VIVIENDA NUEVA

 

Vivienda nueva se considera aquella que se encuentra terminada en su fase de construcción y además con la licencia de primera ocupación y habitabilidad concedida.

En caso de que una persona esté interesada en comprar una vivienda nueva siendo el comprador el primero en ocuparla, el trámite es igual al que hemos referencia en la guía sobre viviendas en construcción, salvo en varios detalles como pueda ser, entre otros, la forma de pago.

 

¿Qué deberíamos comprobar antes de firmar el contrato?

Igualmente y dependiendo de la fecha de terminación de la construcción del edificio, puede ser que el promotor, estuviera ya en la obligación de pagar el Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Por lo que sería aconsejable, por parte del comprador que verificase eso.

Así mismo, y para el caso, de que ya se hubiera constituido la Comunidad de Propietarios, se deberá exigir que el vendedor entregue Certificado emitido por el Secretario de la misma, indicando que se está al corriente en el pago de los gastos, así como toda la información preceptiva sobre la misma y que pueda afectar a la vivienda que se adquiere.

 

¿En el contrato de compraventa, que datos se deben recoger?

  1. Datos de las partes y si tienen capacidad legal para suscribir el contrato
  2. Identificación del inmueble (superficie, lindes, etc.)
  3. Plano de la vivienda y memoria de calidades.
  4. Precio y condiciones de adquisición de la vivienda.
  5. Importe de los impuestos a pagar.
  6. Fecha de entrega de la vivienda y penalizaciones al constructor por incumplimiento de la misma.
  7. Firma de las partes.

Es importante que el comprador conserve los anuncios y folletos promocionales de la vivienda de nueva construcción, pues la empresa constructora está obligada a cumplir con todo lo que en ellos se promocione. De no cumplirse lo anterior, se le puede llegar a hacer una reclamación judicial.

 

¿Qué documentos se deben presentar con la firma del contrato?

  1. Descripción de la vivienda (y del edificio si se encontrara en uno), de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
  2. Plano y localización de la vivienda.
  3. Trazado de redes eléctricas, de agua, de gas y calefacción, garantía de las mismas y medidas de protección contra incendios del edificio.
  4. Materiales empleados en la construcción.
  5. Instrucciones para el uso de instalaciones que necesiten cuidado especial.
  6. Instrucciones sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
  7. Datos de inscripción del inmueble en el Registro de Propiedad o, en su defecto, mención de que no se haya hecho.
  8. Copia de las autorizaciones legales de la construcción de la vivienda.
  9. Cédula Urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas del suelo.

 

Formalizar el contrato privado de compraventa

Para formalizar un contrato de compraventa ante Notario el vendedor deberá presentar, si no lo ha hecho antes, y el comprador en disposición de la documentación relacionada anteriormente, lo siguiente:

1.-Acreditación de que el edificio dispone de la conexión de servicio general de suministros previstos por la red, de acuerdo con los reglamentos correspondientes (boletines de agua, luz..)

2.-Haberse formalizado el Libro del Edificio correspondiente.

3.-Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación, que es un documento  que certifica que el inmueble está apto para su uso como vivienda.

Hay dos tipos de pago que generalmente hace el comprador antes de la adquisición de la vivienda. Por un lado estaría el pago inicial que se hace, también llamado señal, que reserva la vivienda hasta que se formalice el contrato de compraventa (este dinero se perderá si el comprador decide no adquirir la vivienda). Para posteriormente y en el momento de formalizar el contrato ante notario, hacer entrega del resto pendiente.

 

¿Qué hacer una vez formalizada la venta ante Notario?

 a).- Presentación en el Registro de la Propiedad:

Inmediatamente después de la firma de la escritura pública de compraventa, el Notario enviará telemáticamente al Registro de la Propiedad correspondiente una copia electrónica de la escritura de compraventa firmada, salvo renuncia expresa del comprador, para su presentación en dicho Registro. .( En cualquier caso, el pago de los impuestos correspondientes a la compraventa es requisito previo e imprescindible para poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador.)

Una vez recibida en el Registro de la Propiedad la copia electrónica de la escritura, el Registro extenderá el asiento de presentación, que tendrá una vigencia de 60 días.

La extensión del asiento de presentación en el Registro el mismo día de la firma de la escritura de compraventa, implica que el comprador inscribirá la vivienda a su nombre en la misma situación registral de cargas existente en el momento de la firma de la escritura, situación de cargas que es la que comprobó y verificó el Notario antes de la firma de la escritura.

b).- Pago de impuestos:

 La firma de la escritura de compraventa origina para el comprador la obligación de abonar los siguientes impuestos:

1.-Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), solamente en el caso de viviendas de nueva construcción.

2.-Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, grava la suscripción, por ejemplo, de un documento notarial.

El pago de los impuestos correspondientes a la compraventa es requisito previo e imprescindible para poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador.

 

Comentarios

  1. Ruben

    Hola
    Estoy pendiente de comprar una casa a una promotora el inmueble tiene 10 años de construcción y nunca a sido habitada
    La operación lleva iva?? O hay alguna forma de hacerla pasar como usada??

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