Vivienda privativa cuya hipoteca es abonada en gananciales

Vivienda familiar. Consideraciones sobre la vivienda privativa cuya hipoteca es abonada en gananciales por el matrimonio y constituye su residencia.

Mediante este artículo queremos explicar que consideración legal tiene la vivienda privativa cuya hipoteca es abonada en gananciales por el matrimonio. En concreto nos vamos a referir a esa vivienda que constituye la residencia del matrimonio. Veamos la cuestión planteada mediante el siguiente supuesto:

EJEMPLO:

Un señor o señora en estado de soltero compra una vivienda y suscribe un préstamo hipotecario. Al tiempo, contrae matrimonio bajo el régimen de gananciales y dicha vivienda constituye el domicilio familiar. Durante el matrimonio se sigue pagando la hipoteca.

Inmaculada Castillo Jiménez. Abogada

Inmaculada Castillo Jiménez. Abogada

Expuesto el anterior ejemplo, preguntamos:

¿ESTA VIVIENDA TIENE EL CARACTER DE PRIVATIVA O NO?

En un principio parece que la respuesta sería que la vivienda es PRIVATIVA porque fue comprada por uno de los cónyuges en estado de soltero antes de contraer matrimonio. Pero veamos lo que dice el Código Civil al respecto:

Y para ello debemos examinar los siguientes artículos:

–   Artículo 1.357 C. Civil: “Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial. Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354.”

Artículo 1.354 C. Civil: ” Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.”

Junto a estos dos preceptos, también deberemos tener en cuenta que la doctrina reiterada de los Tribunales equipara las amortizaciones del préstamo hipotecario con los pagos en una compraventa a plazos (Tribunal Supremo, sentencia 3.11.2006 .Vivienda privativa cuya hipoteca es abonada en gananciales

Las anteriores precisiones vienen a significar lo siguiente:

Cuando se trate  de la VIVIENDA FAMILIAR (no en otros casos, segundas viviendas, etc.),  si una persona la adquiere con CARACTER PRIVATIVO antes de contraer matrimonio pero el abono de la hipoteca se hiciere durante el matrimonio casado en GANANCIALES, la vivienda NO SERÁ PRIVATIVA en exclusiva de aquél que la haya adquirido en estado de soltero, sino que corresponderá pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge que la adquirió en proporción al valor de las aportaciones que se hayan realizado por estos.

EJEMPLO:

Supongamos que un señor en estado de soltero compra una vivienda por 200.000 euros. A la firma de la escritura de compraventa paga en metálico 20.000 euros y por el resto, 180.000 euros, suscribe una hipoteca. Mientras que sigue soltero amortiza de la hipoteca 30.000 euros. En ese momento se casa en régimen de gananciales y constituye el matrimonio su domicilio en dicha vivienda, pagándose durante el matrimonio la hipoteca que restaba (150.000 euros). Posteriormente se divorcian.

En este caso la vivienda NO ES PRIVATIVA del esposo que la adquirió en estado de soltero, sino que le corresponderá en proindiviso al esposo privativamente en un 25% (50.000 euros que habia pagado como soltero) y a la sociedad de gananciales en un 75% porque se abonó bajo dicha sociedad el resto del precio (150.000 euros).

En definitiva, la vivienda privativa cuya hipoteca es abonada en gananciales, quedará de la siguiente manera:

  • El esposo tendrá un 25% (privativo) más un 37,50% por la liquidación de su sociedad de gananciales, total 67,50% del valor de la vivienda.
  • A la esposa le corresponderá un 37,5% del valor de la vivienda.

 

Sentencias. Vivienda privativa cuya hipoteca es abonada en gananciales:

 – Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 10ª) de 19 septiembre de 2006:

”  En cuanto al primero de los motivos, se trata de determinar a la vista de la prueba documental practicada y del reconocimiento expreso de las partes, cuál es el porcentaje ganancial de la vivienda que fuera domicilio conyugal y cuyo uso se encuentra atribuido a la esposa e hija desde la sentencia de separación, toda vez que tanto la primera entrega como dos de los plazos o cuotas del préstamo hipotecario que la gravaba fueron abonados por el esposo con anterioridad a contraer matrimonio, y en consecuencia, con carácter privativo.  Para tales casos es decir para el caso de la vivienda adquirida antes del matrimonio por uno de los cónyuges que se convierte en domicilio conyugal durante el matrimonio, ha de estarse dada la remisión del art. 1357 .párrafo segundo a lo dispuesto en el art. 1354 del Código Civil conforme al cual la propiedad se tendrá pro indiviso entre el cónyuge y la sociedad de gananciales con relación a lo pagado por cada uno de ellos, norma especial que ha de aplicarse al caso de autos tratándose del abono de la hipoteca de la vivienda, pues no es más que un pago aplazado de la misma. En consecuencia, en el activo de la sociedad no puede incluirse la totalidad del bien sino solo la proporción que de la propiedad del mismo ostenta la sociedad de gananciales, que deberá acreditarse en ejecución de sentencia.”.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén (Sección 3ª) de 29 abril de 2011:

” Se establece que, con carácter general, las adquisiciones de un bien con precio aplazado por uno de los cónyuges antes de la celebración del matrimonio tendrá carácter privativo aunque todo o parte del precio se abone constante la sociedad de gananciales, sin perjuicio del derecho de crédito a favor de dicha sociedad por las cantidades abonadas en el pago de dicho bien privativo.  No obstante esta regla general no se aplica en los supuestos en que el bien adquirido se convierta en la vivienda familiar.  En tales supuestos su carácter ganancial o privativo vendrá determinado en proporción al valor de las respectivas aportaciones.

En definitiva, por la aplicación de tales preceptos legales, la celebración del matrimonio supone una modificación de la titularidad del bien adquirido por precio aplazado siempre y cuando concurran las siguientes circunstancias:

1º.-  Que se constituya la sociedad de gananciales.

2º.-  Que el bien adquirido pase a constituir la vivienda familiar.

3º.-  Que el precio no esté abonado en su totalidad al constituirse la sociedad de gananciales.

Cuando concurran tales circunstancias el aludido bien, que hasta dicha fecha sería considerado privativo a favor de la persona que lo adquirió, pasa a convertirse en parte privativo y en parte ganancial en proporción a la procedencia del dinero destinado a su pago.”

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6 Responses to Vivienda privativa cuya hipoteca es abonada en gananciales

  1. emilio ngonzález escobar en 13 de enero, 2016 de 16:28

    a la vista de este artículo en la que una vivienda familiar es parte privativa y otra parte es en regimen ganacial de ambos cónyuges. ¿Como se liquidaqía este bien cuando se disuelva la sociedad? ¿por las aportaciones dinerarias que se hizo entonces por la parte privativa o en funcion del valor actual de la vivienda y la cuota de cada parte?

  2. Ángel en 28 de agosto, 2016 de 20:21

    Hola!!yo tengo la mitad de una vivienda que heredé en el 2007 estando soltero, en el 2008 le compré la otra mitad a mi hermano formalizando una hipoteca, durante este año hice una serie de reformas y fui ampliando la hipoteca tambien de soltero. En el 2009 me casé en regimen de gananciales, si ahora en el 2016 me separara que ocurriría con la casa, esta casa es el domicilil conyugal. Podría si pagara a mi esposa la parte correspondiente a lo que corresponde a la mitad de la hipoteca pagada obligar que se marchara de la casa al ser bien privativo mio?? Gracias

  3. Jesús en 26 de junio, 2017 de 17:37

    Hace unos años recibo una indemnización por despido estando en régimen de gananciales. El 75% de dicha indemnización es privativa ya que se refiere a la parte del trabajo realizado durante los años anteriores al matrimonio. Al quedar en paro (mi mujer también estaba en paro) vivimos durante unos años con esa indemnización. También se utiliza esa indemnización para pagar las cuotas de la hipoteca. Al separarnos ¿Le correspondería a mi mujer la mitad de las cuotas de hipoteca pagadas durante la convivencia del matrimonio o sólo el 25% de la mitad de las cuotas al ser pagadas con la indemnización? Gracias..

  4. Ana María en 4 de julio, 2017 de 17:19

    ¿Y en el caso que se acredite que dicha vivienda fue abonada íntegramente con dinero privativo de una cuenta de la que es titular únicamente la persona que compró la vivienda, ya que el matrimonio nunca tuvo una cuenta común?

  5. Juan Carlos en 28 de diciembre, 2017 de 16:22

    ¿Y si la vivienda familiar se adquirió con carácter privativo, antes del matrimonio constituido en régimen de separación de bienes y la hipoteca se está pagando a través de una cuenta bancaria de titularidad de ambos cónyuges y cuyo saldo proviene en distintas proporciones de la esposa y el esposo?. ¿Cómo se interpreta esta situación?

  6. MARIA en 19 de julio, 2018 de 2:48

    la vivienda la compramos los dos pero el dia antes de la boda mi esposo la escrituró a su nombre y en la escritura pone un precio que no es el real 2.000.000 de ptas el resto que fueron 3.150.000 ptas se pagaron en el matrimonio en gananciales.MI EPOSO FALLECIÓ EN CONCURSO DE ACREEDORES y ahora yo no tengo derecho a la vivienda .Estamos hablando dei año 1982.Me quedo sin nada y también sin la casa.La primera hipoteca que hizo yo la desconocía.NO PRECISÓ MI FIRMA.La segunda se aseguraron que firmara y ya enterada después de ignorarlo 6 años y ante tal descalabro firmé Es muy duro y tengo que asumirlo pero creo que en estos casos hay abusos por ocultación mentiras negar lo evidente etc Nadie nos proteje y el concurso que sigue adelante lo sufro yo.Y eso si que es algo que si no se vive no se entiende.Estos procesos son farragosos y kafkianosy acaban con tu salud física y síquica.A mi vida llegó un tsunami y a mí me dejó con un sufrimiento e impotencia difícil de explicar

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