Título constitutivo de la Propiedad Horizontal
El Título constitutivo de la Propiedad Horizontal es el documento que delimita el contenido jurídico de la Comunidad de Propietarios, es decir, es el documento esencial para conocer la descripción del edificio, los servicios e instalaciones comunes de que dispone, las servidumbres que tanto le beneficien como le perjudiquen, la descripción de los distintos pisos y locales que forman parte del inmueble, la cuota de participación que corresponde a cada piso o local en el conjunto del edificio y por último, (aunque no es obligatorio por Ley, aunque sí lo más frecuente), las normas estatutarias de régimen de funcionamiento de la Comunidad.
Por lo general el Título constitutivo de la Propiedad Horizontal se hace mediante escritura pública notarial, que se denomina Escritura de División Horizontal del edificio.
En la mayoría de los casos dicha escritura es otorgada por el promotor del edificio, quien procede posteriormente a inscribirla en el Registro de la Propiedad.
Es importante saber para que no nos confundamos con los conceptos, que cuando nos referimos al Título constitutivo de la Propiedad Horizontal, nos estamos refiriendo a la Escritura de División Horizontal del inmueble.
Esta escritura pública de División Horizontal del inmueble, como hemos dicho, se inscribirá en el Registro de la Propiedad donde radique el edificio, y de esta manera alcanzará eficacia frente a terceros.
El promotor del edificio intentará lo antes posible inscribir el Título constitutivo en el Registro para poder vender individualizadamente los pisos, locales, plazas de aparcamiento, etc., y en su caso, poder distribuir la responsabilidad hipotecaria sobre cada uno de estos elementos.
¿Qué elementos tiene que recoger el título constitutivo de la propiedad horizontal?
El artículo 5 de la LPH se refiere al Título constitutivo de la Propiedad Horizontal y en él se establece lo siguiente:
“El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”
Descripción del inmueble en el Título constitutivo de la Propiedad Horizontal
Como hemos leído en el anterior artículo 5 LPH, la Escritura de División Horizontal (o Título constitutivo) deberá contener de la manera más precisa posible la descripción del edificio en su conjunto, con datos registrales, títulos de propiedad del terreno, linderos, superficie, etcétera, que exija la Ley Hipotecaria para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
Además, debe contener este documento la descripción de todos los servicios, instalaciones y elementos comunes que cuente el edificio, es decir, ascensores, calefacción, jardines, pistas deportivas, etc.
También deberá hacerse constar la existencia de cualquier servidumbre (de paso, de luces, etc.) que el edificio tenga a su favor frente a otra finca o en sentido contrario, la existencia de servidumbres que constituya una carga para el mismo.
Descripción de los pisos y locales en el Título constitutivo de la Propiedad Horizontal
Sin abandonar el citado artículo 5 LPH, el Título constitutivo o escritura de División Horizontal deber contener de manera numerada todos y cada uno de los elementos privativos del inmueble, como pisos, locales, trasteros, garajes, etc.
Cuando se describan los pisos y locales de manera individualizada, habrá de hacerse constar su superficie, linderos, planta en la que se hallen y la existencia o no de anejos como trasteros, buhardillas, etc.
Para saber si un trastero o plaza de garaje tiene independencia desde un punto de vista jurídico como la tienen los pisos o locales, habrá que ver si a dicho elemento en el Título constitutivo se le asigna una cuota de participación independiente. Si el trastero por ejemplo no tiene asignado cuota de participación individualizada, se considerará un anejo del piso o local.
La cuota de participación en el Título constitutivo de la Propiedad Horizontal
Continuando con el artículo 5 LPH, se establece la obligación de que el Título constitutivo fije la cuota de participación que corresponda a cada piso o local en el conjunto del inmueble.
Para la fijación de la cuota de participación en la escritura de División Horizontal se tendrán como base varios parámetros como son:
– La superficie útil del piso o local.
– La situación o emplazamiento interior o exterior del piso o local.
– El uso que se presuma racionalmente que ese piso o local va a efectuar de los servicios o elementos comunes.
Las cuotas de participación suelen ser motivo de importantes enredos comunitarios, pues algunos propietarios discuten frente a otros que tienen los mismos metros útiles y sin embargo tienen una cuota de participación distinta, desconociendo que la cuota de participación no es una regla matemática que se calcula sólo por la superficie útil del piso o local sino que ha tiene en cuenta los dos últimos parámetros que hemos indicado.
Los estatutos del edificio en el Título constitutivo de la Propiedad Horizontal
El artículo 5 LPH contempla la posibilidad (aunque no es obligatorio) que el Título constitutivo contenga reglas de constitución y ejercicio de derechos sobre el uso y destino de edificio, instalaciones, servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, etc. es lo que corrientemente se llama los Estatutos de la Comunidad.
En caso de que los Estatutos de la Comunidad no aparezcan desarrollados en el título constitutivo de la Propiedad Horizontal, se aplicará la Ley de Propiedad Horizontal.
Audiencia Provincial de Alicante (Sección 5ª), sentencia de 15.09.2016:
” Por tanto para determinar el carácter de común o privativo de ese espacio litigioso se tendrá en cuenta la realidad jurídica que se deriva de la escritura de compraventa y del título constitutivo de propiedad horizontal, al margen de creencias, intereses, y en este caso lo cierto es que la configuración jurídica del derecho de la franja de terreno de cuatro metros de ancho por treinta y nueve metros con cincuenta centímetros de largo, ubicado frente al local número uno de la Escritura de División Horizontal es elemento privativo del titular del mismo, teniendo en cuenta la descripción de los locales comerciales en el expositivo II, los lindes del componente nº 1 y la memoria del proyecto, unido al signo aparente de elemento privativo por el uso continuado por parte de los propietarios del local, y en consecuencia la escritura de rectificación de fecha 28 de enero de 2010 es válida y se adecua al título constitutivo, que calificado como negocio jurídico se interpreta correctamente por el juzgador a quo.”
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Tengo un estudio en propiedad cuya fachada al exterior es de unos 4 m, pero mi balcón es solamente de 1,5 aprox y me resulta extraño que el vecino tenga su balcon en mi fachada (el tiene un balcón de unos 10m. Supongo que como mi propiedad se hizo a posteriori el tenia la delimitación mas allá de su fachada. Quisiera saber si es legal esto o tengo alguna manera de tener todo el balcón que corresponde a mi fachada, Son todos los suelos seguido y la separación es por unos cristales
Puedo pedir una copia de la División Horizontal y sus estatutos? y si dicen que no
existen, Que Puedo hacer?
Buenos días, en mi comunidad los antiguos propietarios (actualmente fallecidos) acordaron mediante un escrito firmado pagar todos igual de comunidad. Este escrito o acuerdo NO se volvió nunca a renovar anualmente como creo que es preciso.
La comunidad actual decidió modificar esas cuota y hacerlas según los porcentajes reflejados en las escrituras, pero un vecino recurrió ante el juzgado y el juez le dio la razón.
Estamos condenados de por vida a seguir con el acuerdo firmado por los antiguos propietarios o podemos acogernos a la actual ley de propiedad horizontal?
Buen dia, vivo en una comunidad con 40 años,cuando compre la vivienda hace 10 años no disponia de estatutos ni normas de convivencia, ya que entre los propietarios que son mayores no tenian problemas y muchas son segundas viviendas que se ocupan 15/20 dias al año, ahora han llegado unos nuevos, 2 propietarios, que no respetan nada, estan usando la zona anexa que pertenece a la comunidad destinada a aparcamiento de coches como campo de futbol y pista de minimotos ya que hay muchas plazas vacias, el otro dia un vecino les dijo que tuviesen cuidado con los coches ya que al suyo le habian dado varios balonazos y que esa zona no era para jugar, lejos de callarse medio se mofaron y siguieron a lo suyo.
En la escritura de division de la finca aparece como ” Zona aparcamiento dividida en 18 plazas delimitadas por lineas….. y su calle de entrada y salida de vehiculos”., segun esto puedo pedir a la administradora o al presidente que se cumpla lo que dice la escritura de division horizontal?
He solicitado una Nota Simple del Título Constitutivo(División Horizontal) de un inmueble al Registro de la Propiedad de Mijas Nº2 en Calle Camino del Albero,23,29651 las Lagunas de Mijas, Málaga y me dicen que no expiden Nota Simple de una División Horizontal que tiene que ser necesariamente una Certificación Registral y hay una gran diferencia de precio entre una y otra. ¿Se pueden negar a mi solicitud obligándome por tanto a solicitar una Certificación en lugar de Nota Simple? ¿Tengo algún recurso para obtener lo que solicito?
Gracias de antemano por su respuesta. Saludos
Buenos dias , queria preguntar si en el titulo constitutivo de PH pueden dejar como norma la prohibicion de uso para apartamentos turisticos antes de entrega de las viviendas y por tanto antes de constituir la comunidad ya que aun no esta entregada la licencia de primera ocupacion. Se trata de una cooperativa de viviendas .
y si se pueden cambiar las zonas comunes de uso privativo(como es terraza de atico correspondiente a cubierta del edificio) o es ley de la propiedad horizontal y no admite ningun cambio.
Hola Ana,
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
Remitimos a este servicio porque la duda planteada requiere de cierto estudio y tiempo para la redacción de la respuesta.
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El Título Constitutivo de la Comunidad establece el uso del piso 1 como OFICINA. Una empresa de coliving lo ha comprado y lo ha registrado como VIVIENDA. Para esta modificación no ha contado con la Comunidad. Tenía entendido que para modificar el Título Constitutivo era necesaria la unanimidad. ¿Cómo es posible? El representante de la Sociedad presenta nota registral simple donde aparece el uso de “VIVIENDA”.
Hola PABLO,
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Gracias.
Las modificaciones de hicieron de unos garajes diafanos sin contar con la apribacion, pertinente ? prescriben o se consolidan ¿
Hola buenas, me gutaria saber donde puedo solicitar copia del Título Constitutivo de mi comunidad de vecinos. Gracias
Hola Juan Atonio,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Buenas tardes.
He adquirido un local (jardín y piscina) perteneciente a un edificio en régimen de propiedad horizontal.
Tiene caracter privativo, a pesar de lo que pudiera pensarse por el tipo de activo.
Este local fue segregado de un piso en el año 79 sin aprobación de junta de propietarios, amparado en un acuerdo de los estatutos donde facultaba para ello sin necesidad de aprobación.
Lo que realmente se produjo fue una compra por parte de otro propietario del edificio que se lo compro segregando el vendedor su propiedad en dos, jardín y piscina por un lado y vivienda por otra.
El problema es que ahora esa propiedad no tiene posibilidad de acceso por ninguna propiedad al irse transmitiendo las partes.
Estoy planteando dos posibilidades.
Anular el acto de segregación pues la finca segregada no tenia acceso desde ninguna zona común y ademas no se modifico el titulo constitutivo de propiedad horizontal como consecuencia del cambio de titular y cambio de cuotas de participación.
Solicitar al antiguo propietario y al titular actual del comprador la servidumbre de padre de familia.
Que opinión les merece.
Gracias.
Hola,
Le he solicitado al administrador la división horizontal del edificio donde tengo mi vivienda, pero no me la facilita por la ley de protección de datos.Es posible???
Gracias.
Hola Raquel,
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Complejo inmobiliario que se rige por el artº 24. 2 b) dela L.P.H. Se trata de modificar la Escritura de División Horizontal del año 1980 en cuanto a cuotas de participación de las 10 comunidades que integran la Urbanización. El Gobierno de la Mancomunidad corresponde a un Comité de Administración cuyos miembros son los presidentes de la diez comunidades. El artº 24.3 b) dispone que la adopción de acuerdos exige la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios delas Comunidades que integran la agrupación. Pues bien alguno de los Presidentes de dicho Comité pretende decidir en el seno del mismo, sin la previa obtención del voto en las distintas Comunidades, la reforma de la Escritura de División Horizontal.
Creo que esto no es correcto, pero lo someto a consulta.
Hola Carlos:
Considero que la modificación del Título constitutivo va a requerir la unanimidad de los Presidentes o de los representantes de los bloques y que esta debe venir previamente acordada de la misma forma por los propietarios de cada Comunidad.
Saludos
hola buenos días:
soy propietaria de un piso en una vivienda de 10 vecinos. resulta que parte de los trasteros que se hicieron en su dia fueron habilitados en vivienda…. ahora quieren vender uno de esos trasteros. como no entiendo nada, estoy intentando acceder a la escritura de propiedad horizontal de mi edificio para conocer la cantidad de trasteros que hay y el presidente me dice que no lo tiene.
tampoco los trasteros pagan comunidad, y a mi entender deberían pagar una parte y más ahora que va a venir gente de fuera a comprar trasteros.
no se que hacer con este tema.
Hola,
Necesito saber si las humedades de terraza comunitària (azotea) por mal estado y la junta de dilatacion, tambien defectuosa, se puede reclamar al SEGURO DECENAL. El bloque tiene casi 10 años. tarragona(cataluña)
Hola Aranzazu,
Dada la cuestión que nos planteas podemos proceder a responder la misma, previo estudio, por la vía de servicio de consultoría que Mundojuridico.info tiene.
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Un saludo y espero que sigas visitando Mundojuridico.info
Buen dia. Tengo una consulta . Estamos legalizando la constitucion en propiedad horizontal. de una casa de dos pisos independientes con diferentes dueños.
Ya se hizo la lICENCIA DE RECONOCIMIENTO DE OBRA, y se redacto y notarizo el reglamento de propiedad horizontal con todos los requisitos de ley.
Radicamos las escrituras en Registro pero la devuelven porque falta la Liquidacion de comunidades. COMO SE HACE ESTE PROCESO????
El Lago 141 Hemos tenido que reparar el tejado y somos tres propietarios del inmueble es una casa de dos pisos y bajo.
El caso es que por un vecino que se negó y no quiso hacer la división horizontal no se hizo y ahora se niega a pagar su parte alegando que tiene que pagar menos y esa es mi pregunta ,¿ al no tener hecha la división horizontal tenemos que dividir los gastos en tres parte iguales independientemente de los metros de cada uno ?
Que ocurre si un administrador no hace caso al título y reparte los gastos como le viene en gana y manipula a los propietarios para ejecutar sus abusos en beneficio de una mayoría aprovechando el desconocimiento de la ley que tenemos los propietarios.
una comunidad sin titulo constitutivo donde puede conseguirlo, o que debe de hacer para tenerlo? muchas gracias con antelacion
Buenas tardes , me llamo Felix Muñoz .El pasado Lunes 15/12/2014 hice a Francisco Sevilla una consulta sobre obra nueva y modificacion de titulo constitutivo por telefno , aun sigo esperando respuesta..gracias.