Subrogación del hijo del arrendatario de local antes de la entrada de la LAU
Ante de ver si la subrogación del hijo del arrendatario de local antes de la entrada de la LAU produce la extinción del contrato por aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), debemos recordar algunas cuestiones:
1ª.- La actual Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 (LAU) entró en vigor el 1 de enero de 1995. Todos los contratos celebrados a partir de esa fecha se rigen por la misma.
2ª.- Antes de esa fecha (1.01.1995), los contratos de arrendamiento se regulaban por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (TRLAU).
3ª.- La extinción y subrogación de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados bajo el TRLAU (Ley de 1964) cuando el inquilino es una persona física viene regulada en la actual LAU en su Disposición Transitoria Tercera, apartado B), 3, que dispone en sus tres primeros párrafos lo siguiente:
“3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona fisica se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.
La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.”
Subrogación del hijo del arrendatario de local antes de la entrada de la LAU
SENTENCIA de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª), de fecha 21.03.2018
El CASO PLANTEADO es el siguiente:
1.- Se interpone demanda de expiración de contrato de arrendamiento de local, en la que se indica, que el demandado, mediante acta notarial de 29 de octubre de 1968, manifestó que su padre, había fallecido y manifestó que, al amparo del artículo 60 de la entonces vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (TRLAU 1964), se subrogaba en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento de local.
2.- El arrendador remitió el 3 de noviembre de 2015 al arrendatario telegrama comunicando su voluntad de no prorrogar el contrato por aplicación de la disposición Transitoria Tercera de la actual LAU 29/1994.
3.- El demandado (hijo del arrendatario fallecido) se opone a la extinción del contrato.
4.- El Juzgado de Primera Instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato de arrendamiento.
5.- El demandado recurre la sentencia.
FUNDAMENTOS JURIDICOS DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL:
1º.- Lo que dispone en sus dos primeros párrafos la Disposición Transitoria Tercera apartado B) 3, de la actual LAU, es que el contrato de arrendamiento de local de negocio, cuyo arrendatario sea persona física y se encuentre en situación de prórroga legal al entrar en vigor la actual Ley de Arrendamientos urbanos, se extinguirá por la jubilación o fallecimiento del arrendatario, salvo que se subrogue el cónyuge, en cuyo caso subsistirá el contrato hasta la jubilación o fallecimiento del cónyuge.
En defecto del cónyuge, o cuando éste se hubiera subrogado y fallezca o se jubile, podrá subrogarse un descendiente, el cual, en ambos casos, continuará el contrato de arrendamiento hasta que se cumplan los 20 años desde la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos.
2º.-A continuación, en el párrafo tercero establece cuáles han de ser los efectos de las previas subrogaciones realizadas al amparo del artículo 60 de la anterior Ley de arrendamientos Urbanos, señalando que si ya se han producido dos subrogaciones al amparo de dicha Ley , no existirá derecho de subrogación alguno, y si se hubiese producido tan sólo una subrogación al amparo del referido artículo 60, la segunda subrogación no se producirá, es decir, “Lo que se prohíbe, en definitiva, es que haya más de dos subrogaciones , de tal forma que la primera no puede tener lugar cuando se hubieren producido dos anteriores del arrendamiento, según el artículo 60, y la segunda queda excluida cuando hubiere operado una, también de conformidad con el artículo 60, nada de lo cual se ha dado en este caso.” ( Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2012 ).
Por tanto, cuando la Disposición Transitoria tercera B ), 3, en su tercer párrafo, se ocupa de determinar cuáles son los efectos jurídicos de las subrogaciones producidas al amparo del anterior Ley de Arrendamientos Urbanos, no indica que si el arrendatario lo es por subrogación realizada al amparo del artículo 60 de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos por ser hijo o descendiente, quedará extinguido el contrato al término de 20 años a contar desde la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, como viene a entender la demandante.
3º.- Por otro lado, la referida normativa está claramente prevista para ser aplicada a aquellas subrogaciones que se produzcan tras la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La Disposición Transitoria Tercera, en los preceptos que quedan reseñados, establece un régimen de subrogaciones distinto al que establecía la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 60, y por ello dicho régimen jurídico de subrogaciones únicamente entrará en vigor y será de aplicación una vez que entre en vigor la norma que lo crea, en este caso la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 (1.01.1995), y lógicamente para aquellas subrogaciones que se produzcan tras la entrada en vigor de la misma, prueba de ello es que, como queda indicado, en el párrafo tercero se hace una especial mención de cuáles han de ser las consecuencias de las subrogaciones producidas al amparo del artículo 60 de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos, y entre ellas no se encuentra la de aplicar el límite temporal de 20 años al descendiente subrogado al amparo del artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
4º.- En consecuencia con lo indicado, los hechos alegados por la demandante en su demanda no son aptos para sustentar la pretensión que fórmula, por lo que la demanda debe ser desestimada.
OBSERVACIÓN: Lee el comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo de 30.01.2018 que hicimos en OTRO DE NUESTROS ARTÍCULOS.
CONCLUSIÓN
Según la sentencia comentada, NO PROCEDE LA EXTINCIÓN del contrato de arrendamiento cuando se ha producido la subrogación del hijo del arrendatario de local antes de la entrada de la actual LAU (1 de enero de 1995).
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