Vivienda familiar privativa

17 de septiembre, 2019
21 comentarios

La vivienda familiar privativa pagada a plazos con dinero ganancial será de la sociedad de gananciales y de los cónyuges en proporción a lo aportado.

La vivienda familiar privativa es una cuestión, que además de frecuente, provoca muchas preguntas y situaciones dudosas sobre todo cuando se produce la ruptura del matrimonio.

Vamos a intentar con este artículo definir y fijar algunas cuestiones, que nos servirán para posteriores artículos:

1º.-  Será considerada vivienda familiar privativa la que le pertenecía a uno de los cónyuges antes de contraer matrimonio, y por tanto antes de constituir la sociedad de gananciales. (artículo 1346.1º Código Civil) y que se dedica a domicilio o residencia de la familia.

Inmaculada Castillo Jiménez. Abogada

Inmaculada Castillo Jiménez. Abogada

2º.- Si se hubiese comprado y pagado la vivienda (que después constituirá el domicilio familiar) mediante documento privado por uno de los cónyuges antes de la sociedad de gananciales pero se hubiese escriturado con posterioridad, se considera «vivienda familiar privativa«.

3º.-  La vivienda adquirida por herencia, será privativa de aquél que la hubiese heredado.

4º.-  Si la vivienda familiar privativa ha sido adquirida con dinero obtenido por la venta de un bien privativo, será considerada la vivienda como bien privativo de aquél de los cónyuges del que procediese el dinero.

5º.-  La vivienda comprada a plazos o pagada la hipoteca durante el régimen de gananciales.

En este supuesto, si la vivienda familiar ha sido adquirida por uno de los cónyuges antes de casarse en gananciales, pero no estaba totalmente pagada y por lo tanto hay un precio aplazado después del matrimonio, el artículo 1.357.2º Código Civil establece expresamente que, en este caso no opera la regla general de considerar el bien privativo, sino que a este supuesto se le aplicará lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, esto es:

» los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán proindiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas«.

Este último apartado es de suma importancia, pues si bien el Código Civil considera que serán privativos los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad de gananciales, aunque todo o parte del precio aplazado se abone con dinero ganancial, exceptúa de esta consideración a la vivienda y al ajuar familiar.

En estos dos casos, la norma establece que esos bienes tendrán un doble naturaleza, por una lado serán privativos en el porcentaje del dinero pagado antes de contraer matrimonio y de otro serán gananciales en el porcentaje del dinero abonado por el matrimonio.Vivienda familiar privativa

EJEMPLO:

¿Será la vivienda familiar privativa si el esposo antes de la sociedad de gananciales abonó el 30% del precio de la vivienda y después de contraer matrimonio, se abonó por ambos el restante 70%? La respuesta sería: que la vivienda pertenece en proindiviso al esposo con carácter privativo en un 30%, y al matrimonio con carácter ganancial en un 70%.

Sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña (Sección 5ª), sentencia 31.03.2017:

«En el presente caso las partes litigantes estuvieron conformes en que durante la vigencia del matrimonio se habían pagado 50 cuotas gananciales del préstamo hipotecario. Y también se conoce el precio de adquisición, que es el de la escritura de compraventa de la vivienda . Pero no la concreta cuantía del capital amortizado de dichas 50 cuotas (o sea con exclusión de otros conceptos, singularmente los intereses).

Por todo ello debe incluirse en el activo del inventario la copropiedad ganancial de la vivienda familiar que corresponda al porcentaje del principal (capital amortizado) de las 50 cuotas del préstamo hipotecario abonadas durante la vida de la sociedad de gananciales , en relación al precio de adquisición de la vivienda , todo ello en pro indiviso con el resto de la copropiedad privativa de los ex cónyuges.»

 

6º.-  En la compraventa de vivienda mediante hipoteca, donde se ha adquirido por uno de los cónyuges antes de contraer matrimonio  y después se viene abonando por la sociedad de gananciales la cuota del préstamo. En estos casos, el Tribunal Supremo ha equiparado las cuotas de amortización con un precio aplazado, por lo que nos remitimos a lo dicho en el apartado anterior.

7º.-  En el supuesto de que existan varias viviendas familiares, estarán sujetas a la excepción del art. 1357.2º del Código Civil y por tanto tendrán esta doble naturaleza (privativa y ganancial) si se ha hecho constar el consentimiento de «vivienda familiar« por ambos cónyuges. Si no existiera ese consentimiento, sólo la vivienda donde realmente tenga fijado su domicilio el matrimonio será considerada familiar, aunque sobre esta cuestión existen por los Tribunales posturas contradictorias.

8º.-  La vivienda construida sobre un terreno privativo de uno de los cónyuges, durante el matrimonio ¿será considerada vivienda familiar privativa o ganancial?  El artículo 1.359 del Código Civil dice que será privativa la edificación que se realice en los bienes privativos, sin perjuicio del reembolso del valor satisfecho. Lo anterior significa que la vivienda, aunque sea la familiar, si se edifica en terreno privativo, tendrá ese carácter de privativo. Ahora bien, el titular de la misma cuando se proceda a la liquidación de la sociedad de gananciales, deberá de reintegrar a los gananciales el importe del valor de la mejora del terreno por la edificación que se ha hecho.

9º.-  En cuanto a las obras de acondicionamiento de la vivienda familiar. Si durante la sociedad de gananciales se ha invertido dinero en obras sobre una vivienda privativa de uno de los cónyuges, aunque esta constituya el domicilio familiar, habrá que tener en cuenta si el dinero invertido por el matrimonio era para reparaciones o acondicionamiento ordinario de la vivienda (en cuyo caso no existe derecho de reembolso por la sociedad de gananciales) o se trataba de mejoras extraordinarias que han aumentado considerablemente el valor de la vivienda familiar privativa, en cuyo caso será acreedora la sociedad de gananciales cuando proceda la liquidación de dicho régimen económico matrimonial.

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21 Responses to Vivienda familiar privativa

  1. paco en 18 de febrero, 2015 de 12:50

    hola, queria realizar una consulta sobre este tema. Compré una vivienda estando soltero y aboné el 30% de la misma con mi dinero antes del matrimonio. Una vez casado hice una aportacion a gananciales de la vivienda mediante escritura, para que mi esposa apareciese con mayor % de propiedad en caso de fallecimiento mio, si no teníamos hijos, etc. Mi pregunta es: si me divorcio, ¿tengo derecho a que se me reconozca ese 30 % de capital que puse al inicio?, o la casa es de los dos al 50% al haberla aportado al régimen de gananciales?. gracias, un saludo

  2. cocoliso en 26 de mayo, 2015 de 13:33

    Hola. Quería preguntar si una vivienda comprada antes del matrimonio (en realidad compramos el terreno y la mandamos construir), con todos los papeles a nombre de los dos incluido el registro, se considera un bien privativo tras en divorcio de un matrimonio en régimen de gananciales. Hemos acordado que yo me quede con la casa y haremos un acuerdo privado para que el reparto sea equitativo, pero mi abogado dice que hay que hacer extinción de condiminio y no extinción de sociedad de gananciales, porque considera la casa un bien privativo. ¿Me pueden decir si es correcto? Muchas gracias

  3. Yomismo en 3 de febrero, 2016 de 16:31

    Hola. Buenas tardes. Me gustaría saber si un piso en la playa(
    > apartamento turístico) que compré al contado con dinero privativo mio
    > tras cancelar 2 depósitos, hace 3 años que me costó 200.000 euros
    > escriturado en escritura pública al 50% con mis exmujer ya que lo
    > pusimos a nombre de los 2, sin hacer referencia de la procedencia del dinero ni reclamación de cantidaes. Se ven los cheques que se emitieron
    > procedentes de mi cc privativa en separación de bienes 100% fotocopiados en la escritura. 18 meses después
    > nos separamos y ella quiere venderlo y llevarse el 50%.
    > Lo curioso de todo es que nos casamos hace 10 años en separaciones de
    > bienes y el apartamento se compro en 2010 y la separación en 2012.
    > Mi pregunta es podría yo iniciar alguna acción para recuperar el 100%
    > del valor del piso que pagué yo con dinero privativo mio en régimen de
    > separaciones de bienes aunque se haya escriturado a nombre de los dos
    > al 50%. ¿Qué probabilidad de éxito tendríamos?
    > Comentaros que en la escritura no se habla de donación ni se han
    > pagado ni firmado impuestos en relación a donación y mis cheques
    > fueron a pasar directamente al vendedor uno para él y otro para
    > cancelar la hipoteca sin que mi exmujer en ningún momento tuviera ese
    > dinero. El asunto es que lo puse a nombre de los 2 al 50% y me
    > arrepiento muchísimo. Puedo demostrar perfectamente que los 2 cheques eran privativos de mi cc, pero no se hizo referencia alguna, en la escritura pública, de su procedencia.

  4. gabriel gustavo morales en 4 de mayo, 2016 de 3:28

    mi hermana escrituro la vivienda a nombre de ella siendo que mis padre se separaron y esa vivienda la compro mi padre de soltero y luego se casaon cuando se separaron mi viejo la puso a bienes de familia al pasar los años mi hermana escrituro al nombre de ella.ahora la pregunta ella lo puede hacer sin conocimiento mio siendo que mi otra hermana firmo y yo no

  5. luzbel en 28 de septiembre, 2016 de 21:33

    Buenas noches. Quisiera hacerles una consulta, ya ni sé a quien dirigirme. Por convenio regulador de mutuo acuerdo cedi mi casa privativa a mi hijo y su madre por ser la custodia. La propiedad dispone de gran chimenea en salon y caldera de gasoil con radiadores en todas las estancias. A pesar de ello ha sido puesto en mi conocimiento que esta señora ha hecho instalar una estufa de pellet en el salon, teniendo para ello que sacar un tubo de chimenea a la calle a través de un muro de carga. ¿deberia ella de haberme informado y pedirme permiso? Xq si es así no lo ha hecho y no se puede decir que es una mejora para la vivienda puesto que calefacción ya habia. Gracias y un salufo

  6. natalia en 13 de octubre, 2016 de 10:31

    tengo una vivienda que está construida en un terreno donado antes de mi boda, luego la vivienda es de mi propiedad aunque me casé en gananciales. hasta aquí claro. en el divorcio, mi cónyuge me reclama el reembolso o reintegro de todo lo que él ha abonado por el concepto de una hipoteca que pedimos para parte de la construcción del inmueble (otra parte se financió con dinero mío resultante de una venta de un dúplex antes del matrimonio). creo que sí tiene derecho a ese reembolso….Pero no tengo derecho yo al abono del uso y disfrute de ese bien privativo por parte de mi exmarido?, cosa que veo claro al amparo del artículo 1.364 de nuestro código civil….en tal caso…¿cómo se haría dicho cálculo?

  7. MARIA en 2 de febrero, 2017 de 12:52

    Hola,
    Mi pareja y yo compramos un terreno privativo al 50% sobre el que hemos construido nuestra casa. El final de la obra estaba previsto para junio.
    Finalmente, el «fin de obra» firmado por el arquitecto tuvo lugar un día antes de que nos casáramos (en régimen de gananciales) por lo que entiendo que la casa ha de ser patrimonio privativo de ambas partes. El caso que entre la firma del arquitecto y el registro en el colegio de arquitectos pasaron unos días. ¿Influye de alguna manera?
    Saludos.

  8. JMC en 22 de febrero, 2017 de 11:37

    Buenos días, una consulta al respecto. Tengo una vivienda privativa del año 1985 cuyo hipotecario fue pagado con dinero del matrimonio. Tras mi divorcio en el 2005 el juez en sentencia dictamina que llegado el momento de la venta el 50% de esta corresponde a cada uno de los cónyuges. Ahora vamos a vender la vivienda ¿como debe materializarse la venta en el notario?¿como debemos tributar en el IRPF? (ambos destinaremos el 100% a compra de nuestros respectivos domicilio habituales)

  9. Anna en 19 de abril, 2017 de 17:51

    Mi marido ha heredado una casa que ha pasado a ser nuestra vivienda familiar. Sin embargo, tenía una hipoteca que hemos ido pagando los dos cada mes.

    Ahora nos vamos a separar y no sé si la casa es de ambos o sigue siendo privativa de él y me tiene que abonar lo que yo he pagado de hipoteca.

    • Francisco Sevilla Cáceres en 19 de abril, 2017 de 18:44

      Hola Anna:
      Hemos recibido tu comentario. Te recomiendo que hables con mi compañera Inmaculada Castillo para que te explique la consideración que tienen los pagos de esa vivienda.
      Puedes llamarla al 807 502 004 (marcando la extensión nº 3).
      Un saludo

  10. sergio en 1 de mayo, 2017 de 9:43

    Buenos días: Mi consulta es relativa a un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda, sería como domicilio familiar. las escrituras y el préstamo hipotecario a nombre sólo de ella,separación de bienes (capitulaciones) cuenta del préstamo: ella titular yo autorizado,es donde ingreso integra mi nómina. de esa cuenta se abonan todos los gastos familiares también. ella su nómina la ingresa en otra cuenta en la cual su madre es titular y ella autorizada.Puedo solicitar el derecho a reembolso de las cantidades aportadas al préstamo hipotecario

    • Capsincasa en 3 de septiembre, 2017 de 16:08

      Hola Sergio,
      No has recibido respuesta? Estoy en situación similar. En su cuenta de hipoteca y nomina yo autorizada…en la de mis ingresos y nóminas de (donde se traspasaba dinero a la suya) era cuenta de los dos… Osea, conjunta.
      Cuando el divorcio el tenía la vivienda pagada y a su nombre y yo solo 45,00€ en el banco.

  11. Mª José en 3 de abril, 2018 de 10:02

    Hicimos una reforma integral en una casa de mi suegra, para lo cual, pedimos hasta un crédito hipotecario a nombre de mi entonces marido y la hipotecante era mi suegra.Al año de solicitar el crédito nos casamos, y por supuesto el pago se hizo por parte de los dos, tanto antes de casarnos como después. La reforma fué tan enorme que incluso duplicamos los metros de la vivienda y cambiamos absolutamente todo, prácticamente hicimos una vivienda nueva, excepto la fachada que al ser casco antiguo hubo que respetarla. Al separarnos yo le cedí a él el uso y disfrute, ya que la vivienda, en titularidad,sigue siendo de mi exsuegra y me parecía lo mas ético. Mi exmarido no quiere saber nada de repartir conmigo absolutamente nada de la vivienda que fué nuestro domicilio familiar, a pesar de mi enorme inversió y esfuerzo, porque entiende que legalmente no me corresponde nada y dice que por el tiempo que he estado disfrutando de ella sin pagar alquiler.¿ Hay alguna base legal para reclamar, de alguna manera, que se me revierta al menos parte de mi inversión?

    • Inmaculada Castillo en 3 de abril, 2018 de 18:13

      Hola María José,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

      http://www.mundojuridico.info/consultas-juridicas-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  12. Consuelo en 2 de septiembre, 2018 de 9:39

    Resido en una vivienda propiedad de mi padre desde que me casé en 1996 en recomendé gananciales. En octubre del año 2001 nació mi hija, después en noviembre nos hicimos de común acuerdo el régimen de gananciales. Ahora, no tenemos una nueva convivencia y tampoco una buena situación económica.
    Desde hace ya como casi 8 años cine o yo los gastos obligatorios y mo obligatorios de la casa, él sólo me aporta 200 euros al mes por su trabajo dicecwue no puede hacer más yo he comenzado os trámites del divorcio. Pero, el quiere quedarse enbel piso con mi hija una semana si y otra no alternando y gastos los obligatorios a medias. Si la vivienda está toda pagada de antes de casarme por mi padre, el sólo aportó muebles y contribuía a los gastos de luz agua, gas, comida y poco más al principio pero desde hace ya unos años no da nada o sólo da lo que puede yo trabajo temporalmente y ahora desde tiempo estoy en paro. Quien puede tener el derecho a residir en mi piso familiar y si eso sería para el como quiere hacerlo serua por siempre. Agradecería que me respondiera y me acindejase, pues yo me tendría que ir a vivir a otra vivienda con mis padre y eso no quisiera que sucediese. Gracias por tener la oportunidad de explicarme y que se me oriente.
    Un saludo
    Chelo

    • Inmaculada Castillo en 5 de septiembre, 2018 de 12:16

      Hola Consuelo,

      La cuestión que planteas requiere de un estudio previo para poder darte una valoración

      Por nuestra parte podemos emitir la respuesta a tu consulta a través de nuestro servicio de consultas por escrito. Te dejo enlace a este servicio.

      http://www.mundojuridico.info/informes-juridicos-online/

      Un saludo y gracias por confiar en Mundojuridico.info

  13. Ana en 10 de diciembre, 2018 de 18:37

    Hola:

    Me gustaría saber si estando casada en régimen de gananciales hay alguna forma de comprar una vivienda como bien privativo.

  14. Coral en 11 de febrero, 2019 de 17:15

    Buenas tardes!, quisiera hacer una consulta.Mi padre ya casado con mi madre, recibe por parte de sus padres fallecidos 1/6 parte de la casa de éstos como herencia (son seis hermanos), mi padre decide quedarse con el 100% de la casa y paga a sus hermanos con dinero ganancial las restantes 5/6 partes. En el registro de la propiedad aparece con bien privativo de mi padre, pero no es así por lo que le he comentando anteriormente, y también, porque esa casa se tiró y se construyó nueva y posteriormente se amplio con una 2ª planta, todo ello con dinero ganancial. Esta vivienda ha sido la vivienda habitual de mis padres. ¿quisiera saber como computa dicha vivienda, en el cuaderno particional de la sociedad de gananciales, pues mi padre ha fallecido?

  15. manufran1 en 1 de mayo, 2019 de 15:09

    buenas tardes…os agradecería me resolviérais una duda.

    Matrimonio en gananciales.
    en 2015 vendemos vivienda habitual común.
    en 2016 mi mujer hereda un 25% de la casa de su madre y con el dinero de la venta anterior pagamos el resto a los otros herederos.
    El notario indica en escritura que la casa es bien privativo pagado en su 75% con dinero de gananciales.
    Ahora Hacienda reclama que yo pague el impuesto que me ahorré por reinversión en vivienda habitual alegando que la vivienda no es mía.
    ¿Se puede considerar reinversión en vivienda habitual mi caso?. Gracias

  16. Aridni en 4 de agosto, 2019 de 8:04

    Hola me estoy separando(estoy en régimen garanciales) y estoy a punto de firmar una hipoteca, la vivienda la compraría yo sola y la pagaría solo yo. El caso es que pensando agilizar la firma ya que un divorcio se iba a dilatar más en el tiempo lo que hicimos fueron unas capitulaciones post nupciales pero como me case en cuba para registrarlas ha de hacerse en el registro central de Madrid que dios sabe cuanto tarde el trámite porque aún no tiene ni número de expediente, el caso es que me recomendaron poner en la escritura de la vivienda que el régimen es garancial y el dinero con que hago la compra es privativo y que ya con esto mi ex pareja no tendría ningún derecho porque comparecerá en la escritura, es eso cierto? Porque he leído en algunos post que al ser mi vivienda habitual se supone que es la del matrimonio y al estar casada en garanciales se considera que las cuotas de la hipoteca es del régimen garancial y tengo muchas dudas, no quiero alargar la firma para no estropear la operación que ya lo tengo prácticamente todo pero tampoco quiero el día de mañana compartirlo con el orque ya no vivimos juntos, no se que desicion tomar si firmar así o esperar a que me lleguen las capitulaciones que dicen que se tardan hasts más de un año y entonces el banco me cancelaría la operación y el vendedor tampoco está dispuesto a esperar tanto

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