Subrogación por fallecimiento del inquilino

Requisitos para la subrogación por fallecimiento del inquilino en contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995.

Cuando el inquilino fallece, existe la posibilidad de que otras personas con parentesco u otra relación con el difunto puedan subrogarse en el contrato de arrendamiento, es decir, sustituyan al fallecido y se conviertan ellos en arrendatarios.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994), aplicable a los contratos de arrendamiento formalizados con posterioridad al 1 de enero de 1.995, establece en su artículo 16, quienes pueden sustituirlo  y qué requisitos se exigen para que el dueño no proceda a la extinción de la relación arrendaticia.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

A continuación nos vamos a referir a los requisitos y formalidades legales exigidas para la subrogación por fallecimiento del inquilino en CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA POSTERIORES al 1 de ENERO de 1995, por tanto sujetos a la Ley de arrendamientos urbanos 29/1994.

  ¿Qué personas pueden subrogarse a la muerte del inquilino?

a)  El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él. La persona que se encuentre divorciada, separada o incluso separada de hecho, no puede subrogarse.

b)  La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia. No hace falta que la pareja de hecho esté inscrita en ningún registro, sólo demostrar la convivencia con certificado de empadronamiento, convivencia, etc.

c)   Los descendientes (hijos) del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes. Al igual que lo dicho anteriormente, hay que probar esa convivencia con el difunto.

 d)   Los ascendientes (padres) del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento. Hay que probar la convivencia.

 e)   Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior. Hay que probar la convivencia con el fallecido durante los dos años anteriores.Subrogación por fallecimiento del inquilino

 f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUEDARÁ EXTINGUIDO.

¿Qué ocurre si existen varias personas y todas ellas quieren subrogarse en el contrato?

Si existiesen varias de las personas mencionadas anteriormente, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación por fallecimiento del inquilino, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, esto es, primero el cónyuge, después la pareja de hecho, luego los hijos, etc.;  la única salvedad es que si los padres del fallecido tuviesen más de 70 años, serán preferidos a los hijos del muerto.

En los casos por ejemplo de igualdad, (varios hijos y todos ellos quieren subrogarse en el contrato de alquiler) se resolverá en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del hijo de menor edad.

¿Qué plazo hay para comunicar la subrogación por fallecimiento del inquilino?

El plazo máximo que establece el art. 16 de la LAU para notificar el fallecimiento del inquilino es dentro de los TRES MESES siguientes a que se haya producido la muerte del arrendatario. Es muy IMPORTANTE cumplir con esta notificación, ya que transcurrido dicho plazo sin comunicar la defunción, el dueño puede solicitar la extinción del contrato.

OBSERVACIÓN: 

El Pleno del Tribunal Supremo  (sentencia 20.07.2018) cambia su criterio rígido sobre la obligación del subrogado de notificar el fallecimiento del inquilino cuando el arrendador con sus actos haya conocido de dicho fallecimiento y la voluntad de continuar en el contrato por parte del subrogado.

Leer más en este ENLACE.

 

¿Qué requisitos tiene que tener la comunicación?

1.-  Comunicar por escrito el hecho del fallecimiento.

2.-  Acompañar certificado de la defunción.

3.-  Facilitar todos los datos de la persona que se va a subrogar, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.

Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos operada en 2013

La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 fue modificada por la Ley 4/2013, cuya reforma entró en vigor el 6 de junio de 2013. Esta reforma afecta sensiblemente a la subrogación por fallecimiento del inquilino, toda vez que se ha introducido en el artículo 16.4 LAU el siguiente cambio:

«4.-  En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.»

Como vemos por el texto de la reforma citado, a partir del 6 de junio de 2013 se puede pactar en el contrato de arrendamiento que no haya derecho de subrogación por fallecimiento del inquilino, por lo que los familiares de los que hemos hablado al principio no podrán seguir en la vivienda alquilada, siempre y cuando hayan transcurrido los tres primeros años de duración del arrendamiento o si la muerte se produce antes, se extinguirá a los 3 años.

RECOMENDACIÓN

Podéis leer nuestro artículo sobre la subrogación en los arrendamientos de vivienda de renta antigua (Contratos celebrados antes del 9.05.1985)

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2 Responses to Subrogación por fallecimiento del inquilino

  1. Pio Breddo en 2 de marzo, 2019 de 16:51

    Hace un año y medio que fallecio el propietario de la vivienda que habito y tengo alquilada desde diciembre del 2010 (alquiler por un año),que ha seguido hasta el dia de hoy,antes del fallecimiento pues fue por cancer ya venia su hija a cobrar el alquiler y se lo he seguido pagando a ella sin mas problemas, se que tiene un hermano que no conozco.
    Hoy acaba de llamarme por telefono un supuesto nieto que dice que la casa es suya y la tengo que dejar porque el la necesitay que es abogado. Vive en Madrid,la casa esta en OLiva Valencia. ¿que hago o que puede hacerme?no creo que la necesite para vivir pues vive a 400km. y la hija del propietario a la que le pago el alquiler dice que la necesita para venderla .Otra cosa la casa es ilegal pues es zona inundable,me lo dijeron en el ayuntamiento porque reclame por el camino de tierra y me dijeron que tenian 25 años para tirarla (cosa que no haran porque esta indultada al construirse antes del 2014. En fin estoy en la mierda pues ni tengo donde ir ni medios economicos para buscar otro sitio que piden un monton de fianza, tengo 74 años y mi mujer 60 y es la unica que trae ingresos a casa ,encima insuficientes.Un saludo.

  2. ana morales en 23 de marzo, 2019 de 22:39

    Yo le envié un burofax al dueño del piso para subrogarme cuando mi pareja de hecho falleció por muerte súbita, tenemos un hijo en común de 17 años y el dueño del piso no quiso subrogarme, el en todo momento quería que me fuera, mi situación económica estaba muy mal y esta ahora,al no subrogarme y al estar todos los recibos del agua y luz a nombre del dueño del piso no he tenido derecho a ninguna ayuda y por no tener un sitio donde irme con mi menos hijo me he quedado en la vivienda sin pagarle es decir de ocupa, por no tener trabajo ni ayudas de ningún tipo, ahora quiero saber …tengo que pagarle toda esa renta si el no quiso subrogarme en su momento y así poder acceder a ayudas del alquiler luz y agua y todo me habría sido mejor, ahora estoy en un juicio de desahucio y quiero saber que dice la ley al respecto.

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