Subrogación del descendiente en el arrendamiento de local

Subrogación del descendiente en el arrendamiento de local

¿ Existe actualmente la posibilidad de subrogación del descendiente en el arrendamiento de local de negocio en aquellos contratos de renta antigua ?

Analizamos la posibilidad de que actualmente (año 2017) se permita legalmente la subrogación del descendiente en el arrendamiento de local de negocio de renta antigua.

Cuando nos referimos a “arrendamientos de renta antigua” estamos remitiéndonos a los contratos que se rigen por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, es decir aquellos contratos de arrendamiento de local, en los que el inquilino es una persona física y que se celebraron antes del 9 de mayo de 1985.

¿ Dónde se regula la subrogación del descendiente en el arrendamiento de local de renta antigua?

La vigente Ley de arrendamientos urbanos 29/1994, establece en la Disposición Transitoria Tercera, apartado 3, lo siguiente:

” Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

3.-  Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona fisica se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.”

¿Existe ACTUALMENTE la posibilidad de subrogación del descendiente en el arrendamiento de renta antigua ?

La interpretación que se viene haciendo del último párrafo de la citada Disposición Transitoria seria la siguiente:

  • La Ley de arrendamientos urbanos 29/94 fue aprobada el 24.11.1994 (BOE 25.11.1994).Subrogación del descendiente en el arrendamiento de local
  • Los 20 años desde la aprobación de la citada Ley finalizaron el 24.11.2014, aunque algunos autores establecen como fecha el 31.12.2014.
  • A partir de esa fecha (24.11.2014 o 31.12.2014), sólo podrá subrogarse en los derechos de arrendamiento del local el “CÓNYUGE” del arrendatario fallecido o jubilado, pero NO el descendiente.

 

 

EJEMPLO.  Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete (Sección 1ª), de 3.11.2016:

1.-  Estamos frente a un contrato de local celebrado en el año 1958.

2.-  El arrendatario falleció en 2004 y su viuda la Sra. Marí Juana se subrogó en el contrato ocupando la posición del arrendatario.

3.-  La tesis del demandante es que ésta última ha cedido el contrato a su hija, la otra codemandada, pero, como ya se ha dicho, ello no se ha probado, pues quien sigue al frente del negocio según todos los documentos administrativos y comerciales es la Sra. Marí Juana y no su hija.

” La situación se rige por lo dispuesto en la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos (Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985″), según la cual los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la misma se encontrasen en situación de prórroga legal, quedarían extinguidos, si el arrendatario fuese una persona física, por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local, que es el caso de autos.

La disposición también contempla otros supuestos:

a) aquél en el que el arrendatario fallece o se jubila y no hay cónyuge supérstite que continúe la actividad.

b) aquél en el que habiéndose subrogado el cónyuge supérstite, después se jubila o fallece. Para estos casos se estableció que, si en el momento de la jubilación o fallecimiento de uno u otro no hubieran transcurrido veinte años desde la aprobación de la ley, podía subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continuase la actividad desarrollada en el local, con la condición de que el contrato duraría el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley. Pero, como se ve, este no es el caso de autos, pues, como se ha dicho, no se ha producido la jubilación ni el fallecimiento de la Sra. Marí Juana, ni tampoco se ha producido la de la hija del arrendatario inicial y su cónyuge, la codemandada Elisabeth.

Siendo ello así, y habiendo transcurrido ya más de veinte años desde la aprobación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, la extinción del arrendamiento de autos se producirá no por el transcurso del tiempo, sino por el fallecimiento o la jubilación de la Sra. Marí Juana.”

Francisco Sevilla Cáceres

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