VIVIENDA EN CONSTRUCCION

Podemos definir el concepto de vivienda en construcción el de aquella vivienda que no se encuentra aún terminada, está inacabada y por tanto sin las licencias correspondientes de ocupación.

En caso de que una persona esté interesada en comprar una vivienda en construcción, el vendedor  está en el deber de proporcionarle los siguientes datos:

 Precio total de la vivienda, forma de pago, datos de inscripción de la empresa constructora en los Registros correspondientes, planos generales y de detalles, instrucciones de uso de instalaciones y memoria de calidad de materiales empleados.

Es importante que el comprador conserve los anuncios y folletos promocionales de la vivienda de nueva construcción, pues la empresa constructora está obligada a cumplir con todo lo que en ellos se promocione. De no cumplirse lo anterior, se le puede llegar a hacer una reclamación judicial.

¿Que pagos se hacen al comprar una vivienda en construcción?

 Hay dos tipos de pago que generalmente hace el comprador antes de la adquisición de la vivienda en construcción. Por un lado estaría el pago inicial que se hace, también llamado señal, que reserva la vivienda hasta que se formalice el contrato de compraventa (este dinero se perderá si el comprador decide no adquirir la vivienda). También es frecuente el pago por el comprador de determinadas cantidades de dinero de forma periódica durante la construcción de la vivienda, el importe de estos pagos se descontará del precio total de la misma.

 El promotor  debe garantizar dichas cantidades mediante seguro o aval, de tal forma que si la construcción no llega a finalizarse, la constructora tiene que devolverlas incrementadas en el tanto por ciento correspondiente de penalización. De hecho, el vendedor tiene la obligación de entregar al comprador la póliza de seguro o el documento que acredite la existencia del aval, así, y para el caso de que no se finalice la construcción de la vivienda y el promotor no responda a la petición de la devolución, el comprador podrá dirigirse a la compañía aseguradora o entidad financiera que prestó el aval para solicitar dicha devolución.

¿En el contrato de compraventa, que datos se deben recoger?

1. Datos de las partes y si tienen capacidad legal para suscribir el contrato.
2. Identificación del inmueble (superficie, lindes, etc).
3. Plano de la vivienda y memoria de calidades.
4. Precio y condiciones de adquisición de la vivienda.
5. Importe de los impuestos a pagar.
6. Fecha de entrega de la vivienda y penalizaciones al constructor por incumplimiento de la misma.
7. Firma de las partes.

¿Qué documentos se deben presentar con la firma del contrato?

1. Descripción de la vivienda (y del edificio si se encontrara en uno), de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
2. Plano y localización de la vivienda.
3. Trazado de redes eléctricas, de agua, de gas y calefacción, garantía de las mismas y medidas de protección contra incendios del edificio.
4. Materiales empleados en la construcción.
5. Instrucciones para el uso de instalaciones que necesiten cuidado especial.
6. Instrucciones sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
7. Datos de inscripción del inmueble en el Registro de Propiedad o, en su defecto, mención de que no se haya hecho.
8. Copia de las autorizaciones legales de la construcción de la vivienda.
9. Cédula Urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas del suelo.

Formalizar el contrato privado de compraventa

Para formalizar un contrato de compraventa de vivienda ante Notario el vendedor deberá presentar, si no lo ha hecho antes, o poner a disposición del comprador además de la documentación relacionada anteriormente,  lo siguiente:

1.-Acreditación de que el edificio dispone de la conexión de servicio general de suministros previstos por la red, de acuerdo con los reglamentos correspondientes (boletines de agua, luz. etc)

2.-Haberse formalizado el Libro del Edificio correspondiente.

3.-Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación, que es un documento  que certifica que el inmueble está apto para su uso como vivienda.

¿Qué hacer una vez formalizada la venta ante Notario?

 a).- Presentación en el Registro de la Propiedad:

Inmediatamente después de la firma de la escritura pública de compraventa, el Notario enviará telemáticamente al Registro de la Propiedad correspondiente una copia electrónica de la escritura de compraventa firmada, salvo renuncia expresa del comprador, para su presentación en dicho Registro. .( En cualquier caso, el pago de los impuestos correspondientes a la compraventa es requisito previo e imprescindible para poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador.)

Una vez recibida en el Registro de la Propiedad la copia electrónica de la escritura, el Registro extenderá el asiento de presentación, que tendrá una vigencia de 60 días.

La extensión del asiento de presentación en el Registro el mismo día de la firma de la escritura de compraventa, implica que el comprador inscribirá la vivienda a su nombre en la misma situación registral de cargas existente en el momento de la firma de la escritura, situación de cargas que es la que comprobó y verificó el Notario antes de la firma de la escritura.

b).- Pago de impuestos:

 La firma de la escritura de compraventa origina para el comprador la obligación de Al adquirirse una nueva vivienda deberán abonarse los siguientes impuestos:

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), solamente en el caso de viviendas de nueva construcción.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, grava la suscripción, por ejemplo, de un documento notarial.

El pago de los impuestos correspondientes a la compraventa es requisito previo e imprescindible para poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador.