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Traspaso del material de un negocio

Cómo llevar a cabo el traspaso del material de un negocio cuándo resulta imposible traspasar el negocio entero.

traspaso local de negocioTodos sabemos los estragos que la crisis ha causado en el mercado español, la dificultad de acceso al crédito ha hecho que el mercado se paralice, el dinero no fluye, y las transacciones se dificultan, en este sentido, las compraventas son las mayores perjudicadas: la venta de inmuebles, los traspasos de negocio, todas ellas han sufrido una caída notable a raíz de la crisis económica.

Recientemente hemos recibido una consulta en mundojuridico en este sentido: el arrendatario cedente de un local de negocio se hallaba inmerso en un proceso de traspaso de dicho local de negocio. El primer contrato de traspaso por el que el arrendatario cedente recibió el local de negocio se firmó en 1990 y fue a mediados de 2012 cuándo éste comunicó a su arrendador la intención de traspasar el negocio así como el precio de traspaso.

El arrendador quedó conforme y el traspaso estaba listo para ser efectuado, sin embargo, aquí es dónde el arrendatario cedente se topó con las consecuencias más duras de la crisis: el traspaso resultaba del todo imposible, teniendo que bajar el precio hasta en 6 ocasiones y con diferentes posibles interesados que finalmente no lo adquirían. El tiempo pasó y la fecha de vencimiento del alquiler se acercaba, lo cual aumentó la urgencia, unido a la subida del 20% que se efectuaría en el nuevo contrato de arrendamiento, precipitó la necesidad de traspaso del local, por lo que finalmente se optó por traspasar el local cobrando únicamente el material habido en el local, propiedad del arrendatario cedente. Sabiendo esto, la duda que nuestro amigo nos trasladó a mundojuridico era si al haber traspasado el local de negocio solo por el valor del material en él contenido propiedad del arrendatario cedente, el arrendador debía percibir un tanto por ciento de dicho traspaso.

Lo primero que debe decirse es que el contrato de arrendamiento firmado entre el arrendatario cedente y el arrendador es anterior a 1994, lo que significa, que no le afecta la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, sino que se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con un leve matiz, y es que, al ser un contrato firmado con posterioridad al año 1985, no le es aplicable el régimen de prórroga forzosa del artículo 57 de la LAU de 1964, sin perjuicio de la llamada «tácita reconducción» prevista en el 1.566 del Código Civil, que significa que si pasados quince días desde que termina formalmente el contrato, el inquilino continúa disfrutando del arriendo con consentimiento del arrendador, se entiende prorrogado el contrato, a menos que haya precedido requerimiento.
La razón de no verse afectado por este artículo 57 está en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985. Sin embargo, salvo este matiz, en todo lo demás, el contrato de arrendamiento se rige por la LAU de 1964. Dicho esto es importante informar que los artículos relativos a la cesión y traspaso de local de negocio se hallan comprendidos en los artículos 23 a 42 de esta LAU de 1964. En este caso concreto es de aplicación el artículo 39 de dicho cuerpo legal, el cual nos viene a decir que si el arrendador no ejercita su derecho de tanteo o retracto dentro de los 30 días hábiles siguientes al anuncio del traspaso del local (tal y como exigen los artículos 35 y 36), podrá reclamar del arrendatario-cedente la participación en el precio que con él convenga. Si no se llega a un acuerdo respecto a esta participación, tenemos que ver cuándo fue construido y habitado el local; si es local se construyó y habitó por vez primera antes del 18 de Julio de 1936, la participación será de un 30% para el arrendador; si fue entre el 17 de julio de 1936 y el 2 de enero de 1942, será del 20%; y si es posterior al 1 de enero de 1942 será del 10%. Estos porcentajes se incrementarán un 50% si el arrendatario-cedente, traspasa el local antes transcurrir tres años desde que se otorga la escritura pública de traspaso referida en el punto quinto del artículo 32.
Sin embargo, a pesar de estos porcentajes, el artículo más importante para este caso es el 41. En él se nos viene a decir básicamente que hay que distinguir en los traspasos del local de negocio, el precio del traspaso del local en sí, del precio de los enseres, mercaderías, existencias o instalaciones, ya que éstas últimas son propiedad del arrendatario-cedente, por lo tanto, los derechos de tanteo y retracto del arrendador y los porcentajes del artículo 39, solo recaerán sobre el precio de traspaso del local, pero nunca sobre el precio de los enseres y demás mencionados, porque han de ser considerados separadamente y no se podrá hacer deducción alguna.
En resumidas cuentas: en este caso concreto, si finalmente el precio de traspaso del local se ha determinado exclusivamente en atención al precio de los enseres que contenía y que son propiedad del arrendatario-cedente; en efecto el arrendador no tiene derecho a recibir ningún tanto por ciento, siempre y cuando podamos demostrar y quede acreditado que se traspasa únicamente por el valor de lo contenido y no por el valor del local, si se detectase que se ha traspasado incluyendo en el precio algo del valor del local, de dicho valor (y solo de dicho valor), participará el arrendador, pero no del resto. Yo al menos lo entiendo así.

Comentarios

  1. EUGENIA

    ME GUSTARIA SABER QUE IMPUESTOS (IVA O IRPF) TENDRAN QUE PAGAR LA PERSONA QUE TRASPASA EL MATERIAL DE UN NEGOCIO
    GRACIAS Y SALUDOS

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