Terreno privativo sobre el que se construyó la vivienda familiar

Terreno privativo sobre el que se construyó la vivienda familiar

El incremento del valor del terreno privativo sobre el que se construyó la vivienda familiar se considerará en la liquidación de gananciales.

Existirá un crédito de la sociedad de gananciales por el incremento del valor del terreno privativo sobre el que se construyó la vivienda familiar.

Veamos que quiere decir esto cuando un matrimonio se divorcia.

EJEMPLO:

Un matrimonio está casado y su régimen económico es el de sociedad de gananciales.

La esposa es propietaria en exclusiva de un terreno privativo porque lo adquirió antes de casarse (por herencia, por compra de soltera, etc.)

Sobre dicho terreno, el matrimonio construye la vivienda familiar.

Con el tiempo el matrimonio se divorcia y proceden a liquidar la sociedad de gananciales.

Surgen dos preguntas:

¿La vivienda construida por el matrimonio en el terreno privativo de la esposa, se considera ganancial o privativa?

Si la  vivienda familiar construida con dinero ganancial fue construida después del 13 de mayo de 1981 en terreno privativo, tendrá el carácter también de bien privativo.

El artículo 1359 del Código Civil dispone:

«Las edificaciones, plantaciones y cualesquiera otras mejoras que se realicen en los bienes gananciales y en los privativos tendrán el carácter correspondiente a los bienes a que afecten, sin perjuicio del reembolso del valor satisfecho.»

No obstante y aunque se considere que la vivienda es privativa, la sociedad de gananciales tendrá un crédito a su favor frente al propietario del terreno y vivienda por el aumento de valor del terreno al haberse efectuado dicha construcción.

Si la vivienda se construyó antes del 13 de mayo de 1981, tendrá el carácter de bien ganancial, por aplicación del antiguo 1404 del Código Civil.

¿El terreno privativo sobre el que se construyó la vivienda familiar ha de incrementarse por su actual valor?

La respuesta es que sí ha de incrementarse el valor del terreno privativo por la construcción de la vivienda familiar.

La razón de ser así es clara, puesto que el art. 1359 del Código Civil  (tal y como ha quedó redactado tras la reforma llevada a cabo por la Ley 11/1981, de 13 de mayo) establece que:

«las edificaciones, plantaciones y cualesquiera otras mejoras que se realicen en los bienes gananciales y en los privativos tendrán el carácter correspondiente a los bienes a que afecten, sin perjuicio del reembolso del valor satisfecho.

No obstante, si la mejora hecha en bienes privativos fuese debida a la inversión de fondos comunes o a la actividad de cualquiera de los cónyuges, la sociedad será acreedora del aumento del valor que los bienes tengan como consecuencia de la mejora, al tiempo de la disolución de la sociedad o de la enajenación del bien mejorado».

Consecuentemente, cuando quede probado que el terreno sobre el que se construye la casa familiar tiene carácter privativo de alguno de los cónyuges (por herencia, compra de soltero o por cualquier otro título) es indudable que la referida vivienda tiene carácter privativo de aquel que lo fuese del terreno.

Si esto es así, cuando se proceda en la liquidación de los gananciales al efectuar el inventario de dicha sociedad, habrá de incluirse en el activo de los gananciales un crédito de la sociedad de gananciales frente al titular del terreno y vivienda (deudor) por el incremento de valor que ha tenido el solar como consecuencia de la vivienda construida sobre el mismo, actualizado al tiempo de la disolución de la sociedad de gananciales, conforme al art. 1397.3º del Código Civil, que dice:

«Habrán de comprenderse en el activo: 

3.° El importe actualizado de las cantidades pagadas por la sociedad que fueran de cargo sólo de un cónyuge y en general las que constituyen créditos de la sociedad contra éste.»

Sentencia sobre el terreno privativo sobre el que se construyó la vivienda familiar

Audiencia Provincial de Orense (Sección 1ª), sentencia de 5.12.2013:

«De haberse levantado con posterioridad al año 1981, como sostiene la promovente, tras la publicación de la reforma introducida por la Ley 1/1981, de 13 de mayo en el Código Civil , el régimen jurídico aplicable sería el previsto en el art. 1.359 del Código Civil, que otorgó una nueva regulación legal a las mejoras efectuadas en bienes privativos , con fondos comunes o de condición ganancial…Ello conduce a declarar el carácter privativo de la vivienda, en aplicación de lo dispuesto en el art. 1.359 del Código Civil en su redacción actual, sin perjuicio del reembolso del valor satisfecho que constituirá un crédito de la sociedad ganancial y que habrá de cuantificarse en fase de liquidación»…

Conclusión:

Existirá un crédito de la sociedad de gananciales frente a uno de los cónyuges por el incremento del valor del terreno privativo sobre el que se construyó la vivienda familiar, actualizado al tiempo de la disolución de la sociedad de gananciales.

Sugerencia:

Lea otro de nuestros artículos sobre esta materia: » La vivienda ganancial construida en terreno de los padres de uno de los cónyuges»

Os ecomendamos también la lectura de la posibilidad de recuperar el dinero privativo aportado para la adquisición de la vivienda familiar.

Comentarios

  1. Maria Perez Muñoz

    Tengo un terreno y una casa privativa mía por donación de mi madre .hemos pedido en 2004 reforma de vivienda, en divorcio que le pertenece a mi ex de todo esto?

  2. Alberto

    El valor del terreno aumenta si en el lugar se forma un barrio residencial con buenas construcciones…. NO por el solo hecho de construir en el terreno aumenta el valor del terreno.

  3. Maria

    Buenos dìas,
    Espero puedan clarificar la siguiente pregunta:

    Una vivienda se construyò en el terreno privativo de uno de los cònyuges (padre) antes de 1981. La vivienda es por tanto ganancial. La vivienda se hipotecò y se pago en su totalidad.

    Existirìa por tanto un credito sobre la finca por parte de la madre (deudora) al padre al hacer la division de gananciales?

    Gracias de antemano
    Maria

  4. Marian

    Buenos días. Mi hermano liquidó gananciales en 2005 y no tuvieron en cuenta el incremento del valor del terreno o de la vivienda. Es posible reclamar una escisión por lesión?

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