Venta del local arrendado

Es válido el pacto de resolución del contrato de arrendamiento cuando se produzca la venta del local arrendado a una tercera persona.

Pasamos a resolver algunas dudas sobre la continuidad o no del contrato de arrendamiento cuando se produce la venta del local arrendado. Lo primero que debemos tener en cuenta es que los contratos de arrendamientos urbanos «para uso distinto al de vivienda«, donde estaría incluido el de local de negocio, se rigen (según la nueva redacción de la LAU) de la siguiente manera:

  • EN PRIMER LUGAR, por lo que hayan pactado los contratantes.
  • EN SEGUNDO LUGAR, por los artículos de la LAU recogidos en el Título III de la Ley.
  • EN TERCER LUGAR, y supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

Literalmente el artículo 4.3 LAU dispone: » Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código CivilVenta del local arrendado

¿Qué ocurre cuando se produce la venta del local arrendado?

1.-  Si las partes no han dicho nada en el contrato de arrendamiento y el dueño del local arrendado lo vende a una tercera persona estando vigente el arrendamiento, el nuevo adquirente se subrogará en todos los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento. El artículo 29 LAU (dentro del Título III) establece: » El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.»

Esto significa que el contrato de arrendamiento continuará por el tiempo que reste hasta su finalización.

2.-  En cambio si las partes contratantes (arrendador y arrendatario),  en el uso de la libertad de pactos que recoge el citado artículo 4.3 de la LAU,  han acordado en el contrato de arrendamiento que si se produce la venta del local arrendado a una tercera persona el contrato se extingue, producida la transmisión del local se resolverá el contrato. La extinción del contrato en caso de la venta del local arrendado ha de quedar expresamente reflejada, ya que significa una pérdida del derecho del inquilino a seguir con el local hasta la que finalice la duración pactada..

Por tanto, consideramos que es completamente lícito que se haga constar en el contrato de arrendamiento la renuncia del arrendatario a continuar en el arrendamiento si la finca se transmite a una tercera persona (bien sea mediante venta o por título gratuito como donación, herencia, etc.).

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