Desistimiento del arrendatario en un contrato de uso distinto al de vivienda

Sucesión de empresa en el arrendamiento de industria

Una de las posibles consecuencias de la sucesión de empresa en el arrendamiento de industria,  será que el arrendador asuma los trabajadores del arrendatario.

La sucesión de empresa en el arrendamiento de industria tiene importantes consecuencias que la mayoría de las veces no son suficientemente evaluadas por los arrendadores cuando formalizan un contrato de arrendamiento de industria.

Aunque este asunto daría mucho para hablar, reservándonos la oportunidad de hacerlo en sucesivos artículos, sólo queremos mediante esta primera toma de contacto explicar  cada uno de estos conceptos por separado para que al final veamos algunas consecuencias laborales cuando se declara la sucesión de empresa en el arrendamiento de industria.

¿Cuándo se considera un arrendamiento de industria?

Ya hemos explicado en otras ocasiones que un contrato de arrendamiento de industria es aquél por el que una parte (arrendador) alquila o arrienda a otra (arrendatario) un negocio en funcionamiento (como por ejemplo un bar, una peluquería, una zapatería, etc.). El objeto del contrato de arrendamiento de industria se caracteriza por dos elementos, el primero porque se alquila un local como espacio físico, y el segundo, porque además se  cede o arrienda a la vez el negocio o empresa instalada con todos sus elementos necesarios para su explotación.

Si nos referimos a un bar, además del local en sí, se cede en arrendamiento la maquinaria, mesas, sillas, frigoríficos, expositores, existencias, etcétera;  es decir, el arrendador le cede a otra persona la explotación de dicho negocio por un precio.

No debemos confundir el contrato de arrendamiento de industria con el contrato de arrendamiento de local de negocio, pues en este último, lo único que se alquila es el espacio físico para que el arrendatario monte el negocio que considere o se le permita, sin que se le arriende el resto de elementos que constituyen la empresa que va a poner en funcionamiento.

Sucesión de empresa en el arrendamiento de industria

¿Cuándo se considera que existe sucesión de empresa?

En otro de mis artículos hablaba del concepto, requisitos y algunos de los efectos legales cuando se declara la sucesión de empresa (artículo 44 Estatuto de los Trabajadores).

Aunque os aconsejo que le echéis un vistazo para situaros en la materia, sólo deciros que la sucesión de empresa  se da cuando cambia la titularidad de la empresa, pasando de una persona a otra. Esta transmisión de la empresa, puede hacerse de muchas formas (venta, jubilación, etc.) , aunque aquí lo que nos interesa resaltar es que los Tribunales también vienen considerando de manera general que existe sucesión de empresa en el arrendamiento de industria, cuando finalizado o extinguido el contrato de arrendamiento, el arrendatario reintegra al arrendador el negocio que se le había arrendado como un todo, es decir, que el arrendador recibe no sólo el local físico sino además la empresa o negocio que había arrendado. En el ejemplo del arrendamiento de industria del Bar que hemos puesto anteriormente, al finalizar el arrendamiento, el dueño recibirá nuevamente el bar con todos los elementos, utensilios, maquinaria, clientela, etc.,  que había arrendado.

Consecuencias de la sucesión de empresa en el arrendamiento de industria

1.-  La jurisprudencia ha incluido con reiteración en el supuesto del art. 44 del Estatuto de los Trabajadores (sucesión de empresa) el supuesto de reversión del arriendo en los supuestos de arrendamiento de industria, es decir cuando se recupera el negocio o industria por el arrendador.

2.-  Finalizado el contrato de arrendamiento de industria se produce la subrogación del arrendador en la posición del arrendatario cuando se trate de contratos de trabajo, convirtiéndose en empleador.

3.-  La sucesión de empresa en el arrendamiento de industria o lo que es lo mismo, el cambio de titularidad de una empresa por cualquier causa de terminación o resolución del arrendamiento, transforma al dueño o arrendador en patronal al terminar la relación arrendaticia, subrogándose en la posición del arrendatario y asumiendo la titularidad de la empresa con continuación de los contratos de trabajo que aquel tenía.

4.- La consencuencia puede ser que .el arrendador tenga que asumir como suyos los trabajadores del negocio contratados por el arrendatario.

EJEMPLOS de sentencias sobre sucesión de empresa en el arrendamiento de industria

 –  Tribunal Superior de Justicia de Madrid, sentencia de 18.12.2014, recurso 442/2014:

«Es por ello que concurriendo en el caso de autos un contrato de arrendamiento de industria formalizado entre las partes codemandadas el 15 de julio de 2011, teniendo por objeto el colegio en su conjunto -universalidad que es lo que en definitiva define esa figura contractual y lo distingue de otras figuras afines-, con inclusión de los edificios, instalaciones, mobiliario y equipamiento del centro, los contratos de suministro y servicios, el personal adscrito a la actividad educativa y las licencias y permisos requeridos para la actividad, la resolución del contrato y consiguiente reversión al arrendador dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 4 de Móstoles por impago de las rentas (…) conlleva, desde un punto de vista jurídico, la de todos aquellos elementos necesarios para el desarrollo la actividad educativa, apreciada en su conjunto como unidad productiva, encuadrable por lo tanto en el supuesto contemplado en el artículo 44 del ET«.

–  Tribunal Superior de Justicia de Asturias (Sección 1ª) sentencia 13.06.2014:

» En estos supuestos en los que se produce por cualquier causa la terminación o resolución de un arrendamiento de industria, el titular dominical o arrendador queda constituido en patronal al terminar la relación arrendaticia, subrogándose en la posición del arrendatario y asumiendo la titularidad de la empresa con continuación de los contratos de trabajo, al concurrir todos los elementos para que opere la transmisión de empresas a que se contrae el artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores , con la consiguiente repercusión y efectos en relación con los trabajadores afectados ( STS de 16 de mayo de 1990 ), pues no cabe duda que lo alquilado era una unidad patrimonial con vida propia y de inmediata explotación y, por otra parte, tal actividad cae de lleno dentro del objeto social de la compañía REPSOL que, a tenor del ordinal décimo, se contrae a la comercialización, suministro y venta al por mayor y al por menor de productos petrolíferos de todas clases, sustancias conexas y derivadas; y no solo eso, sino que es precisamente la referida mercantil quien detenta la exclusiva para el suministro de los expresados productos a la gasolinera por ella recuperada.»

CONCLUSION:

1.- Una posible consecuencia en el arrendamiento de industria, es que el arrendador al finalizar el contrato tenga que asumir los trabajadores contratados por el arrendatario si se considera la existencia de sucesión de empresa.

2.- La sucesión de empresa en el arrendamiento de industria tiene tanta importancia que no solo es aconsejable como en todo tipo de contratos,  sino imprescindible estar bien asesorado jurídicamente antes de negociar.

Comentarios

  1. Patricia

    Buenos días,

    Me ha resultado muy interesante el artículo, mi consulta sería que si se pretende alquilar un local de negocio con toda la maquinaria, a una persona física (autónomo) que va a desarrollar, en principio, actividad distinta a la que había, si el negocio jurídico se trata de arrendamiento de industria o de arrendamiento de local y traspaso de maquinaria, puesto que la actividad anterior estuvo en funcionamiento hace un par de meses, y se va a desarrollar actividad distinta, aunque se de uso al 50% de la maquinaria.
    Muchas gracias de antemano.

  2. MARI CARMEN

    Buenos días, quiero saber cuanto tiempo ha de trascurrir desde que un negocio se cierra por jubilación y despide a los trabajdores con un mes de sueldo, y ese negocio se vuelve a abrir, el mismo local alquilado, la misma actividad pero sin los trabajadores

    • Inmaculada Castillo

      Hola Mari Carmen,

      En el artículo que has leído exponemos la respuesta a tu pregunta. Si necesitas una respuesta personalizada atendiendo a tu caso, te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestros servicios de asesoría jurídica, bien telefónica o mediante consultas por escrito.

      Un saludo y gracias por confiar en Mundojuridico.info

  3. Iván Sánchez de la Calle

    Buenos días. Lo primero de todo darle la enhorabuena por la excelente manera de explicar toda esta materia. Quería hacerle una pregunta al respecto. En el caso de una sucesión de empresa por finalización del contrato de arrendamiento de industria, ¿puede el arrendatario, 2 meses antes de finalizar el contrato de arrendamiento, aumentar por ejemplo un 20% el salario de los trabajadores para así perjudicar al arrendador que luego ha de subrogarse con esos contratos? ¿Es eso legal? ¿Podría hacerse algo al respecto?
    Muchas gracias de antemano. Reciba un cordial saludo.

  4. antonio

    En un contrato de arrendamiento o sucesión de empresa, que ocurriría con los trabajadores si después de tres, cuatro, cinco años o mas, la parte arrendataria decide dejar el arrendamiento y el antiguo propietario quiere o se ve obligado a continuar con la actividad ?

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