Vender una casa que está alquilada

20 de marzo, 2013
1 comentario

Desde mundojuridico vamos a dar respuesta a qué ocurre al vender una casa que está alquilada.

vender viviendaEn muchas ocasiones puede ocurrir que los propietarios de una casa que tiene alquilada, pueden plantearse la posibilidad, en un momento dado, de venderla, ejerciendo su derecho a ello como propietario. Sin embargo, aquí se nos plantea la duda respecto a qué ocurre con el contrato de arrendamiento que tenemos firmado con el arrendatario. Bien, en estos casos, podemos encontrarnos con algunos problemas, la regla general nos dice que como propietarios, tenemos perfecto derecho a vender nuestra casa, aunque esté alquilada, pero también concede al inquilino un derecho de tanteo y retracto, es decir, que durante al menos un mes desde que comunicamos al inquilino nuestra intención de vender la vivienda, éste tiene derecho en exclusiva a comprarla y estamos obligados a dejarle ese plazo para que la compre por el precio que hayamos establecido al efecto, el inquilino puede, de todas formas, retractarse de este derecho antes del plazo y rechazar la compra, en cuyo caso, tendríamos vía libre para su venta a un tercero, pero debe quedar claro que durante al menos 30 días, tiene preferencia de compra el inquilino, incluso aunque encontremos otro comprador en ese tiempo, tendremos que esperar los 30 días mencionados.

Además de este detalle, es importante también determinar en qué fecha comenzó el contrato de alquiler, porque si la fecha del contrato es anterior al 9 de mayo de 1985, según la disposición transitoria segunda de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, la regulación de dicho contrato de alquiler está sujeta a lo dispuesto en la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por lo tanto, en lo que respecta a la venta de vivienda alquilada y al derecho de tanteo y retracto debemos estar a lo dispuesto en dicho cuerpo legal, en el caso del derecho de tanteo, el plazo para ejercerlo aumenta a 60 días. Además, si pasado este tiempo se efectúa la venta, el inquilino aún podría ejercer un derecho de impugnación de la misma si por ejemplo, el precio por el que ha sido vendida la casa excede, en un 3% para contratos anteriores a 1942, o en un 4,5% para los posteriores a esa fecha, la capitalización (incluidas cargas de facturas y demás que corriesen a cuenta del inquilino) de la renta anual que pagase el inquilino en el momento de la venta.

Los contratos de alquiler posteriores a 1985 y hasta 1994, año en que se publicó la nueva LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), siguen rigiéndose por la LAU de 1964, añadiendo la aplicación del artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985. En otras palabras, este artículo suprime la prórroga forzosa en los contratos comprendidos entre 1985 y 1994, lo cual, como veremos al comentar las diferencias al respecto que introduce la nueva LAU de 1994, cambia el efecto de la venta de una casa alquilada.

Si el contrato es posterior a 1994 aplicamos la actual LAU, y esta introduce novedades respecto a los contratos de alquiler que afectan a nuestra venta, para empezar tenemos un plazo mínimo de duración de los contratos de cinco años, podemos pactar menos tiempo, pero en ese caso el contrato se prorrogará automáticamente cada año, hasta cumplir los cinco mencionados. En este sentido, el adquiriente de la casa debe subrogarse como nuevo arrendador en sus mismos derechos y obligaciones, al menos durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, con independencia de que cumpla los requisitos de buena fe registrales del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si el contrato se pactó por más de 5 años, pues el nuevo adquiriente queda subrogado por ese tiempo, salvo que cumpla los requisitos registrales del mencionado artículo.

El antiguo derecho de tanteo y retracto queda ahora reflejao en el derecho de adquisición preferente del artículo 25 de la nueva LAU, pero reduciendo el plazo para su ejercicio en 30 días, en lugar de los 60 que planteaba la LAU de 1964, ojo que son días naturales, que incluyen fiestas y se cuentan desde el día siguiente al de comunicar al inquilino que se procede a la venta de la vivienda.

Para finalizar, resumimos aclarando que podemos efectivamente vender una casa que está alquilada, pero debemos tener en cuenta varios factores antes de ello: en primer lugar, ver desde cuándo data el contrato de alquiler y en función de esto, sabremos cuánto tiempo va a durar el derecho de adquisición preferente del inquilino y en qué condiciones y por cuanto tiempo, el nuevo adquiriente se subroga en los derechos y obligaciones del anterior propietario respecto al mencionado contrato de alquiler, el cual, no tiene porqué extinguirse automáticamente ni mucho menos con la venta de la casa como hemos visto.

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One Response to Vender una casa que está alquilada

  1. maria fernanda en 29 de mayo, 2016 de 16:02

    hola!! Estoy por comprar una casa que esta alquilada. El contrato no lo he visto, pero según tengo entendido, ellos alquilaron sabiendo que la casa estaba en venta y en el contrato figuraba que el vendedor le tenia que avisar 60 días previos a la venta de la casa para que tuvieran tiempo de buscar otra vivienda.
    Resulta que con mi pareja, por cuestiones de comodidad, nos iríamos a vivir en diciembre.
    Cuando la vendedora le comunico la venta de la vivienda estos empezaron a dar vueltas y dijeron que no es el tiempo necesario para que ellos puedan irse.
    Mi pregunta es: tengo alguna posibilidad de lograr lo que quiero y si no fuese asi y compro la casa haciéndose una cesion de alquiler yo puedo establecer un nuevo valor de alquiler?

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