Plazo de devolución de la fianza en el alquiler

Señal entregada para el alquiler a la Agencia Inmobiliaria

Procede la solicitud de devolución de la señal entregada para el alquiler a la Agencia Inmobiliaria si esta no tenía facultades de representación del dueño.

La señal entregada para el alquiler a la Agencia Inmobiliaria que actúa como intermediaria en un contrato de arrendamiento es una cuestión que suscita inmuerables quebraderos de cabeza cuando el contrato no termina de consumarse, pues la mayoría de las veces la persona que ha entregado una cantidad en concepto de señal por la reserva de la vivienda o local, no sabe si dirigirse contra la Agencia o bien directamente contra el arrendad.

La Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª) en sentencia de 24 octubre de 2013 resolvió un caso que nos ha parecido interesante desde el punto de vista de la frecuencia con la que se plantea el problema discutido en el dia a dia. El supuesto controvertido era el siguiente:

a)  Una persona interesada en alquilar una vivienda se pone en contacto con una Agencia Inmobiliaria y esta le informa que tiene una para alquilarla, que al final fue del agrado del futuro arrendatario.Señal entregada para el alquiler a la Agencia Inmobiliaria

b)  La Agencia firma un documento en el que hace constar: ” hemos recibido del Señor xxx , mediante talón bancario, la suma de tres mil euros (3.000 €) en concepto de señal para posterior firma del contrato de alquiler”.

c)  Que por determinadas circunstancias que, según el futuro inquilino, afectaban al ornato, decoro y limpieza de la vivienda, el cliente decidió no alquilar, requiriendo  la devolución de la señal para el alquiler a la Agencia Inmobiliaria, a lo que la entidad requerida se negó, afirmando haber actuado como mandataria verbal de la propietaria de la vivienda, a la que había entregado el dinero recibido, por lo que deberían dirigirse a ella.

¿La señal entregada para el alquiler a la Agencia Inmobiliaria, tiene que devolverla ésta o el dueño de la vivienda?

Según esta sentencia, de las pruebas practicadas se infiere lo siguiente:

1º.-   Se trata de un recibo firmado por la agencia inmobiliaria, sin que aparezca en el mismo que el dinero que se recibe es para entregárselo a la propietaria de la vivienda.

2º.-   No se hace mención en dicho recibo a la identidad de la propietaria de la vivienda.

3º.-  No se indica en dicho recibo que la Inmobiliaria actuara como mandataria o representante de la propietaria.

4º.-  En el referido documento se dice que la cantidad de 3.000 € se entrega en concepto de señal para posterior firma del contrato de alquiler, sin que se recoja la posibilidad de que el cliente pierda la suma indicada en caso de que el contrato no llegue a buen término.

5º.-  El cheque entregado fue extendido a nombre de la propietaria de la vivienda.

Razones para estimar que la señal debe ser devuelta por la Agencia Inmobiliaria:

–  Pues bien, lo primero que conviene analizar es el carácter con el que actuó la Agencia Inmobiliaria en la gestión del alquiler de la vivienda. Es claro que, conforme al contrato de “mandato de alquiler” suscrito entre la propietaria de la vivienda y la agencia inmobiliaria, ésta estaba autorizada para llevar a cabo “gestiones de alquiler de la vivienda“, si bien ese encargo es un vínculo que une contractualmente a propietario y agente.

– En el presente caso, el corredor (AGENCIA INMOBILIARIA)  entra en contacto con un potencial cliente, y tras visitar la vivienda e interesarle la misma hace entrega de una cantidad de dinero (3.000 €) que, según el recibo firmado por la Inmobiliaria, lo fue en concepto de señal para posterior firma del contrato de alquiler.

– Ese recibo lo firma una empleada de la agencia inmobiliaria, y en él no se contiene indicación alguna de la identidad de la propietaria de la vivienda, ni se dice que los 3.000 € van a ser entregados a la propiedad, ni tampoco que, en caso de que el contrato no fructifique, el cliente perderá la suma entregada, o que le será devuelta doblada en caso de que el incumplidor sea la propiedad.

– Pues bien, si la Agencia Inmobiliaria actúa como una mera mandataria de la propietaria de la vivienda no puede traspasar los límites del mandato ( artículo 1.714 del CC ), y analizando el documento firmado entre la propietaria de la vivienda y la Inmobiliaria, se aprecia que el mandato que se le dio a esta últimaa era un “mandato de alquiler para la realización de gestiones de alquiler de la vivienda” referida, siendo así que, la entrega de la cantidad de 3.000 € no pudo ser en concepto de arras en el sentido recogido en el artículo 1.454 del CC , pues de un lado, las arras o señal regulada en ese artículo se refiere al contrato de compraventa, y de otro lado, debiera haberse recogido de forma expresa la voluntad de las partes de conferir a dicha entrega de dinero el concepto de arras penitenciales, especialmente porque, tratándose de un consumidor, la legislación así lo exige.

– Pero es que, sobre todo, lo realmente significativo es determinar si la agencia inmobiliaria tenía facultades de representación para celebrar un contrato del tenor que parece desprenderse del recibo aportado, es decir, un precontrato de alquiler de viviendas, o de reserva, mediando arras, y la RESPUESTA HA DE SER NEGATIVA, porque como ya se dijo anteriormente, un mandato de alquiler no le autorizaba al corredor  (AGENCIA INMOBILIARIA) más que para realizar gestiones tendentes a la celebración del futuro contrato de alquiler, pero no le autorizaba a recibir dinero en concepto de arras penitenciales, ni a suscribir un contrato de reserva o promesa de alquiler, ni a entregar ese dinero a la propiedad, cuya identidad era desconocida para el cliente.
– Y es que, como ya se ha dicho anteriormente, salvo pacto expreso que incluya otra actividad, el corredor trata de poner en contacto a dos o más personas para que concluyan entre sí un negocio jurídico , pero sin intervenir personalmente en el contrato como representante de una de las partes . Es decir, el corredor se limita a buscar y a aproximar a las partes contratantes, pero no contrata en nombre y por cuenta de sus clientes: acerca a las partes para que éstas contraten entre sí.

CONCLUSION:  

Procede la solicitud de devolución de la señal entregada para el alquiler a la Agencia Inmobiliaria al no tener esta facultades de representación del arrendador.

Francisco Sevilla Cáceres
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