Venta de la vivienda arrendada

Venta de la vivienda arrendada

Regulación de la enajenación o venta de la vivienda arrendada en contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de marzo de 2019.

La enajenación voluntaria o venta de la vivienda arrendada sufrió una modificación tras la reforma de la Ley de arrendamientos urbanos de marzo de 2019.

Este artículo lo vamos a dedicar a comentar algunas cuestiones sobre la venta de la vivienda arrendada cuando el contrato de alquiler se ha celebrado con posterioridad al 6 de marzo de 2019, fecha de entrada en vigor de la citada reforma de las LAU.

Lo que se ha pretendido con esta reforma de la Ley de arrendamientos es que prevalezca el contrato de arrendamiento a pesar de que se venda la vivienda a un tercero, por lo que éste se subrogará en los derechos y obligaciones del arrendador.

Regulación de la venta de la vivienda arrendada

El artículo 14 de la LAU contempla la enajenación o venta de la vivienda arrendada, de la siguiente manera:

«El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.»

El artículo 14 de la LAU se está refiriendo a la venta voluntaria de la vivienda, mientras que el artículo 13 LAU se está refiriendo a la enajenación forzosa como por ejemplo mediante una ejecución hipotecaria.

¿El nuevo dueño de la vivienda tiene que respetar el arrendamiento vigente?

Si la vivienda está arrendada y su dueño la vende a una tercera persona:

a)  El nuevo adquirente se subroga en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento.

b) Debe respetar a los actuales arrendatarios hasta los 5 años de vigencia del contrato o hasta 7 años si el antiguo arrendador era persona jurídica.

Conclusión:

Si se vende una vivienda alquilada, el adquirente se subroga en los derechos del arrendador pero no podrá resolver el contrato hasta que no finalice a los 5 o 7 años, dependiendo de si el antiguo arrendador era una persona física o jurídica.

Comentarios

  1. francisco jose navarro hernandez.

    Buenos días, he vendido al inquilino que tengo una vivienda con contrato de renta antigua, he preferido en vez de echarle llegar a un acuerdo evidentemente muy ventajoso para sus intereses. Hemos firmado contrato de arras penitenciales (en el cual no se hace referencia al alquiler del inmueble….suponiendo yo que hasta que no se firme la escritura en notaria ha de seguir pagando la renta) y cual es mi sorpresa cuando, habiendo pasado las fechas preceptivas (tenia que pagar antes del día 4 según contrato) todavía no me ha abonado nada. Supongo que pensará que el piso ya es suyo, es tremendo. Querría saber si puedo, después de haberle avisado, proceder a denunciarle…la verdad es que este señor es un jeta y nada me gustaría mas que anular el contrato de arras en base al incumplimiento por su parte de algo tan básico como es el pago del arrendamiento. En ese contrato de arras el me entregó una cantidad de dinero a cuenta por el pago del inmueble. Gracias.

  2. ivonne gonzalez najera

    Hola, excelente articulo, gracias por compartir la información, tengo preguntas que hacer, en caso de no estar registrado el alquiler y contrato hecho con anterioridad al 2013, han pasado los cinco años que pactaban en el contrato del alquiler y se ha renovado por otros cinco años el pasado 5 de mayo del 2018, mi pregunta es, ¿ si vendo la propiedad, el nuevo propietario puede rescindir contrato de alquiler dado que han pasado los primeros tres años obligatorios (han pasado en realidad 5)? ¿Tendría derecho el inquilino a pedir daños y prejuicios por rescisión de contrato?¿ Y de ser así como se calcula el monto por la indemnización? Gracias de antemano por su ayuda

    • Inmaculada Castillo

      Hola Ivonne,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  3. Alex

    En relación a la última consulta planteada, me gustaría preguntar de nuevo que sucedería en el caso en que se pretenda adquirir una vivienda alquilada, pero no estando inscrito el contrato de alquiler. La ley no deja claro si hay que respetar la duración del contrato a pesar de no estar inscrito, pero siendo plenamente consciente el comprador de que existe ese contrato. Habría que respetar la duración? Podría exigir el inquilino tres meses por analogía del segundo apartado del art. 14?

    Gracias.

  4. Javi

    Hola , quería saber si el arrendador puede negarse a inscribir el contrato de alquiler en el registro de la propiedad a petición del arrendatario y que consecuencias puede tener esta negativa…gracias

    • Inmaculada Castillo

      Hola Javi, He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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  5. Elisabeth

    Buenos días !

    No me ha quedado muy claro. Estos términos de arredador y arredatario lo complican todo, yo los llamaré propietario e inquilino para facilitar la comprensión.

    Deseo comprarme un piso cerca de Barcelona que está alquilado. La agencia inmobiliaria me lo propuso a 150’000 euros diciendo que el inquilino se iría porque es un amigo y que no había problemas. Yo acepté comprar el piso a ese precio sin inquilino (no necesito crédito)

    Después empezaron a cambiar la información. El propietario me dijo:
    – que el edificio tiene aluminosis pero que ya han terminado las derramas
    – que el inquilino, que está en el piso desde el 1 de junio de 2016 y paga 600 euros mensuales de alquiler pide 10’000 euros de indemnización y que él no los quiere pagar. Qué si lo compro a 160’000 me lo vende. Tiene derecho a cambiar el precio de venta?

    Yo le expliqué que un piso con o sin aluminosis, con o sin inquilino no tiene el mismo valor. Pedí una copia del contrato de alquiler pero no me la ha enviado. Es posible que no tenga contrato escrito…siendo un amigo…

    También me dijo que de pronto el inquilino también quiere comprar el piso pero necesita préstamo y que debo esperar un mes a ver si se lo otorgan(pero parece ser que ha ofertado menos de 150’000).

    Yo necesito argumentos legales para convencer al propietario de venderme el piso al precio convenido (que ya es alto para un piso de 45 m con aluminosis). Necesito que el propietario esté seguro que el inquilino no pueda pedirle una indemnización o en caso de que pueda, saber cual es el costo máximo que va a tener que afrontar (mas gastos de abogados supongo…).

    Desafortunadamente no tengo ningún documento porque la inmobiliaria no me hizo firmar la visita y luego no quizo firmar la reserva. Además el piso no fue publicado yo fui la primera y única visita.

    Gracias
    Saludos
    E.

    • Inmaculada Castillo

      Hola Elisabeth,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido, dada la amplitud de la misma, sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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  6. javi

    Gran artículo. ¿Ya hay jurisprudencia sobre el art. 14.1 tras la reforma de 2013, en que un tercero adquiere una vivienda que ya sabía que estaba arrendada y el arrendamiento no está inscrito? En la escritura de compraventa sale que la vivienda está arrendada y el plazo de duración del alquiler. ¿Habría que respetar la duración mínima del contrato? Gracias.

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