Tributación en el traspaso de local de negocio

Antes de hablaros sobre la tributación en el traspaso de local de negocio, recordar las siguientes cuentiones:

La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (en adelante LAU), habla de “contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda” entre los que se incluyen los arrendamientos comunmente denominados “arrendamiento de local de negocio“.

La LAU se aplica a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 1 de enero de 1995 en adelante.

La LAU en su artículo 32 establece que, salvo que las partes lo hayan prohibido en el contrato, se permite que el arrendatario ceda el contrato de arrendamiento a una tercera persona ajena al contrato.

Cuando la tercera persona paga un precio al arrendatario por la cesión del contrato se le denomina “traspaso“.

Por tanto es IMPORTANTE comprobar que en el contrato de arrendamiento no se prohíba esta posibilidad de “cesión del contrato o traspaso” o que se necesite el consentimiento previo del arrendador.

El traspaso consistirá en el precio que una tercera persona ajena al contrato acuerda con el arrendatario porque le ceda el contrato a su favor para convertirse en arrendatario, subrogándose en todos los derechos y obligaciones derivadas del contrato. En este caso el arrendatario primitivo sale del contrato y en su lugar se coloca esa tercera persona.

Tributación en el traspaso de local de negocio 

Entre los aspectos más relevantes a la hora de convenir un traspaso de local de negocio (cesión del contrato de arrendamiento distinto del de vivienda), se encuentra el precio que por dicha cesión del contrato se convenga entre las dos partes, pues además de ser complejo por los conceptos que deben ser cuantificados, como son el fondo de comercio, la capacidad de generar beneficios, maquinaria, demás bienes corporales e incluso los incorporales (marcas, patentes, programas informáticos…), sobre ese valor convenido deberemos realizar el calculo de los impuestos que se deben pagar por dicha operación.

Antes de acordar el precio por el traspaso del local de negocio es recomendable para esa tercera persona que se va a subrogar en el contrato que solicite y analice toda la información posible sobre el local donde se desarrolla la actividad y sobre el negocio en sí, destacando un estudio del contrato de arrendamiento, permisos y licencias administrativas, antigüedad, inventario de equipos y existencias, facturación y costes de los últimos años para medir la rentabilidad, declaraciones del IVA e IRPF o Impuesto de Sociedades, para confirmar cifras de ventas, certificado de sucesión de actividad, a efectos de posibles responsabilidades con Hacienda por las deudas y sanciones pendientes, cartera de clientes, marcas, patentes … Para todo ellos os recomendamos que recurras a un profesional para que os asesore e informe adecuadamente.

Una vez estudiada y analizada toda la información y documentación referente al negocio, deberás tener en cuenta la tributación del traspaso de negocio y saber por qué impuestos hay que tributar y qué cantidades hay que pagar.

IMPUESTOS

Comenzaremos analizando el IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA) de la operación de traspaso de local de negocio un negocio:

Pues bien, según establece el artículo 7.1.a) de la LIVA, la transmisión de un conjunto de elementos corporales y, en su caso, incorporales que formen parte del patrimonio empresarial o profesional, no estará sujeto al IVA, siempre que comprenda, la transmisión de un establecimiento mercantil o de una parte autónoma de una empresa con elementos corporales y, en su caso incorporales que, conjuntamente constituyan una empresa o una parte de una empresa capaz de desarrollar una actividad económica autónoma, es decir, no comprende la mera cesión de bienes, como la venta de existencias, o la venta por separado del negocio, además hay que tener en cuenta que no es necesario que el adquirente desarrolle la misma actividad que realizaba el transmitente. No obstante, aunque el traspaso de local de negocios o la cesión de un negocio no se encuentre sujeto al IVA, el transmitente deberá emitir una factura sin IVA, por la cantidad abonada por el traspaso o cesión del negocio.

Ahora bien, no ocurre lo mismo, en el caso del propietario del local, cuando éste reciba una parte del traspaso. En este caso el propietario emitirá una factura al inquilino antiguo, por dicho importe más el 21% en concepto de IVA, y menos las correspondientes retenciones

Con respecto al IMPUESTO SOBRE LA RENTA (IRPF):

En cuanto a la renta que recibe el antiguo inquilino por el traspaso del local de negocios o por la cesión de negocio, deberá declararlo y tributar en el IRPF como ganancia patrimonial, que se calculará deduciendo del importe del traspaso el valor de neto de los bienes y derechos entregados. Los tipos a aplicar son del 19% para los primeros 6.000 euros y el 21% para los restantes, aunque entre 2012 y 2014 los porcentajes a aplicar son del 21% para los primeros 6.000 euros, el 25% para los siguientes 18.000 y el 27% para la cantidad restante. En el caso de que el antiguo inquilino sea una sociedad deberá tributar esta ganancia en el Impuesto sobre Sociedades (IS).

El propietario por su parte, en caso de recibir una parte del traspaso, deberá consignarlo como rendimiento del capital inmobiliario en su declaración del IRPF, si es persona física, pudiendo aplicar una reducción del 40% al tratarse de una renta obtenida de forma irregular en el tiempo.

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Cristina C. González

Abogada. Colegiada ICAGR N.º 5655. Abogad especializada en Derecho Fiscal.

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