Subasta de la vivienda arrendada
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Subasta de la vivienda arrendada

¿Se extingue el arrendamiento cuando se inicia un procedimiento que termina con la subasta de la vivienda arrendada?

Veamos como afecta la subasta de la vivienda arrendada al contrato suscrito por el arrendatario.

Ejemplo: El dueño de una vivienda que la tiene arrendada a una familia  no paga la hipoteca al Banco y la vivienda sale a subasta y se la adjudica ese mismo Banco.

La pregunta que nos hacemos, es la siguiente:

¿La subasta de la vivienda arrendada extingue el contrato de arrendamiento vigente? 

Para dar respuesta a esta cuestión hay que ver la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha ido modificándose con el tiempo y dependiendo de la fecha del arrendamiento la respuesta será distinta.

Contratos de arrendamiento celebrados entre el 6 de Junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019

Para estos contratos de arrendamiento el artículo 13.1 de la LAU establecía:

«Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuleto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento».

La respuesta y conclusiones para estos contratos de arrendamiento es la siguiente:

1.- La subasta de la vivienda arrendada extingue el contrato de arrendamiento.

2.- La única excepción a la extinción del arrendamiento sería que el contrato se haya inscrito en el Registro de la Propiedad antes que la hipoteca del Banco. Esto no suele suceder en la práctica casi nunca.

3.- A partir de la adjudicación de la vivienda arrendada por el Banco y extinguido el contrato de arrendamiento, la situación pasa a ser de precario, por lo que el Banco tendría que poner un procedimiento de desahucio por precario para desalojar al inquilino. El Banco no ñpodría reclamarle al antiguo arrendataqrio el pago de la renta porque el contrato quedó extinguido.

El Tribunal Supremo en sentencia de 4.11.2020 se ha pronunciado sobre esta situación de precario en la que queda el antiguo arrendatario frente al Banco al haberse extinguido su contrato.

Contratos de arrendamiento celebrados desde el 6 de marzo de 2019 en adelante:

Para estos contratos de arrendamiento el artículo 13.1 de la LAU dispone:

» 1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.»

La respuesta y conclusiones para estos contratos de arrendamiento es la siguiente:

1.- La subasta de la vivienda arrendada no extingue el contrato de arrendamiento.

2.- El arrendatario podrá continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan los 5 años previsto de duración en el artículo 9 de la LAU si el dueño era persona física o hasta 7 años si el dueño de la vivienda era persona jurídica.

3.- Al cuplirse estos años el Banco que se adjudicó la vivienda en subasta podrá resolver el contrato con el inquilino si así lo decide.

4.- Durante todo este tiempo el arrendatario deberá seguir pagando la renta aunque quien la recibirá será el Banco que fue quien se adjudicó la vivienda en subasta.

Conclusión sobre la subasta de la vivienda arrendada:

Para saber si el conttato de arrendamiento se extingue o no con la subasta de la vivienda arrendada habrá que estar a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento porque de ello dependerá la redacción del artículo 13.1 de la L la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Comentarios

  1. Alberto

    Buenos días, entiendo que si el contrato es de abril
    Del 2013 los 5 años cuentan desde esta fecha y no
    De cuando se subaste ¿cierto? ¿Como es el procedimiento
    Duración y costo, en caso de no llegar a un acuerdo con
    Los inquilinos y que derecho tienen?
    Gracias!
    La ley sobre propiedad privada es una patata, no solo
    Los inquilinos merecen protección, además estos problemas
    Generan que nadie quiera alquilar.

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