega las llaves de la finca (artículo 36.4 LAU). Es decir la devolución de la fianza se deberá hacer dentro del mes de la entrega efectiva del inmueble al arrendador.

Si no se restituye en dicho plazo devengará a favor del arrendatario el interés legal.

¿Puede ser retenida la fianza por el arrendador?

El arrendador puede retener la fianza y por tanto no proceder a su restitución, hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones. Es decir, una vez resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de lasRestitución de la fianza en el alquiler rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron) y en su caso, proceder a su compensación.

¿Cómo se configura la restitución de la fianza en el alquiler?

Se configura como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza)  y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución).

¿El procedimiento monitorio sería adecuado para solicitar la restitución de la fianza en el alquiler?

Aunque ya hemos hablado en otros artículos sobre este tema, considero que a través del juicio monitorio se podría solicitar del Juzgado la devolución de la fianza.  A pesar de que existe un sector jurisprudencial ortodoxo que considera que esta cuestión, con independencia de la cuantía de la fianza reclamada, debe ventilarse por medio del procedimiento ordinario invocando el articulo 249.6º de la LEC, hay  razones para tramitarlo por el proceso monitorio al tratarse de una deuda vencida, líquida y exigible.

Aunque no es preceptivo el envío al arrendador de un burofax previo para requerirle la devolución de la fianza, es conveniente ya que muchas veces se soluciona el problema,  y porque además se deja constancia de la reclamación exptraprocesal al dueño a los efectos del pago de las costas. Podéis ver el MODELO DE BUROFAX que hemos preparado en mundojuridico.info por si lo necesitáis.

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