Resolución de la compraventa al no obtener financiación el comprador
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Venta de un piso ocultando cargas

La venta de un piso ocultando cargas o gravamenes puede ser constitutivo de un delito de estafa impropia castigado en el Código Penal con prisión.

Vamos a ver a través de este artículo la incidencia penal que tiene la venta de un piso ocultando cargas o gravamenes.

Con un EJEMPLO nos situamos en el problema: Un individuo vende a otro mediante documento privado o en escritura publica un piso haciendo constar que se halla libre de cargas y gravámenes. Después de la venta, el comprador advierte que se le han ocultados distintas cargas (embargos, hipoteca, etc.) y se siente estafado.

El Código Penal recoge entre las distintas conductas que pueden ser consideradas estafa (en concreto, como estafa impropia), la venta de un piso ocultando cargas o gravámenes.

Así el artículo 251.2º C. Penal dice:  «Será castigado con la pena de PRISIÓN de UNO  a CUATRO AÑOS: … 2º.-  El que dispusiere de una cosa mueble o inmueble ocultando la existencia de cualquier carga sobre la misma, o el que, habiéndola enajenado como libre, la gravare o enajenare nuevamente antes de la definitiva transmisión al adquirente, en perjuicio de éste, o de un tercero.»Venta de un piso ocultando cargas

La tipología del citado artículo 251.2º del Código Penal (que no ha sido cambiado con la última reforma que opera a partir del 1 de julio de 2015), requiere los siguientes ELEMENTOS:

a)  Que exista un negocio jurídico de disposición de un bien o de una cosa cualquiera, entendida ésta en su más amplio significado.

b)  Que a traves de dicho negocio haya sido transferido dicho objeto como libre de cargas cuando sobre el mismo pesaba un determinado gravamen (embargos, hipotecas, etc.).

c)  Que con conocimiento de tal gravamen se lleve a acabo la transferencia dicha silenciando u omitiendo esa existencia con la intención de que la transmisión tenga lugar, esto es con la INTENCIÓN DE OBTENER UN LUCRO.

d)  Que como consecuencia de ello se produzca un perjuicio o daño patrimonial al adquirente o a un tercero.

JURISPRUDENCIA SOBRE VENTA DE  UN PISO OCULTANDO CARGAS

Muchas son las sentencias penales que abordan esta problematíca, citando a modo de resumen y desde distintos ángulos las siguientes:

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 febrero de 2001:

  » El legislador quiso así constituir al vendedor en garante del no surgimiento de una falsa representación en el comprador relativo a la ausencia de gravámenes sobre la casa en el momento de la celebración del contrato, de ahí que al concertarse las respectivas voluntades es cuando el vendedor debe hacer uso de su deber de información

Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1997:

» establece que hay una relación de causa a efecto entre el engaño -disposición de las viviendas como libres sabiendo que estaban gravadas-, y el perjuicio, que son obvios en todo delito de estafa, pues es evidente que de haberlo conocido los compradores, o no hubieran llevado al efecto el contrato, o bien hubieran modificado sus condiciones de pago

–  Sentencia de la AP Coruña (Sección 2ª)  de 12 febrero de 2014:

» En el caso de autos el comprador desconocía, en el momento de la firma del documento privado, que la finca matriz estaba gravada con una hipoteca que luego se habría de distribuir sobre los pisos una vez construido el edificio y del mismo modo tal hecho no fue puesto en su conocimiento por el vendedor. Y no va contra lo dicho el hecho de que la hipoteca hubiese estado inscrita, como no puede ser de otro modo, en el Registro de la Propiedad.»

–  Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 1997:

» La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, que tiene carácter constitutivo, no evita la comisión del delito de estafa, siempre que el vendedor lo ocultase ( STS de 13 de febrero de 1990) porque en el ámbito de la compraventa, el legislador ha querido constituir al vendedor en garante respecto del no surgimiento de una falsa representación en el comprador relativa a la ausencia de gravámenes sobre la cosa, estando obligado el vendedor a informar al comprador sobre tales gravámenes en el momento mismo del acuerdo de voluntades generadoras de la obligación ( STS de 4 de septiembre de 1992), porque lo expresamente reputado como delito no se puede hacer depender de que el perjudicado no haya empleado toda la diligencia necesaria para descubrir la situación real de la finca ( STS de 25 de septiembre de 1992) porque toda oferta de venta o aceptación de una oferta de compra, así como la conclusión de otros negocios jurídicos que implican disposición, constituye una afirmación tácita de que sobre el bien no pesan gravámenes ( SSTS de 2 de diciembre de 1991, 28 e noviembre de 1992, 207/1996, de 29 de febrero).»

CONCLUSION:

La venta de un piso ocultando cargas o gravamenes, mediante engaño y con la intención de obtener un lucro (sin proceder a la información de dicha carga), aun en el caso de que estuviese inscrita la hipoteca puede constituir un delito de estafa del art. 251.2º del Código Penal.

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