Unanimidad de la Junta de propietarios

Los acuerdos que necesitan unanimidad de la Junta de propietarios serán aquellos que pretendan modificar las reglas esenciales del Título constitutivo.

Con el presente artículo pretendemos aclarar algunas cuestiones relativas a la siempre polémica pregunta, de cuándo se necesita la unanimidad de la Junta de propietarios de la Comunidad para adoptar acuerdos.

Con el cambio legislativo de la Ley de Propiedad Horizontal efectuado en junio de 2013, se han producido algunas variaciones en esta cuestión, que merece la pena comentar:

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (en su actual redacción) establece la exigencia de la unanimidad de la Junta de propietarios para aprobar los siguientes acuerdos: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación“.

Este precepto es la piedra angular de la “unanimidad” en los acuerdos tomados por la Comunidad. Ahora bien, del resto del texto de la Ley de Propiedad Horizontal, podemos extraer algunas otras referencias tanto a la exigencia de esa unanimidad de la Junta de propietarios, como a la inversa, es decir, qué cuestiones que afectan al Título constitutivo no requerirán de la unanimidad.

A la vista de esto, haremos una relación lo más detallada posible (aunque seguro que se me escapa algo) de los acuerdos que exigen unanimidad y aquellos acuerdos que afectando al Título constitutivo no la necesitarían:

A) Acuerdos que necesitan unanimidad de la Junta de propietarios:

1.-  Todos aquellos que pretendan modificar las reglas esenciales del Título constitutivo o de los Estatutos, como por ejemplo la modificación de las cuotas de participación o prohibir que los locales del edificio puedan desarrollar algún tipo de actividad comercial, si en el Título no existía dicho impedimento.

Unanimidad de la Junta de propietarios

   Cuando el acuerdo se refiere a la modificación de las cuotas de participación, como hemos dicho, necesita la unanimidad de la Junta de propietarios. Si no se consigue esta por la falta de voto de algún vecino existe la posibilidad de solicitar la aprobación del mismo mediante la interposición de un procedimiento judicial, impidiendo de esta forma que uno sólo de los propietarios pueda imponer su voluntad sobre el resto de los componentes de la Comunidad.

2.-  Cuando la instalación de nuevas infraestructuras (ejemplo: telecomunicaciones o energías renovables) provoque una alteración sustancial del edificio, ponga en riesgo su seguridad  o sea contraria, de forma clara y patente, a la estética del edificio.

3.-  En asuntos relativos a obras de acceso y movilidad de personas con discapacidad, si bien no se requiere la unanimidad, considero que siempre que las obras que se vayan a realizar supongan una grave pérdida del uso de otros elementos comunes o perjuicio directo sobre algunos vecinos en concreto, se requerirá la unanimidad de la Junta de propietarios o al menos el voto favorable de esos perjudicados.

        Estos casos de discordia sobre la necesidad o no del voto favorable de la totalidad de los propietarios deberán dilucidarse judicialmente.

4.-  Cuando la instalación del nuevo ascensor requiera una modificación de la configuración del edificio. En este supuesto, se requeriría la unanimidad de la Junta de propietarios o al menos (es una cuestión discutida) la autorización de los propietarios que se vean afectados en sus derechos de manera directa.

       Si la instalación es compatible con la configuración del edificio y no cuenta con la oposición de los propietarios a los que le afectara directamente la instalación del ascensor, el acuerdo no requerirá de dicha unanimidad.

5.-  Se exige la unanimidad cuando la Comunidad de propietarios pretende el arrendamiento de elementos comunes que tengan asignado un uso o servicio específico en el Título constitutivo.  Ejemplo: la terraza común tiene asignado como uso o servicio específico común, el que pueda ser utilizada por los propietarios como tendedero. Si va a ser arrendada la terraza a una empresa para que instale un letrero de publicidad en la cubierta, si dicho uso como tendero se ve limitado, requerirá de unanimidad.

       Si el elemento común no tiene asignado un uso específico podrá ser arrendado si cuenta con el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que a su vez, representen las 3/5 de las cuotas de participación del total del edificio.

6.-  La desafectación de elementos comunes necesita la unanimidad de la Junta de propietarios. Ejemplo: Si queremos desafectar para que la Comunidad de propietarios pueda posteriormente vender la vivienda destinada antiguamente a la residencia del portero (que ya no  constituye un servicio de la Comunidad) necesitaremos la unanimidad de la Junta de propietarios, ya que posteriormente la conversión de ese elemento común en privativo va a suponer una modificación de las cuotas de participación del Título constitutivo, al tener que asignarle un coeficiente individual.

B) Acuerdos atinentes al Título constitutivo que no exigen unanimidad:

Aunque como hemos dicho, casi todo lo que afecte al Título constitutivo va a necesitar de la unanimidad, existen una serie de acuerdos que no la requieren, como serían:

1.-  Supresión o creación del servicio de portería o conserjería que figurase como servicio en el Título y que posteriormente la Comunidad considera eliminar. En este caso el acuerdo de aprobación requiere los 3/5 de los propietarios que a su vez representen los 3/5 de las cuotas de participación. (Art. 17, regla 3ª LPH)

2.-  La supresión o creación de otros servicios comunes, por ejemplo el servicio de limpieza, aunque figurase descrito en el Título constitutivo. En este caso como en el anterior, el acuerdo favorable  exigiría los 3/5 de los propietarios que a su vez representen los 3/5 de las cuotas de participación. (Art. 17, regla 3ª LPH)

3.-  La construcción de un garaje o piscina. Este asunto es más dudoso, entre la exigencia de la unanimidad o la de la aprobación del acuerdo por esa mayoría doble de los 3/5 de propietarios y cuotas de participación. Aunque siguiendo al Tribunal Supremo, podríamos decir que: “la construcción de una piscina en elementos comunes, sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, no es un servicio de interés general y necesita la unanimidad de todos los comuneros, siendo insuficiente la regla de los tres quintos para su aprobación“.

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28 Responses to Unanimidad de la Junta de propietarios

  1. Jesus en 13 de marzo, 2014 de 14:01

    Un artículo muy aclarativo y muy bien expuesto.

    Me gustaría plantear lo siguiente: Nuestra Comunidad dispone de una zona común amplia (porche)delante del edificio que la utilizamos para salir a la calle y en su día eraq un jardín.
    Actualmente estamos en negociaciones con el Ayuntamiento para cederle el uso, no la propiedad de aproximadamente la tercera parte,pues el acerado es muy pequeño.
    Mi pregunta es: ¿Se necesita unanimida o es suficiente un porcentaje de votos?
    Muchas gracias

    • JJJ en 12 de febrero, 2015 de 17:19

      Si vais a cederle el uso intentad sacarle algo a cambio, ¿reducción de € del VADO? Te aseguro que el ayto NO daría nada gratis a vuestra comunidad.

      Respondiendo a tu pregunta, desde mi punto de vista hace falta unanimidad.

  2. Anónimo en 23 de junio, 2014 de 10:20

    En qué te basas para decir esto:

    La construcción de un garaje o piscina. Aunque los Juzgados se muestran divididos entre la exigencia de la unanimidad o la de la aprobación del acuerdo por esa mayoría doble de los 3/5 de propietarios y cuotas de participación, considero que si el edificio permite esa nueva construcción pudiera ser aprobado por esa doble mayoría.

    ¿Qué sentencias hay a favor de los 3/5? Yo sólo encuentro en contra de esa regla. Además por STS y Provinciales.

    • Francisco Sevilla Cáceres en 23 de junio, 2014 de 12:08

      Hola Anónimo:
      Te cito, respecto de la construcción de la piscina, por ejemplo la sentencia de la AP Córdoba (Sección 2ª) de 27 octubre de 2010, donde interpreto que mantiene el criterio de que sólo se necesitaría los 3/5 a favor del acuerdo. Te dejo un extracto : ” …FUNDAMENTO DE DERECHO SEGUNDO: Pues bien, teniendo en cuenta las consideraciones realizadas, debemos aclarar que al referirse la Ley de Propiedad Horizontal en el párrafo segundo del nº 1 del art 17 (OJO: ANTIGÜA LEY), a los acuerdos sobre el establecimiento de “servicios comunes de interés general”, la misma no requiere ni exige que dichos servicios sean necesarios para la adecuada conservación o habitabilidad del inmueble, ni precisa que aquéllos deban conllevar en todo caso mejoras útiles para la Comunidad, luego lógicamente todo acuerdo manifestado a favor del establecimiento de un servicio por los diferentes propietarios que forman parte de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, conlleva una decisión sobre él mismo que como tal afecta a los intereses generales de todos ellos manifestados a través de los acuerdos comunitarios adoptados.
      Lo expuesto nos lleva a concluir que la construcción o instalación de una piscina en una zona común se trata de un acuerdo que afecta a un servicio común de interés general de aquéllos a los que se refiere el párrafo segundo del nº 1 del art 17 de la Ley de Propiedad Horizontal ( OJO: SE REFIERE A LA ANTIGUA LPH), siendo necesaria para la valida adopción de un acuerdo sobre la construcción de la misma la mayoría de tres quintos a que se refiere tal precepto, para cuyo cómputo deben tenerse en cuenta, como votos favorables, los de aquellos vecinos de la mancomunidad que es parte en este procedimiento ausentes de la Junta de 21 de noviembre de 2007, que no manifestaron expresamente su disconformidad con los acuerdos adoptados, una vez comunicados en forma fehaciente los mismos.
      NO OBSTANTE INTENTARE ESCRIBIR UN ARTICULO MAS ESPECÍFICO SOBRE ESTE TEMA E INTRODUCIRÉ LAS SENTENCIAS EN AMBOS SENTIDOS.
      UN SALUDO Y ESOERO QUE NOS SIGAS VISITANDO.

      • NNN en 26 de abril, 2015 de 20:10

        Las sentencias más nuevas requieren UNANIMIDAD. Buscad jurisprudencia.

        • raisis en 15 de enero, 2018 de 22:00

          de momento esta es la ultima sentencia, en la que se necesita unanimidad para la piscina, despues del cambio de la ley 2013
          SAP Córdoba (Sección 1ª) núm. 406/2015, de 2 de octubre,

  3. nieves ruiz hernandez en 23 de septiembre, 2014 de 13:54

    soy presidenta de comunidad y el problema que siempre hemos tenido es el de una vecina que se a apropiado de un patio de luces para su propio beneficio,asaderos,terraza, y siempre lo ha hecho a urtadillas y sin pedir permiso al presidente o como se lleva bien con los anteriores presidentes se lo han permitido,ahora que tenemos administradora de fincas y queremos llevar todo legal, se ha puesto dicha vecina en pie de guerra y a mi,la presidenta me tiene en vilo,a titulo personal como debo actuar ante esta problemática aunque en lo legal ya tenemos a la administradora.gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres en 27 de septiembre, 2014 de 20:51

      Hola Nieves Ruiz Hernandez:
      1.- Si por lo que me preguntas, es cual debería ser tu respuesta “personal” ante la actitud de dicha vecina, solo decirte que si consideras que te falta al respeto, te insulta o amenaza, deberías interponer la denuncia correspondiente.
      2.- en cuanto a las acciones que pueda emprender la Comunidad contra dicha vecina por exsa apropiación, como bien apuntas, se tratará de las correspondientes acciones civbiles para recuperar dichos espacios comunes.
      Un saludo y si necesitas resolver alguna duda más sobre este tema o cualquier otro de la Comunidad, puedes llamarnos al 807 502 004 (marcar la extensión nº 11) y la hablamos.

      • Susana Villar en 12 de junio, 2015 de 15:37

        Buenas tardes Francisco
        Me podrías ayudar y decirme alguna sentencia posterior a la nueva ley de LPH donde deje claro que hace falta unanimidad para una construcción de piscina??
        Tengo ese mismo problema en mi comunidad y me ayudaría mucho localizar una sentencia que determine eso.

        Muchas gracias de antemano

  4. Jose Carlos en 4 de diciembre, 2014 de 21:55

    Hola,

    En mi urbanización quieren construir una piscina, y como bien dice el punto B/3 de este articulo,
    La construcción de un garaje o piscina. Aunque los Juzgados se muestran divididos entre la exigencia de la unanimidad o la de la aprobación del acuerdo por esa mayoría doble de los 3/5 de propietarios y cuotas de participación, considero que si el edificio permite esa nueva construcción pudiera ser aprobado por esa doble mayoría.

    Esto no va en desacuerdo con la Sentencia del Tribunal Supremo 940/2008, de 9 de octubre

    Gracias de antemano

    • JJJ en 21 de diciembre, 2014 de 15:52

      Yo lo que os puedo decir es que me he puesto las pilar muchísimo sobre el tema durante meses y he consultado a varios abogados y bufetes. Al principio algunos decían que 3/5 y otros que unanimidad, pero luego investigando más profundamente sobre la jusrisprudencia y sobre el nuevo texto, los que decían que 3/5 terminaban diciendo que unanimidad es lo más probable que resuelvan en primera instancia.

      Adicionalmente opino que:
      – Las obras o remodelaciones de bienes o servicios accesorio son gasto accesorio, especialmente en edificios de reciente construcción (<5 años). Lo lógico que es se hubiera elegido un piso con las características deseadas desde el principio.
      – En segundo lugar pienso que son obras que traen sí o sí efectos secundarios y gastos adicionales imprevistos.
      – Son acciones que alteran la paz o concordia vecinal.
      – En caso de la piscina, veo la decisión extremadamente irracional ya que hay muchísimos pisos hoy en día que la traen y que "imponer" con 3/5 una piscina con la gran oferta que hay es injusto.

  5. Pedro en 12 de febrero, 2015 de 10:38

    Se puede cambiar un voto a posteriori de una reunión convocada de vecinos en la cual se levanto acta.gracias

  6. julian fernandez matias en 21 de marzo, 2015 de 18:55

    hola, en mi urb. tenemos una piscina cubierta con posibilidad de climatizar el agua a base de gas, es costoso y hay vecinos que quieren que esté climatizada en pleno enero y siendo en el norte es muy caro.
    ¿se puede negar un vecino a costear ese gasto? ¿ se puede proponer el pago por uso? me explico, que el gasto en climatización de enero lo paguen quienes quieran utilizarla ese mes y no con cargo a cuotas de la comunidad?
    Muchas gracias.

    • NNN en 26 de abril, 2015 de 20:17

      Lo primero que hay que hacer es TENER SENTIDO COMÚN y si se es un poco razonable, tener sentido medioambiental (aunque esto es más moral que legal). Tener climatizada una piscina es un gasto superfluo en la mayoría de los sitios, y desde el punto de vista medioambiental un uso de la energía absurdo.
      Desde el punto de vista de lo legal, gasta que incurran en instalaciones mayores que requieran un desembolso y modificación de las instalaciones comunes importante entiendo que necesitan unanimidad. En cualquier caso los vecinos que NO estén de acuerdo y si el gasto es superior al equivalente a 3 cuotas, pueden negarse a pagar la nueva instalación (aunque no la cuota mensual del pago de la comunidad).
      Si se llegara a climatizar se debe hacer un cómputo del gasto de energía que llevaría el uso extraordinario y así evitar que se cargue de los gasto de energía de climatización a las cuotas ordinarias. Se puede poner una cuota por uso, pero es bastante difícil hacerle un seguimiento a quienes la usarían, siempre hay gente que se escaquea.

  7. Francisco Julio Hernández Santaella en 26 de abril, 2015 de 14:11

    ¿La modificación parcial -menos de 0,5 metros cuadrados, de un jardín para mejorar la distribución de los estacionamientos ubicados en la zona común de una urbanización requiere unanimidad?

    ¿Podrían indicarme sentencias referentes a este tema?

    Muchísimaaaas graciaaaaas.

  8. Alicia en 19 de julio, 2015 de 16:03

    Hola:
    En mi comunidad se realizó una junta extraordinaria donde entre el orden del día se cita: “Aprobación, si procede, impemeabilizar y solar el pasaje”. Junta a la que no acudí. En el acta de esa junta se cita: “Se acuerda hacer una junta extraordinaria para aprobar este punto (derrama con préstamo bancario) junto con el cerramiento del pasaje e instalación de telefonillos”.
    la convocatoria de la Junta Extraordinaria tiene como único punto del día: “Aprobación, si procede, presupuesto y derrama para la realización de las obras de impermeabilización, solado, cerramiento y telefonillos”.
    Acudí a esa Junta, pero no se votó nada, puesto que todos los asistentes decían que todo ya estaba hablado en la Junta anterior.
    Les dejé clara mi postura respecto a la negativa de un cerramiento a personas, que no un cerramiento a vehículos y así lo anotó el administrados como voto en contra.
    Pero respecto a la derrama, los vecinos me dejaron claro que ya estaba acordada la petición de un crédito bancario a nombre de la Comunidad.
    Mi pregunta es: ¿Es necesaria la unanimidad para solicitar un crédito bancario en nombre de la Comunidad?
    Este punto no se votó como tal, puesto que ya daban por sentado que estaba aprobado, y no he visto en ningún acta la aprobación del asunto, ni siquiera en el orden del día de las convocatorias.

  9. Pilar en 9 de agosto, 2015 de 22:19

    Una casa de pueblo está dividida en 3 viviendas , la mía corresponde a la ultima que tiene encima el tejado. Quiero hacer un altillo, ¿tengo para ello que pedir permiso a la Comunidad?. ¿Es necesario tomar un acuerdo en junta? ¿Que nümero de votos se necesitan?

  10. jose maria en 13 de febrero, 2016 de 10:25

    Buenos días. El vecino superior, ha solicitado licencia de obras al ayuntamiento para instalación de pérgola sobre una terraza y se lo han dado, es mi techo y el de 3 plantas mas, los anclajes los esta colocando en el techo rompiendo la soleria y tela asfaltica.. Esta catalogado en las escrituras de obra nueva como elemento/zona común en el apartado de Elementos Comunes. Si esta cuestión se lleva a reunión que quórum es el necesario para que se le apruebe, yo no estoy de acuerdo porque para instalar la pérgola ya ha subido 500 k de cemento y 1 metro cubico de arena (1500 kg). Las obras están comenzadas, he formulado solicitud al ayuntamiento de paralización porque no tiene la aprobación de la comunidad y además le instado al administrador y presidente que haga lo pertinente en estos casos, pero el personal parece que pasa de la historia.

  11. Ana Román González en 1 de diciembre, 2016 de 20:07

    Buenas tardes
    Hemos solicitado cambiar la puerta de entrada al portal del bloque por una automática ya que mi marido tiene una gran invalidez con baremo de movilidad y le es muy dificultoso salir y entrar en el bloque.La puerta es muy pesada y otros bloques ya la han cambiado.
    Uno de los vecinos ha votado que no.
    Es necesaria la unanimidad???
    En caso que no sea así, cuantos votos a favor necesitamos?
    Somos 34 vecinos

  12. Encarnación Pérez García en 7 de enero, 2017 de 21:44

    Buenos días: En mi comunidad se han instalado nuevos ascensores y de 4 que teníamos,ahora tenemos 3. Las pagas extraordinarias de los porteros, por error de la administración, se estaban pagando “completas”,es decir: salario base,antigüedad y los pluses correspondientes.Además ,sin existir motores se paga un plus por 3 motores. En una reunión de la Junta (hace unos meses) se decidió corregir esta situación,y se decidió por unanimidad aplicar el convenio al salario de los porteros,pero ahora unos propietarios pretenden revocarlo en una nueva Junta porque quieren que se siga pagando al portero como se venía haciendo,es decir: por 4 ascensores(aunque tengamos 3) , la paga extraordinaria con todos los complementos además de salario base y la antigüedad y el plus por motores. Les agradecería que me indicaran que cuota de participación se necesitaría para que estas medidas fuesen aprobadas en Junta de propietarios.
    Muchas gracias de antemano. Atentamente.

  13. Laura en 19 de febrero, 2017 de 20:41

    Buenas tardes, vivo en un bloque de viviendas y queremos realizar el cerramiento de la parcela con su fábrica y vallado correspondiente, además de 2 puertas automáticas para el acceso de vehículos.
    Estamos todos de acuerdo a la excepción de 3 vecinos de un total de 76. Nuestro administrador comenta que hace falta unanimidad, pero por más que leo entiendo mayoría de 3/5.
    ¿Cuál es la correcta?
    Muchísimas gracias de antemano.
    Un saludo.

  14. rafael en 19 de julio, 2017 de 8:19

    si para cambiar el titulo constitutivo se necesita unanimidad,porque para construir una piscina comunitaria se necesitan 3/5 partes,cuando ello conlleva la modificacion del titulo constitutivo?

    • Francisco Sevilla Cáceres en 19 de julio, 2017 de 9:06

      Hola rafael:
      Gracias por tu comentario.
      He repasado el post que escribimos en 2014 y leyendo nuevas resoluciones al respecto observo que si bien existen algunas resoluciones que confirman la validez del acuerdo adoptado por 3/5 para construir la piscina, la mayoría considera, siguiendo alguna sentencia del Tribunal Supremo que se exigiría la unanimidad. He cambiado, a raíz de tu comentario, este apartado.
      Saludos

  15. Anónimo en 21 de julio, 2017 de 11:16

    Buenas, en mi comunidad han cedido la parte delantera de un local dedicado a un negocio de bar para que instale una terraza. Se ha aprobado por mayoría, y aún estando en contra los vecinos directamente afectados por los ruidos de la misma. ¿Pueden acordar la cesión gratuita aunque ocasione molestias?

    Gracias y saludos.

  16. Miguel en 27 de julio, 2017 de 10:57

    Buenos días, tengo una gran duda sobre este asunto que les cuento. En mi comunidad se ha aprobado una obra de restauración de una de las fachadas completa. En la última reunión acudieron 8 perosna de las 22 que componen la comunidad. Este tipo de obra requiere unanimidad o no ?
    Saludos.

    Miguel

  17. cristina en 22 de agosto, 2017 de 15:36

    Estamos en una situación complicada en la que este artículo nos ha sido de gran ayuda…. resulta que somos dos comunidades distintas que conformamos hace años mancomunidad, no obstante, las condiciones son perjudiciales para la nuestra debido a que es más pequeña, carece de ascensor y de conserje, el cuál se encuentra en la otra comunidad. Los costes a asumir por la nuestra son excesivos así que queríamos deshacer la mancomunidad, para ello y de acuerdo con el art.17 LPH se precisa unanimidad, obviamente los vecinos de la otra comunidad que componen la junta no están dispuestos a darnos la razón y dividir la mancomunidad porque para ellos supone un incremento de la cuota, así que queríamos saber si existe jurisprudencia que evite acudir a la unanimidad para la separación, si supone un perjuicio para la mitad de los propietarios.

    mil gracias de antemano

  18. Manuel Castilla en 1 de septiembre, 2017 de 17:57

    Holaaa, muy buenas, quisiera realizar la siguiente consulta que trata sobre la aprobación de una derrama a cuota fija de 150€ para el arreglo y reparación del interior del edificio y garaje.Os cuento: el inmueble consta de 33 viviendas, 33 plazas de garaje y 37 trasteros, en mi caso soy propietario solamente de una vivienda y pago mi cuota mensual según coeficiente de participación correspondiente en relación a los metros cuadrados que figura en mi escritura y aprobado
    en los estatutos de la comunidad desde su creación.No pude asistir a la reunión donde se aprobó la derrama, y a la cual asistieron 11 personas de las cuales 2 estaban pendiente de cuotas por pagar. Yo estoy al corriente excepto la dicha derrama que se aprobó en abril de 2017, y mi pregunta es:
    Se puede aprobar una cuota a partes iguales para dichos arreglos destinada solamente a los propietarios de vivienda cuando los arreglos son tbm en garaje?
    Porqué tengo que que pagar lo mismo, si no tengo garaje ni trastero?
    Qué porcentaje de votos y de coeficiente hace falta para aprobar dicha derrama?
    Me puedo negar a pagar?
    Quien dictamina la calidad de moroso: un juez, el administrador, el presidente?
    Muchas gracias y un saludo en espera de una pronta respuesta.
    Sevilla a 1 de septiembre de 2017

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